Bundesregierung erhöht Abschreibung für Neubauten von Wohngebäuden auf drei Prozent pro Jahr.

Zum 1. Januar 2023 ist die Investition in eine vermietete Immobilie noch attraktiver geworden. Denn die Bundesregierung hat beschlossen, die Abschreibung für Mietobjekte von zwei auf drei Prozent zu erhöhen. Diese Regelung gilt ausschließlich für Neubauten von Wohngebäuden. Dementsprechend fallen viele DFK-Neubauobjekte, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden, darunter. Obwohl im ersten Moment ein Prozent Erhöhung noch wenig klingt, zeigt eine Beispielberechnung, dass dieses eine Prozent durchaus Potenzial birgt: 

Bei einer Wohnung mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro (nur Gebäude ohne Grund und Boden) beträgt die Abschreibung pro Jahr aktuell 6.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent sorgt dies für einen Steuervorteil von circa 2.520 Euro. Nach der Erhöhung auf drei Prozent beträgt die Abschreibung pro Jahr 9.000 Euro. Multipliziert mit dem Steuersatz ergibt sich im Beispiel daraus ein Steuervorteil in Höhe von rund 3.780 Euro. Dementsprechend bleiben in dem Beispiel ungefähr 1.260 Euro mehr pro Jahr im Geldbeutel.

Für den maximalen Zeitraum, über den eine vermietete Immobilie abgeschrieben werden kann, bedeutet die neue Regelung: Statt bisher nach 50 Jahren ist die Immobilie nach der Änderung bereits nach 33 Jahren vollständig abgeschrieben. Allerdings profitieren von der Neuregelung nur die Vermieter, deren Objekte ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden. Bei davor fertiggestellten Gebäuden bleibt es bei zwei Prozent, bzw. bei 2,5 Prozent Abschreibung für vor 1924 fertiggestellte Gebäude.

Gleichzeitig mit der Erhöhung der linearen Abschreibung wurde auch die Sonderabschreibung gemäß § 7b Einkommensteuergesetz verlängert und angepasst. Die Sonderabschreibung gilt ab dem 1. Januar 2023 bis Ende 2026. Innerhalb der Regelung können bei Neubauten von Mietwohnungen in den ersten vier Jahren fünf Prozent der Herstellungskosten zusätzlich zur linearen AfA abgeschrieben werden. Allerdings ist dies an enge Voraussetzungen geknüpft. So muss das neu errichtete Wohnhaus dem Standard eines KfW-Effizienzhauses 40 entsprechen. Zusätzlich dürfen die Herstellungskosten einen Wert von 4.800 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten. Experten kritisieren die beiden Punkte, da die Baukosten für ein Effizienzhaus 40 den Wert von 4.800 Euro meist überschreiten werden, so dass die Regelung nur in wenigen Fällen angewendet werden kann.

Mit der Neuregelung sollte zugleich die Möglichkeit entfallen, für ein Objekt individuell eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen. Der dazugehörige § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz sollte gestrichen werden. Dies hat sich im Gesetzgebungsverfahren aber nicht durchgesetzt. Dementsprechend bleibt ein höherer Abschreibungssatz im Einzelfall möglich.

Investment in vermietete Objekte jetzt noch attraktiver

Kritische Betrachtung: Valeri Spady im Interview über das neue Fördersystem für den Mietwohnungsneubau.

Zu Beginn des Jahres 2023 hat die Bundesregierung einige Veränderungen in der steuerlichen Berücksichtigung von vermieteten Immobilien umgesetzt. Diese betreffen vor allem die Abschreibung der Objekte. Immobilien-Unternehmer Valeri Spady, Gründer und Vorstandsvorsitzender der DFK Gruppe, bewertet im Interview, welchen Nutzen die Neuregelungen bringen und wer davon profitiert.

Herr Spady, seit dem 1.1.2023 können neu gebaute Mietwohnungen, die nach diesem Datum fertiggestellt werden, mit drei Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Zugleich sind unter strengen Auflagen in den ersten vier Jahren nach der Fertigstellung eines Objektes zusätzlich fünf Prozent pro Jahr Abschreibung möglich. Wie ist Ihre Meinung dazu?

Grundsätzlich wird die Investition in eine vermietete Immobilie dadurch natürlich attraktiver. Allerdings entsteht auch ein größeres Ungleichgewicht zwischen arm und reich. Für viele ist die Förderung über Abschreibungen anstatt direkter Förderungen beim Neubau eine Verschlechterung.

Um dies zu erläutern, muss man sich die Förderung für den Mietwohnungsneubau insgesamt anschauen. So gab es vor der großen Umstrukturierung des Fördersystems für ein KfW-Effizienzhaus 40 zwischen 24.000 und 37.500 Euro Förderung. Und zwar sofort in einer Summe und für jeden. Dazu wurde außerdem ein zinsgünstiges Darlehen gewährt. Zusätzlich gab es zwei Prozent Abschreibung über 50 Jahre. Also eine hohe direkte Förderung und eine eher geringe Abschreibung.

Was hat sich bei den Förderungen geändert?

Durch die direkten Förderungen waren die Immobilien vorher für deutlich mehr Menschen erschwinglich. Momentan sind die Förderungen für den Neubau, abgesehen von zinsgünstigen Darlehen bis maximal 150.000 Euro pro Objekt, quasi nicht mehr existent. Stattdessen gibt es jetzt drei Prozent Abschreibung plus fünf Prozent in den ersten vier Jahren, wenn dafür die Voraussetzungen erfüllt sind. Das macht am Ende nur die Reichen noch reicher. In den Genuss der Steuervorteile kommen jetzt nur noch Menschen, die wirklich gutes Geld verdienen und sich die Immobilien leisten können. Der persönliche Steuersatz entscheidet nun über Wohl und Wehe der staatlichen Förderung.

Warum ist der Steuersatz so entscheidend?

Dazu müssen wir uns die Systematik ansehen. Denn wieviel Steuern ein Bundesbürger mit einem Euro Abschreibung einspart, hängt von seinem persönlichen Steuersatz ab. Grundsätzlich profitieren reiche Menschen deutlich mehr von den höheren Prozentsätzen. Denn es ist ein Unterschied, ob ich einen Steuersatz von 20 Prozent habe oder mich im Spitzensteuersatz von 42 Prozent befinde.

Können Sie dies an einem Beispiel verdeutlichen?

Aber gern: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro für eine Immobilie, ohne Grundstück, beträgt die fünfprozentige Abschreibung 25.000 Euro pro Jahr. Damit spart ein Käufer mit 20 Prozent Steuersatz 5.000 Euro und im Spitzensteuersatz sind es mehr als 10.000 Euro. Werden die drei Prozent lineare Abschreibung hinzuaddiert, kommen noch einmal mehr als 6.000 Euro Steuerersparnis pro Jahr hinzu. So spart ein Käufer im Spitzensteuersatz in den ersten vier Jahren zwischen 60.000 und 70.000 Euro an Steuern. Vorher hätten alle zwischen 24.000 und 37.500 Euro als direkten Zuschuss und dazu zwei Prozent Abschreibung erhalten. Das bedeutet, dass die Spitzenverdiener heute eine deutlich höhere Unterstützung durch den Staat erhalten. Bei der breiten Masse, die sich in einem Steuersatz zwischen 15 und 25 Prozent bewegt, ist die Auswirkung dagegen kaum spürbar. Nehme ich dann noch die hohen Kaufpreise bei Neubauimmobilien dazu, hat sich die Lage für viele verschlechtert.

Diese Frage habe ich mir auch gestellt. Gerade von einer Regierung mit Beteiligung von SPD und Grünen hätte ich nicht erwartet, dass sie die direkten Förderungen derart zusammenstreichen und damit vielen Menschen die Möglichkeit nehmen, eine Neubauimmobilie zur Vermietung zu kaufen oder zu bauen. Hier wird den Menschen die Chance verwehrt, für sich ein Vermögen zu schaffen, dass ihnen im Alter eine sichere Versorgung ermöglichen würde. Zugleich schrumpft die Zahl möglicher Kunden für Bauträger enorm. Und wenn weniger Abnehmer für ein Produkt da sind, wird das Produkt auch nicht mehr in der Masse produziert. So ist die angepeilte Anzahl von Neubauwohnungen pro Jahr nicht zu erreichen.

Interview: "Neue Abschreibungen für viele eine Verschlechterung!"

Im Alter entspannt und ohne Geldsorgen das Leben genießen – davon träumen viele. Mit der Immobilie als Altersvorsorge wird dieser Traum zur Realität. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, warum gerade die Immobilie perfekt geeignet ist, um Rentenlücken zu schließen.

Vorteile der Immobilie als Altersvorsorge

Wer für das Alter mit einer Immobilie vorsorgt, genießt viele Vorteile. Ein Blick in die Vergangenheit genügt, um zu sehen, dass Immobilien schon immer eine sichere und rentable Form der Geldanlage waren. Dies wird sich auch in Zukunft nicht ändern. Denn vielerorts sorgt ein stagnierendes Angebot gepaart mit einer steigenden Nachfrage dafür, dass die Werte der Objekte und die Mieteinnahmen stetig steigen.

Damit wären wir schon beim ersten großen Vorteil der Immobilie als Altersvorsorge: die Mieteinnahmen. Wer eine Immobilie vermietet, schafft sich durch die Miete, die der Mieter zahlt, ein passives Einkommen. Dabei handelt es sich um Einkommen, das zufließt, ohne dafür arbeiten zu müssen. Und genau solche passiven Einkommen braucht es zusätzlich zur Rente, damit die Altersvorsorge nach dem Erwerbsleben ausreicht, um den eigenen Lebensstandard halten zu können.

Vorteil Nummer zwei ist die Wertsteigerung. Vor allem in attraktiven Lagen in und rund um große Metropolen profitieren Immobilieneigentümer von teils immensen Wertsteigerungen.

Immobilienbesitzer bauen automatisch Vermögen auf, denn sie können ihr Objekt im Laufe der Zeit für einen höheren Preis verkaufen, als sie es selbst eingekauft haben.

Der dritte prägende Vorteil bei Immobilien als Altersvorsorge ist der Schutz vor Inflation. Denn die Erfahrung zeigt: Sachwerte wie Immobilien bleiben auch dann stabil, wenn die Zeiten schlecht sind und die Verbraucherpreise durch Inflation steigen. Zu den Verbraucherpreisen zählt auch die Miete. Und wenn diese steigt, profitieren Eigentümer einer Immobilie. Damit ist die Immobilie eine der sichersten, wenn nicht gar die sicherste Geldanlage. Denn Menschen benötigen immer ein Dach über dem Kopf. Egal, wie die Zeiten gerade stehen. In diesem Zusammenhang ist außerdem zu erwähnen, dass die Schulden für eine Investition in eine Immobilie durch Inflation ebenfalls entwertet werden.

Solange der Zinssatz für die Finanzierung geringer ist als die Inflationsrate, ist der Realzins negativ und Sie gewinnen als Anleger.

Mit dem sogenannten Leverage-Effekt nutzen Investoren bei Immobilien einen weiteren positiven Faktor. Dieser beschreibt die Hebelwirkung bei einer Investition durch den Einsatz von Fremdkapital. Damit lässt sich die Eigenkapitalrendite für Sie als Eigentümer steigern. Denn liegt der Zinssatz der Bank niedriger als die Gesamtrendite der Wohnung als Anlageobjekt, steigt die Eigenkapitalrendite, je mehr Fremdkapital eingesetzt wird. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Zinssatz der Bank bei vier Prozent, die Gesamtrendite für die vermietete Wohnung aber bei sechs Prozent liegt.

Ein ausgezeichneter Hebel und damit der fünfte Vorteil einer Altersvorsorge über eine Immobilie betrifft die Steuern. Denn insbesondere in der Phase, in der die Immobilie abbezahlt wird, genießen Sie als Investor attraktive Steuervorteile. So mindern die Ausgaben für die Finanzierung, also die Zinsen für das Darlehen, und die Abschreibung der Immobilie Ihre Steuerlast. Dies kommt einer indirekten Beteiligung des Staates an der Investition gleich. 

Je höher der Steuersatz, desto höher der Steuervorteil.

Risiken beim Immobilienkauf und wie Sie diese minimieren

Wie bei allen Investitionen gilt auch bei der Immobilie als Altersvorsorge der Grundsatz: keine Gewinne ohne Risiken. Grundsätzlich halten sich diese bei dieser Form der Altersvorsorge aber im Rahmen. Und dazu gibt es Möglichkeiten, diese geringen Risiken weiter zu minimieren.

Marktschwankungen – bei Immobilien kaum ein Thema

Bei einem Blick auf die Entwicklung der Preise für eine Immobilie in Deutschland wird schnell deutlich, dass nach dem zweiten Weltkrieg selbst große Geldkrisen, politische Spannungen und Katastrophen kaum Einfluss auf die Werte der Immobilien genommen haben. Die Preise blieben jederzeit stabil und kannten im Grunde nur eine Entwicklungsrichtung: nach oben. Da die Anlageobjekte in der Regel nicht an der Börse gehandelt werden, sind sie zudem kaum kurzfristigen Spekulationen ausgesetzt. Diese Sicherheit ist wichtig. Denn bei einer Altersvorsorge ist entscheidend, dass das Vermögen und das passive Einkommen zum Renteneintritt hoch genug sind, um den eigenen Lebensstandard zu halten.

Instandhaltung – irgendwann trifft es jeden

Im Laufe der Zeit werden an jeder Immobilie Instandhaltungsmaßnahmen notwendig. Wer beim Kauf auf eine neu gebaute Immobilie oder eine grundsanierte Bestandsimmobilie setzt, hat zwar in der Regel lange Ruhe, aber irgendwann tauchen überall Reparaturen auf. Um dieses Risiko zu minimieren, gilt es, das Gebäude regelmäßig zu kontrollieren und schon kleine Schäden beheben zu lassen. Bei der DFK Gruppe sorgt im Rahmen der Full-Service-Immobilie der Hausverwalter MIAG GmbH dafür, dass die Immobilien in einem perfekten Zustand gehalten werden. Da größere Instandhaltungen oft sehr kostspielig sind, sollten Sie diese bereits zu Beginn in der Finanzplanung berücksichtigen. Mit der Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage stehen Ihnen, wenn es so weit ist, genügend Finanzmittel zur Verfügung, um die Maßnahmen zu bezahlen.

Leerstand – absichern gegen Mietausfälle

Mieteinnahmen fließen nur dann, wenn die Wohnung auch vermietet ist. Leerstand ist daher ebenfalls ein Risiko, da die Kosten auch dann weiterlaufen, wenn eine Wohnung nicht vermietet ist. Eine gute Lage der Immobilie hilft Ihnen dabei, dieses Risiko zu minimieren. Gute Lage bedeutet in diesem Zusammenhang, dass ein Standort gewählt wird, an dem die Nachfrage nach Wohnraum dauerhaft hoch ist. Bei der DFK Gruppe besteht das Risiko von Mietausfällen durch Leerstand im Grunde nicht. Denn der Hausverwalter MIAG GmbH mietet Ihre Wohnung für mindestens zehn Jahre an.

Somit ist für den Eigentümer sichergestellt, dass die Miete auch dann fließt, wenn die Wohnung gerade nicht vermietet ist.

Steigende Finanzierungszinsen – das Verhältnis muss stimmen

Aktuell ein großes Thema sind die hohen Zinsen für die Finanzierung von Immobilien. Wobei „hoch“ hier ein relativer Begriff ist. Denn es gab in der Vergangenheit Zeiten, in denen die Zinsen für die Finanzierung um ein Vielfaches höher lagen als heute. Mit vier bis fünf Prozent Darlehenszinsen lassen sich immer noch attraktive Immobilien-Investitionen tätigen. Es kommt in diesem Zusammenhang nämlich auch auf die Höhe des Kaufpreises bzw. des Finanzierungsanteils an. Denn diese bilden die Grundlage für die tatsächlich zu zahlenden Zinsen. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, hilft es, die Finanzierung vor dem Kauf seriös durchzuplanen. Bei niedrigen Zinsen empfiehlt es sich zum Beispiel, die Zinsbindung langfristig anzulegen und dazu eine möglichst hohe Tilgung zu wählen.

Fehlende Diversifikation – Abwechslung im Immobilien-Portfolio

Bei einem Portfolio aus mehreren Objekten ist die Diversifikation ein wichtiges Thema. Abwechslung ist also das Stichwort. Befinden sich die Wohnungen bzw. Häuser zum Beispiel in nur einer Region oder in einem bestimmten Preissegment, besteht die Gefahr, dass alle Immobilien den gleichen Risiken ausgesetzt sind. Tritt ein solches Risiko ein, ist der Erfolg der gesamten Investition gefährdet. Deshalb ist es ratsam, Immobilien in verschiedenen Regionen zu erwerben oder, sofern sie in einer Region liegen, zumindest unterschiedliche Größen zu wählen. Auch der Lebenszyklus von Wohnungen und Häusern kann ein Merkmal der Diversifikation sein. Wenn sich alle Objekte im gleichen Lebenszyklus befinden, könnten zum Beispiel Instandhaltungen geballt auf Sie zukommen.

Auswahl der richtigen Immobilie: Die Lage der Wohnung

Damit die Altersvorsorge über eine Immobilie erfolgreich ist, ist die Auswahl der richtigen Immobilie ein ganz entscheidender Faktor. Denn nur, wenn Wertsteigerungen erfolgen und Mieteinnahmen sicher fließen, erfüllt die Investition ihren Zweck.

Die wichtigste Voraussetzung für eine erfolgreiche Altersvorsorge ist die Auswahl des richtigen Standorts. Denn bei den Erfolgsfaktoren nennen alle Experten immer drei Punkte: die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Dabei kommt es auf eine genaue Analyse an. Die wichtigsten Fragen dazu: Wie entwickelt sich die Bevölkerung am Standort? Wie sieht es in der Region wirtschaftlich aus? Wie hoch sind die erzielbaren Mieten? Welche weiteren Einflussfaktoren bei der Auswahl des passenden Standorts eine Rolle spielen, 

erfahren Sie detailliert in diesem Beitrag.

 Bei der DFK Gruppe werden die Standorte der Immobilien mit Bedacht ausgewählt und befinden sich immer in Wachstumsregionen. Dies spricht für eine erfolgreiche Investition, die eine gesicherte Altersvorsorge ermöglicht.

Neubau vs. Bestandsimmobilie – Eine Frage des Budgets

Ob Sie sich bei Ihrer Investition in eine Immobilie für eine Neubau- oder eine Bestandsimmobilie entscheiden, hängt zunächst davon ab, welches Budget Ihnen zur Verfügung steht. Eine Wohnung im Bestand ist meist günstiger als eine Wohnung im Neubau. Dafür ist das Risiko im Bestand größer, dass zeitig größere Instandhaltungsmaßnahmen notwendig werden. Deshalb heißt es hier: Den Zustand genau begutachten und seriös kalkulieren. Wenn eigenes Fachwissen fehlt, am besten durch einen Experten begleiten lassen. Für eine Bestandsimmobilie spricht außerdem, dass Mieteinnahmen sofort fließen. Die DFK Gruppe saniert ihre Bestandsobjekte grundsätzlich, so dass alle wichtigen Instandhaltungsmaßnahmen schon vor dem Kauf erledigt sind.

Beim Neubau ist ein großer Vorteil, dass die Wohnungen exakt den aktuellen Ansprüchen von Mietern entsprechen.

Durch moderne Technik sind die Immobilien zukunftssicher und vorerst frei von Instandhaltungsmaßnahmen. Zukunftssicherheit ist ein entscheidender Faktor, denn eine Altersvorsorge ist meist auf einen langen Zeitraum angelegt. Grundsätzlich sind Neubauwohnungen attraktiver und erzielen höhere Mieten. Ist die Wohnung noch nicht fertiggestellt, muss bei der Finanzierung der Zeitraum bis zur Übergabe überbrückt werden. Bei der DFK Gruppe ist dieses Risiko stark minimiert, da Sie als Käufer erst dann den Kaufpreis zahlen, wenn die Immobilie fertig und von Ihnen abgenommen ist.

Fallstricke beim Kauf von Immobilien und wie sie vermieden werden

Nicht jede Immobilie ist für die Geldanlage zur Altersvorsorge geeignet. Deshalb gibt es einige grundlegende Dinge zu beachten, damit Ihr Investment genau das Ziel erreicht, das Sie sich wünschen. Dabei gilt es, einige Fallstricke zu kennen und diesen geschickt auszuweichen.

Zu teuer einkaufen – eine einfache Berechnung gibt erste Hinweise

Eine der größten Gefahren für den Erfolg einer Investition in eine Immobilie ist, wenn der Kaufpreis ganz zu Anfang zu hoch ist. Denn eine Immobilie bringt nur dann eine angemessene Rendite, wenn das Verhältnis aus Kaufpreis und erzielbarer Miete passt. Dies lässt sich mit folgender Formel berechnen: Kaufpreis inklusive Nebenkosten geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete. Grundsätzlich gilt eine Immobilie mit einem Wert von 25 oder darunter als rentabel und damit als geeignet für die Altersvorsorge. In Metropolregionen ist auch ein Wert von 30 in jedem Fall noch akzeptabel.

Der Nachteil dieser Berechnung ist, dass es sich lediglich um eine Momentaufnahme handelt. Denn die zukünftige Entwicklung wird dabei ausgeklammert. Daher kann das Kaufpreis-Miete-Verhältnis lediglich ein erster Anhaltspunkt für die Bewertung einer Immobilie sein.

Nebenkosten – Niedrige Energiekosten als Schlüssel

Steigende Energiepreise sind das Thema der aktuellen Zeit. Deshalb spielen Nebenkosten und deren Entwicklung auch bei der Altersvorsorge über eine Immobilie eine wichtige Rolle. Denn eine Wohnung mit geringen Nebenkosten ist für Mieter attraktiver. Hinzukommen für Sie als Eigentümer zudem die nicht umlagefähigen Nebenkosten. Diese sind unbedingt in die Kalkulation Ihres Objekts einzubeziehen und dabei ist auch die Entwicklung dieser Nebenkosten zu beachten. Bei der DFK Gruppe werden diese Nebenkosten von Beginn an, zunächst für den Zeitraum der Anmietung durch den Hausverwalter MIAG GmbH, genau beziffert. Das erhöht die Planungssicherheit.

Fazit: Besser heute als morgen mit der Altersvorsorge durch Mieteinnahmen starten

Die Fakten zeigen: Mit einer gut geplanten und renditestarken Immobilie lässt sich Ihre Rentenlücke effektiv schließen und eine passende Altersvorsorge aufbauen. Durch die Mieteinnahmen entsteht ein passives Einkommen, das für ein entspanntes Leben im Alter sorgt. Dazu bauen Sie sich ein Vermögen auf, welches zusätzlich Sicherheit gibt. In der Zusammenfassung präsentiert sich die Immobilie als ausgezeichnete Variante für eine stabile und attraktive Altersvorsorge. Deshalb besser heute als morgen starten, damit die Immobilie zum Renteneintritt abbezahlt ist und ihre volle Wirkung entfaltet. Starten Sie gleich in Ihre sichere Altersvorsorge und lernen Sie das einmalige Konzept der Full-Service-Immobilie ohne Vermietersorgen bei der DFK Gruppe kennen.

Finanztipps: Immobilie als Altersvorsorge - Was Sie wissen müssen 

Neue Sonderabschreibung bringt Vorteile für zukünftige Eigentümer von Neubauwohnungen

Die Bundesregierung schafft einen neuen Steueranreiz für den Bau neuer Wohnungen. Dieser ist auch für die Kunden der DFK Gruppe hochinteressant. Denn damit können in den ersten sechs Jahren für eine vermietete Wohnung deutlich höhere Abschreibungen geltend gemacht werden.

Und so sieht die neue Sonderabschreibung aus: Ab dem 1. Oktober 2023 können für neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude bzw. Wohnungen im ersten Jahr sechs Prozent der Investitionskosten als Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. In den fünf Folgejahren sind es dann jeweils sechs Prozent des Restwertes. Eine Obergrenze für die Investitionskosten gibt es nicht.

Bei Investitionskosten von 300.000 Euro können im ersten Jahr 18.000 Euro als Abschreibung angesetzt werden. Im zweiten Jahr sind es dann sechs Prozent des Restwerts in Höhe von 282.000 Euro, also 16.920 Euro usw. Im Laufe der Zeit ist ein Wechsel zur linearen Afa möglich.

Voraussetzungen: Baubeginn nach dem 1.10.2023 und KfW-Standard 55

Die erste Voraussetzung für die Nutzung dieser degressiven Afa (Abschreibung auf Abnutzung) ist, dass der Baubeginn bzw. das Datum des Kaufvertrages zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Denn die Maßnahme ist befristet auf sechs Jahre. Beim Kauf muss die Immobilie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden. Außerdem muss das Gebäude mindestens den KfW-Effizienzstandard 55 oder besser erfüllen. 

Da das Gesetz noch nicht verabschiedet ist, stehen Einzelheiten noch nicht fest. So ist zum Beispiel fraglich, inwieweit bestehende Sonderabschreibungen zusätzlich zur degressiven Abschreibung in Anspruch genommen werden können. Außerdem wird zu definieren sein, was genau in diesem Zusammenhang als „Baubeginn“ gilt.

Höhe der Förderung hängt am Steuersatz

Ob die Maßnahme tatsächlich zu einer Belebung des Neubaus beiträgt, bleibt abzuwarten. Denn wie bei allen Förderungen über den Bereich der Abschreibungen hängt auch hier die Höhe der tatsächlichen Steuereinsparungen mit der individuellen Höhe des Steuersatzes zusammen. Ein höherer Steuersatz bedeutet dabei eine höhere Steuerersparnis bzw. eine höhere Förderung. Außerdem kann die Abschreibung nur geltend gemacht werden, wenn mit der Wohnung Einnahmen erzielt werden. Dies ist zum Beispiel bei der Vermietung der Fall. Für Eigenheime greift diese Förderung dementsprechend nicht. 

Degressive Abschreibung für Wohngebäude kommt

Immobilien-Unternehmer Valeri Spady erklärt die Abschreibung gemäß § 7b Einkommensteuergesetz und warum in Deutschland so wenig gebaut wird.

In Deutschland fehlen Wohnungen. Laut einer Studie des Pestel-Instituts und des Bauforschungsinstituts ARGE hat das Land rund 700.000 Wohnungen zu wenig. Ein solches Defizit hat es seit 20 Jahren in Deutschland nicht mehr gegeben. Die Bundesregierung versucht, diesem Mangel mit verschiedenen Maßnahmen entgegenzuwirken. Eine dieser Maßnahmen ist eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau, die zum 1. Januar 2023 wieder reaktiviert wurde. Immobilien-Unternehmer Valeri Spady, Gründer und Vorstandsvorsitzender der DFK Gruppe, stellt die Maßnahme vor, bewertet sie und zeigt auf, welche Gründe tatsächlich den Neubau von Wohnungen bremsen. 

Herr Spady, wie funktioniert die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau?

Die im Paragraf 7b Einkommensteuergesetz geregelte Sonderabschreibung sieht vor, dass bei nach dem 1. Januar 2023 neu errichteten Mietwohnungen in den ersten vier Jahren zusätzlich zur normalen Abschreibung, die aktuell bei drei Prozent liegt, weitere fünf Prozent pro Jahr abgeschrieben werden dürfen. Damit können Eigentümer zusätzlich 20 Prozent der Herstellungskosten des Gebäudes in sehr kurzer Zeit steuerlich geltend machen. Allerdings können in der Steuererklärung als Bemessungsrundlage für die Abschreibung nur maximal 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt werden, also gegebenenfalls weniger, als die tatsächlichen Baukosten betragen haben.

Wie sind die Voraussetzung, um die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen zu können?

Die Gebäude müssen zunächst nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden und sich innerhalb der EU befinden. Darüber hinaus wird der Standard eines KfW-Effizienzhauses 40 gefordert. Die letzte Hürde sind die Baukosten. Denn die Herstellungs- oder Anschaffungskosten dürfen 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten.

Die Baukosten sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Lässt sich ein KfW-Effizienzhaus 40 überhaupt für weniger als 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche realisieren?

Die eine Seite sind die Herstellungskosten, die andere Seite sind die Verkaufspreise. Für 4.800 Euro kann ich alles bauen, aber nicht alles verkaufen. Aktuell liegen unsere Immobilien regelmäßig bei den Verkaufspreisen unter 5.000 Euro pro Quadratmeter. Wo dies aber ganz sicher nicht funktioniert, ist in den Ballungsgebieten, wie Hamburg, Berlin oder Frankfurt. Also leider genau dort, wo die Schaffung neuen Wohnraums am wichtigsten ist. Ein KfW-Effizienzhaus 40 ist grundsätzlich eine tolle Sache, aber in den meisten Großstädten ist das gar nicht umsetzbar, weil unwirtschaftlich.

Wo liegt in den Großstädten die Problematik in der Umsetzung?

Ein Aspekt ist zum Beispiel der Wohnflächenverlust durch stärkere Dämmung usw. Dies geht zu Lasten des Innenraums, da die Gebäude in Ballungsgebieten aufgrund der knappen Flächen nicht breiter oder länger werden können. Dabei bedeuten zehn Prozent Wohnflächenverlust auch zehn Prozent Margenverlust. Hinzu kommt höherer Materialaufwand durch die KfW-Auflagen. Ob dies durch die Förderung ausgeglichen wird, ist zumindest fraglich. Denn eines ist klar, der gesamte Mehraufwand muss sich am Ende für die Bauträger rechnen, ansonsten werden Projekte nicht oder zumindest ohne die gewünschten Energiemaßnahmen umgesetzt. Wenn ich die Maßnahmen der Bundesregierung aus DFK-Sicht ganz subjektiv bewerte, kann die Bundesregierung mit Steuererleichterungen in diesem Bereich wenig ausrichten.

Welche Maßnahmen wären aus Ihrer Sicht sinnvoll, um den Wohnungsbau in Deutschland anzukurbeln?

Für uns wäre die Lösung ganz einfach: Die Projektentwicklung, die Ausweisung von Baugebieten und die Genehmigungsverfahren müssen drastisch beschleunigt werden. Hier macht sich Deutschland durch Überregulierung selbst das Leben schwer. Bis bei uns ein Stück Land zu Bauland wird, vergehen locker drei bis fünf Jahre. Das ist viel zu lang. 

Die Bundesregierung kann viel wollen und von oben festlegen, umsetzen müssen es aber die Kommunen und Landkreise. Denn diese besitzen die Grundstücke bzw. leiten die Genehmigungsverfahren. Allein, dass wir uns bei einem Bauantrag mit so vielen unterschiedlichen Behörden auseinandersetzen müssen, zieht alles in die Länge. Das reicht von Tier- und Pflanzenschutz über Geologie bis Archäologie. In manchen Regionen kommt dann noch das Land hinzu, zum Beispiel mit Küsten- oder Deichschutz. Die Untersuchungen und Abstimmungen sind wichtig, aber sie kosten zu viel Zeit. Hinzu kommt, dass viele Kreis- oder Stadt- und Gemeinderäte, oft aus fehlenden Fachkenntnissen, sehr lange für Entscheidungen benötigen oder am Ende sogar falsche Entscheidungen treffen. Bis hier ein Konsens zwischen den unterschiedlichen Interessenvertretern vor Ort gefunden ist, geht oft sehr viel Zeit ins Land. Durch die Verlagerung des Themas Wohnen und Bauen in die regionalen Bereiche sind hunderte oder sogar tausende unterschiedliche Player an den Prozess beteiligt. Am Ende hängt es an den Personen vor Ort, ob eine Entwicklung von Baugebieten gewünscht ist oder nicht. Solange wir diese Hindernisse haben, können wir nicht genug bauen, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken.

Woran liegt es, dass es so viele Hindernisse gibt?

Ich denke, dass diese Hindernisse ein Stück weit absichtlich aufgebaut werden. Wachstum und Entwicklung sollen gebremst werden. Das ist auch in einem gewissen Rahmen okay, weil die Wirtschaft ansonsten unglaublich schnell wachsen würde. Und das wäre für das Land eher ungesund.

Welche Instrumente werden eingesetzt, um das Wachstum zu begrenzen?

Für mich wird zum Beispiel die ökologische Bewegung, die in den 1970er Jahre entstanden ist, als Instrument eingesetzt. Auch diese Bewegung begrüße ich, da wir ohne den Naturschutzaspekt sicher schon alles zugebaut hätten, was möglich ist. Aber im Bereich des Neubaus hat es einfach überhand genommen. Hier gerät die Branche in einen Zwiespalt. Auf der einen Seite soll günstiger Wohnraum geschaffen werden. Auf der anderen Seite sind die Kunden durch die starke Präsenz des Themas Energieeffizienz sensibilisiert und fragen verstärkt nach, welche Standards die Häuser erfüllen. Energieeffizienz, die höhere Baukosten verursacht, ist also ein Kaufkriterium geworden. Dabei sind es aber nicht nur die Baukosten. Ein KfW-Effizienzhaus muss auch mit sauberer Energie versorgt werden. Hier wäre Fernwärme eine gute Lösung. Leider wird diese oft mit fossilen Energieträgern erzeugt, so dass damit ein KfW-40-Haus gar nicht möglich ist. Man verlangt also auf der einen Seite diesen Standard, aber Stadtwerke können nicht einmal die passende Energie dazu liefern.

Der Staat und die Länder müssen vor allem in und um große Städte dringend handeln. Verfahren müssen drastisch beschleunigt und entbürokratisiert werden. Was aber am wichtigsten ist: Es muss deutlich mehr Geld in die Bauwirtschaft fließen, damit die Bautätigkeit wieder steigt. Aus meiner Sicht braucht es direkte Förderungen des Neubaus, um diesen für Bauträger und Investoren wieder attraktiv zu gestalten.

Interview: "Neubau: Sonderabschreibung für Mietwohnungen"

Steigende Mieten und Stillstand im Neubau als Chancen für gesunde Renditen.

Sie ist die schillernde Metropole des Nordens: Hamburg an der Elbe! Nicht umsonst wird die Stadt mit inzwischen mehr als 1,9 Millionen Einwohnern auch „Perle des Nordens“ genannt. Ihre Strahlkraft reicht weit über die eigenen und die deutschen Grenzen hinaus. Bis heute zieht die Stadt Menschen an, wie ein unsichtbarer Magnet. Pro Jahr wächst Hamburg im Durchschnitt um 5.000 bis 10.000 Einwohner. Dementsprechend wird erwartet, dass die Stadt Anfang der 2030er Jahre die Grenze von zwei Millionen Einwohnern überspringt. Diese Menschen mit Wohnraum zu versorgen, ist die große Herausforderung in und um die Metropole.

Attraktive Investments dank steigender Mieten

Damit bietet Hamburg ideale Voraussetzungen für erfolgreiche Immobilien-Investitionen. Denn, wo Wohnraum knapp ist, sind vermietete Immobilien ein Garant für attraktive Renditen. Ein wichtiger Indikator ist dabei die Entwicklung der Mietpreise. Und diese zeigt in Hamburg steil nach oben. So stiegen die durchschnittlichen Mieten pro Quadratmeter von 9,11 Euro im Jahr 2012 innerhalb von zehn Jahren auf mehr als 12 Euro im Jahr 2022. Da gleichzeitig die Verkaufspreise ebenfalls stark zugelegt haben, ist bei der Auswahl eines attraktiven Investitionsobjekts genaues Hinsehen gefragt.

Dabei sind es vor allem die aufstrebenden Stadtteile in den Randbereichen im Norden, Westen und Süden Hamburgs, wo sich auch heute noch das ein oder andere „Schnäppchen“ machen lässt. So hat die DFK Gruppe in den vergangenen Jahren in den Stadtteilen Stellingen, Farmsen-Berne und Öjendorf hochattraktive Neubauprojekte entwickelt und erfolgreich vermarktet. Angesichts der aktuellen Lage mit hohen Zinsen und hoher Inflation erwarten Experten, dass die Preise für Grundstücke in Hamburg in den kommenden Monaten und Jahren stagnieren und wahrscheinlich auf ein realistisches Maß zurückgehen werden. Daraus ergeben sich neue Chancen, in einer der attraktivsten Städte Europas renditestarke Investments abzuschließen.

Neben Hamburg selbst ist das Umland mit der Metropolregion Hamburg geradezu prädestiniert für Immobilien-Investoren. Zusammen mit der Stadt Hamburg ist die Region Heimat für 5,4 Millionen Menschen und wächst durchschnittlich um rund 30.000 Einwohner pro Jahr. Auch im Umland der Elbmetropole sind die Mieten in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Gab es in Städten wie Norderstedt, Bad Segeberg, Stade oder Lüneburg vor gut zehn Jahren noch Mietwohnungen mit einer Durchschnittsmiete von unter acht Euro pro Quadratmeter, so liegen die Mietpreise heute unisono bei über zehn Euro. Und die Kurve zeigt weiter steil nach oben. Denn das Umland gewinnt nicht nur neue Einwohner aus Hamburg, sondern zieht auch Menschen aus Deutschland und der Welt an.

Stetige Zuwanderung und der Einbruch im Neubausegment führen zu einer weiteren Verknappung des Wohnraums in und um Hamburg. Damit steigt die Nachfrage. Diese Situation bietet Chancen für Investoren. Die DFK Gruppe nutzt die sich bietenden Möglichkeiten mit einer zweigleisigen Strategie. Zum einen werden im Umland der Elbmetropole Neubauprojekte und Bestandssanierungen weiter vorangetrieben, um den Menschen in Hamburg bezahlbare Mietalternativen zu bieten. Zum anderen ist geplant, direkt in der Hansestadt noch nicht gestartete oder bereits begonnene Projekte anderer Bauträger zu übernehmen, um diese selbst fertigzustellen und den DFK-Kunden als renditestarke Anlageobjekte anbieten zu können. Hier kommt der DFK Gruppe zugute, dass von der Projektentwicklung über den Bau bis zum Vertrieb und der Vermietung alles in eigener Hand liegt. Dadurch kann die DFK durch eine schlanke Struktur nach wie vor attraktive Immobilien mit gesunden Renditen anbieten.

Immobilien-Investitionen in Hamburg – ein Überblick

Sergej Fedjaschow berichtet über sein Leben als Transport-Unternehmer und seine Erfahrungen mit den Geldanlageprodukten der DFK.

Immer auf Achse: Seit zwölf Jahren verbringt Sergej Fedjaschow die meiste Zeit seines Lebens im LKW.Der DFK-Kunde ist erfolgreich selbständig und transportiert mit seinem eigenen LKW Waren und Güter quer durch die Republik. Mit diesem nicht immerganz leichten Leben verdient er gutes Geld. Was übrig bleibt, investiert er in verschiedene Geldanlageprodukte der DFK Gruppe.

1996 im Alter von zehn Jahren kommt Sergej Fedjaschow aus Kasachstan mit seinen Eltern nach Deutschland. In Oerlinghausen bei Bielefeld findet die Familie eine neue Heimat. „Damals konnte ich kein Wort Deutsch“, erinnert er sich. Nach dem Ende der Schulzeit absolviert er zunächst eine Bäcker-Lehre. Diese schließt er nach drei Jahren erfolgreich ab und geht dann zur Bundeswehr. Nach neun Monaten Grundwehrdienst kehrt er für ein weiteres Jahr ins Bäcker-Handwerk zurück. „Meine Leidenschaft war der Job als Bäcker allerdings nicht und da mein Vater LKW-Fahrer war und mich die großen Maschinen schon immer fasziniert haben, hatte ich Lust, das auszuprobieren“, berichtet der heute 36-Jährige. Er macht den LKW-Führerschein und startet bei einem regionalen Entsorgungsunternehmen als Fahrer. Schon bald will Sergej Fedjaschow aber weiter hinaus. Deshalb legt er noch die Prüfung für die nationale Erlaubnis für den gewerblichen Güterkraftverkehr ab. Damit startet er in die Selbständigkeit. Zu Beginn mietet er sich einen LKW und fährt die ersten Touren. Aber schon nach dem ersten Jahr hat er genügend Eigenkapital angesammelt, um mit einem Bankkredit seinen ersten eigenen LKW zu bestellen. 

Momentan befördert er meist gekühlte Güter, wie Fisch oder Fleisch, und beliefert damit die Lager großer Supermarktketten. Dabei pendelt er zwischen Österreich und Süddeutschland. Das bedeutet, unter der Woche ist Sergej Fedjaschow unterwegs, fernab von seinem zu Hause bei Bielefeld in Ostwestfalen. „Dann lebe ich in meiner Zugmaschine“, berichtet er. Dementsprechend ist seine Fahrerkabine ausgestattet und eingerichtet wie eine kleine Wohnung. Vom Kühlschrank über die Kaffeemaschine bis zu Fernseher und Bett ist alles vorhanden. Dabei darf es in Sachen Ausstattung gern auch eine Spur luxuriös sein, wie Sergej Fedjaschow berichtet: „Ich habe zum Beispiel den gesamten Innenraum mit Leder und Alcantara ausgestattet – ganz wie zu Hause.“ Gefahren wird übrigens ohne Schuhe: „Zu Hause in der eigenen Wohnung zieht man ja auch die Schuhe aus.“

Oft fährt er in der Nacht, was für ihn kein Problem ist: „Man gewöhnt sich daran und ich kann immer schlafen, egal, wann und wo ich mich hinlege.“ Während er nachts auf der Autobahn unterwegs ist, hält er per Telefon Kontakt zu anderen Fahrern. „Da entstehen dann Beziehungen, wie das im Büro mit den Kollegen auch ist.“ Obwohl ihm das Fahren sehr viel Spaß macht, vermisst er es unter der Woche doch, zu Hause sein zu können: „Meine Freunde sehe ich nur am Wochenende und kann nur dann Zeit mit ihnen verbringen.“ Das Telefon kann den persönlichen Kontakt nicht wirklich ersetzen. Das sorgt für Wehmut: „Manchmal denke ich schon daran, den Job aufzugeben.“

Er überlegt, in Zukunft wieder umzusatteln und mehr regional zu fahren – mit festen Arbeitszeiten und jeden Abend zu Hause. Dann könnte er sich auch mehr um sein Haus kümmern, das er gemeinsam mit seinen Eltern und seiner Freundin mit den zwei Kindern bewohnt. „Das Zweifamilienhaus habe ich 2015 gekauft und damit meiner Mutter den Traum erfüllt, dass wir alle unter einem Dach leben.“

Da er in seinem Job gut verdient, kann er trotz Haus und Hof monatlich einiges an Geld zurücklegen. Dieses Kapital vertraut er seit einigen Jahren der DFK an. „Am Anfang waren es 200 Euro pro Monat und später habe ich nochmal 500 Euro monatlich dazugelegt“, sagt der LKW-Fahrer. Hinzu kam noch eine größere Einmaleinlage. Zunächst schloss er bei der DFK Genussrechte ab und investierte später über das Immobiliensparen in die Unternehmensanleihe.

Dass er diese Form der Geldanlage bei der DFK wählte, ist bemerkenswert. Denn zu Beginn seiner Selbständigkeit hatte er schon einmal bei einem anderen Anbieter in Genussrechte investiert und erlebte dabei einen echten Reinfall: „Das ist leider komplett in die Hose gegangen: Das Unternehmen hat Insolvenz angemeldet und ich habe damals alles verloren.“ Dass er sich trotzdem nochmal für Genussrechte entschieden hat, begründet er mit einem großen Vertrauen gegenüber der DFK. „Hier ist alles schön transparent“, sagt er und erläutert: „Jedes Jahr erhalte ich eine übersichtliche Aufstellung über mein Vermögen und die Zinsen – dazu wurde und werde ich ausgezeichnet betreut und beraten.“

Die Sicherheit, dass sein Geld bei der DFK in Immobilien fließt, ist ein weiterer Punkt, der ihn überzeugt hat. Auch seine Beraterin Olesja Kiske lobt er in diesem Zusammenhang: „Zu ihr hatte ich gleich Vertrauen und es hat sich ausgezahlt.“ Aktuell erwirtschaftet er mit seinem Kapital circa 2.000 Euro Zinsen pro Jahr. Begeistert ist er außerdem von der sehr positiven Entwicklung der DFK Gruppe: „Seitdem ich das verfolge, geht es immer nur nach oben.“ 

Bald laufen seine zuerst abgeschlossenen Genussrechte aus. An Auszahlung denkt der 36-Jährige aber noch nicht: „Solange ich gut verdiene und etwas zur Seite legen kann, mache ich natürlich weiter – denn die Verzinsung ist top!“ Was er irgendwann mal mit seinem Vermögen machen möchte, weiß er jetzt noch nicht. Aktuell genießt Sergej Fedjaschow einfach das gute Gefühl, ein ordentliches Kapitalpolster in der Hinterhand zu haben. Dies gibt ihm die nötige Sicherheit, wenn er wieder startet und seinen LKW durch die Nacht lenkt.

Sergej Fedjaschow ist 36 Jahre alt und lebt in Oerlinghausen bei Bielefeld. Nach Ostwestfalen kam er vor 26 Jahren aus Kasachstan. Inzwischen wohnt er mit seinen Eltern und seiner Freundin sowie deren zwei Kindern in einem großen Zweifamilienhaus. Vor rund zwölf Jahren wagte der gelernte Bäcker einen beruflichen Neuanfang. Er machte seinen LKW-Führerschein und startete in die Selbständigkeit. Heute ist er ein erfolgreicher Unternehmer und ist mit seinem eigenen LKW aktuell hauptsächlich in Süddeutschland unterwegs. Das Fahren ist seine große Leidenschaft, die ihn auch in seiner Freizeit nicht loslässt. So nutzt er seine Freizeit, um seinen LKW mit etwas Tuning noch schöner zu machen. Vor circa acht Jahren kam er mit der DFK Gruppe in Kontakt und investiert seitdem in die Geldanlageprodukte der DFK.

Ein Leben zwischen LKW und Immobilieninvestment

Immobilien-Unternehmer Valeri Spady kritisiert fehlende Unterstützung für die Bauwirtschaft.

Herr Spady, blicken Sie noch durch im Dschungel der Fördermaßnahmen?

Im Großen und Ganzen schon – aber ehrlich gesagt: Es ist sogar für mich, der tagtäglich mit diesen Themen zu tun hat, eine Herausforderung geworden, den Überblick zu behalten. In letzter Zeit ist innerhalb der Förderungen ein echtes Chaos entstanden. Wenn wir ein Grundstück kaufen und entwickeln, dauert es nicht selten Jahre, bis wir darauf bauen können. Oft haben wir das Grundstück dann unter ganz anderen Voraussetzungen geplant und entwickelt, als wir am Ende Förderungen dafür erhalten. Es fehlt in diesem Bereich an Verlässlichkeit. Ein Beispiel: Die Erweiterung unserer Zentrale in Kaltenkirchen hatten wir als KfW-Energieeffizienzhaus 40 geplant. Als wir aber den Förderantrag einreichen konnten, gab es die Förderung gar nicht mehr. Da kann von Planungssicherheit keine Rede sein.

Woran liegt es, dass hier so ein Chaos entstanden ist?

Zunächst liegt das natürlich an der Bundesregierung. Sie gibt die Rahmenlinien und die Programme vor. In letzter Zeit ist ein unverständlicher Aktionismus entstanden. Dies hängt für mich im Wesentlichen mit der Regierungsbeteiligung der Grünen zusammen. Wirtschaftsminister Robert Habeck versucht die Grünen-Themen in einer Geschwindigkeit durchzuboxen, die nicht gesund ist. Zur Wahrheit gehört natürlich auch, dass die Vorgängerregierungen vieles, gerade im Bereich des Umwelt- und Klimaschutzes, haben schleifen lassen. Aber diese Versäumnisse kann man jetzt nicht im Hauruck-Verfahren alles aufholen. Dazu gibt es noch weitere Gründe, die tiefer liegen: Deutschland legt sehr großen Wert auf die Autoindustrie und weitere Wirtschaftszweige. Die Immobilienbranche wurde und wird gar nicht so sehr als Motor für die Entwicklung betrachtet. Der Branche fehlt es an einer breiten Lobby und deshalb an Stabilität. Ein Beispiel sind eben die Fördermaßnahmen. Ich bin jetzt seit 20 Jahren in diesem Geschäft und habe so viele unterschiedliche Förderprogramme gesehen – von Baukindergeld bis Eigenheimzulage. All das ist heute verschwunden. Und das verstehe ich nicht: Warum schafft die Politik Dinge ab, die funktioniert haben?

Die Baubranche gerät immer mehr unter Druck. Auf der einen Seite erhöhen sich die Preise für Baukosten sowie für dieAusgaben für Energie und Löhne. Dadurch klettern auf der anderen Seite die Preise für Häuslebauer in astronomische Höhen, so dass sich immer weniger Menschen eine Immobilie leisten können. Das hat zum Beispiel dazu geführt, dass eines der größten Bauunternehmen in Deutschland innerhalb eines halben Jahres rund 60 Prozent seines Wertes verloren hat. Vorher war es ein absolut gesundes und erfolgreiches Unternehmen. Dann kamen die immensen Preissteigerungen durch Pandemie und Ukraine-Krieg. Da hat ein Bauunternehmen nur eine Möglichkeit: Selbst die Preise um 30 bis 40 Prozent zu erhöhen. Und dann kommen Aussagen aus der Politik, dass die Bauunternehmer die Situation ausnutzen und sich die Taschen vollmachen. Das ist aber völliger Unsinn: Denn die Preissteigerungen sind die Realität und wenn Unternehmen diese nicht weitergeben, gehen sie selbst Pleite.

Wie bewerten Sie die aktuellen Förderprogramme für den Neubau, der für die Schaffung des dringend benötigten, zusätzlichen Wohnraums entscheidend ist?

Die Förderungen für den Neubau sind schlichtweg unzureichend. Die Bundesregierung legt ein Programm auf, bei dem es Darlehen bis 100.000 Euro bzw. bis 150.000 Euro pro Wohneinheit gibt. Allerdings sind die Kriterien so hoch, dass sie kaum erfüllbar sind oder die Energieberater so ein Haus gar nicht berechnen können. Und dann rühmt man sich damit, dass dafür 750 Millionen Euro bereitgestellt werden. Teile ich dies durch 100.000 Euro, so macht das gerade einmal 7.500 Antragsteller, die günstige Darlehen erhalten können. Was passiert mit dem Rest? Wenn jetzt 50.000 Menschen einen Antrag stellen, dann haben diese vorher in der Hoffnung ein Grundstück gekauft, ein zinsgünstiges Darlehen zu erhalten.Und dann bekommen 97 Prozent eine Ablehnung. Das ist ein fatales Zeichen. Ich schicke mein Kind nichtmal ins Kino, wenn die Chance bei drei Prozent liegt, dass es eine Karte bekommt. Und genau das passiert gerade im Bereich der Förderungen. Wenn ich als Häuslebauer kaum eine Chance auf die Förderung habe, dann fange ich erst gar nicht an. Die Bundesregierung will 400.000 Wohnungen pro Jahr, aktuell brauchen wir sogar 700.000. Da passen Fördersummen und Wunsch nicht zusammen.

Welche Lage ergibt sich daraus für aktuelle und zukünftige Immobilieneigentümer?

Diejenigen, die bereits eine Immobilie besitzen, profitieren davon. Denn die Eigentümer werden am Ende zu den Gewinnern der Situation – und dass gleich doppelt. Denn, wenn zum einen die Wohnungsnot steigt, steigen die Mieten und Eigentümer können es sich erlauben, ihre Mieten sehr hoch anzusetzen. Zum anderen steigen die Kauf- bzw. Verkaufspreise für Immobilien, weil die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt. Diejenigen, die eine Immobilie besitzen, wie 6.000 unserer Kunden, sind die Profiteure. Richtig schwierig wird es dagegen für potenzielle neue Immobilieneigentümer. Mit steigenden Baukosten, hohen Zinsen und unzureichenden Förderungen sind die Rahmenbedingungen aktuell so aufgestellt, dass die Immobilie wieder zu einem Luxusprodukt geworden ist. So ist der Weg für neue Immobilieneigentümer extrem schwer. Und das ist für die eigentlichen Ziele, wie Eigentümerquote erhöhen und neuen, günstigen Wohnraum schaffen, fatal. Wir selbst gehen zum Beispiel mit unserer Strategie „Miete = Zins“ einen außergewöhnlichen Weg, um auch Otto-Normal-Bürgern weiterhin eine Vorsorge durch Eigentum zu ermöglichen und die Immobilien-Investition nicht zu einem Produkt nur für Großanleger werden zu lassen.

Gibt es denn auch Positives in Sachen Förderungen für den Neubau?

Ja, für mich ist das Land Schleswig-Holstein in diesem Bereich eine Art Vorreiter. Hier wird zum Beispiel der soziale Wohnungsbau besonders gefördert. Dabei gibt es bis zu 1.500 Euro Baukostenzuschuss pro Quadratmeter. Die Miete ist dann auf Werte zwischen sechs und sieben Euro begrenzt. Das ist für mich die richtige Politik. Wobei auch alle wissen, dass reiner sozialer Wohnungsbau für soziale Brennpunkte sorgen kann. Es wäre aus meiner Sicht also noch sinnvoller, Mischbau zu fördern, mit einem gewissen Anteil sozialem Wohnungsbau. Wenn solche Wege weitergegangen werden, sehe ich Chancen, den Neubau wieder in Schwung zu bringen. Das Wichtigste dazu ist: Genügend Geld bereitstellen, damit der Neubau trotz gestiegener Preise für Rohstoffe und Nebenkosten bezahlbar und vor allem für Bauträger attraktiv bleibt. Zusätzlich braucht es mehr Stabilität, damit die Häuslebauer und Bauunternehmen sicher planen können.

Interview: "Chaos Neubauförderung – zu wenig Geld, zu hohe Hürden"

Kommunaler Verbund Nordgate macht Region um Kaltenkirchen, Quickborn und Bad Bramstedt sichtbar.

Der Erfolg von Immobilien-Investitionen ist eng verknüpft mit der Infrastruktur der Umgebung. So spielen für die erfolgreiche Vermietung von Häusern und Wohnungen neben der verkehrstechnischen Anbindung vor allem die Wirtschaftskraft und Arbeitsplätze eine wichtige Rolle. Denn eine hohe Nachfrage erhöht die Immobilienwerte und damit steigen auch die Mieten. In so einem wirtschaftlich aufstrebenden Umfeld – in der Region nördlich von Hamburg – befindet sich ein beträchtlicher Teil der Immobilien der Anleger bei der DFK. Zwischen Hamburg und Kiel sind in den vergangenen Jahren zahlreiche Reihen- und Mehrfamilienhäuser insbesondere in Kaltenkirchen, Norderstedt, Quickborn und Bad Bramstedt durch die DFK Bau GmbH neu errichtet worden. Alle vier Städte gehören einem Wirtschaftsverbund an, der unter dem Namen „Nordgate“ erfolgreich Gewerbeflächen vermarktet und eine gemeinsame Wirtschaftsregion schafft. Neben Kaltenkirchen, Norderstedt, Quickborn und Bad Bramstedt haben sich außerdem Neumünster und Henstedt-Ulzburg in dem Verbund zusammengeschlossen.

Eigene Stärken bündeln, als Gegengewicht zur Metropole

Gegründet wurde Nordgate 2008. Damals standen alle beteiligten Kommunen vor dem gleichen Problem: Die nahe Metropole Hamburg wuchs stetig und tut es bis heute. Dabei zog die Hansestadt nicht nur Einwohner aus den Nordgate-Kommunen ab, sondern auch Unternehmen nahmen die große Stadt als attraktiver war. Dies hatten die Initiatoren eines gemeinsamen Wirtschaftsraumes in Form von Nordgate, Marc-Mario Bertermann aus Norderstedt und Dr. Olaf Tauras aus Neumünster, erkannt. Beide waren 2008 in der Wirtschaftsförderung ihrer Städte aktiv. Eine Antriebsfeder für Nordgate war die Erkenntnis, dass Ansiedlungen von Unternehmen in Nachbarkommunen auch am eigenen Standort für positive Effekte sorgen. Dies führte zur Überzeugung, dass wirtschaftliche Fragen nicht an administrativen Grenzen enden sollten. Daher verfolgte die Gründung von Nordgate das Ziel, die gemeinsamen Stärken der Region, wie die Autobahn, Flughäfen und den Status als Eisenbahnknotenpunkt, zu bündeln.

Die Bürgermeister der Mitgliedskommunen waren von dem schlüssigen Konzept schnell überzeugt. „Für alle war die entscheidende Frage: Wie erhöhen wir deutlich unsere Sichtbarkeit, um mit den prosperierenden Metropolen mithalten zu können“, erklärt Keno Kramer von der Entwicklungsgesellschaft Norderstedt mbH (EGNO). Das Unternehmen ist gemeinsam mit der Wirtschaftsagentur Neumünster GmbH für die administrativen Aufgaben von Nordgate zuständig. Das eigentliche Kundengeschäft übernehmen die lokalen Wirtschaftsförderungen bei den angeschlossenen Kommunen.

Lage, Lage, Lage: 500 Unternehmen angesiedelt

Gemeinsam haben die Beteiligten über das vergangene Jahrzehnt eine Menge erreicht. Nordgate ist neben Kiel zum zweitwichtigsten Wirtschaftsstandort in Schleswig-Holstein aufgestiegen. Rund 500 Unternehmen haben sich in den Gewerbegebieten zwischen Norderstedt und Neumünster angesiedelt. Überzeugt hat die Unternehmen vor allem die ausgezeichnete Lage. Denn alle Kommunen liegen direkt an der Autobahn A7, der wichtigsten Nord-Süd-Trasse des Bundesautobahnnetzes. Dabei verfügen alle Partnerkommunen über eigene Auffahrten. Keno Kramer dazu: „Aufgrund der hervorragenden Anbindung bildet die Region heute das zentrale Kreuz für die Distribution von Waren in Norddeutschland sowie das logistische Tor zur Metropolregion Hamburg.“ Durch den direkten Zugang zum Flughafen und zu Europas zweitgrößtem Hafen in Hamburg übernehme Nordgate zudem eine wichtige Funktion für den weltweiten Handel und Transport hochwertiger Güter.

Bevölkerungsentwicklung: Nordgate wächst überdurchschnittlich

Die steigende Wirtschaftskraft sowie die neu geschaffenen Arbeitsplätze führten zugleich zu einem überdurchschnittlichen Bevölkerungswachstum. So stieg die Anzahl der Einwohner im Bereich von Nordgate bis 2020 auf 246.725. Dies bedeutet ein Wachstum von 4,1 Prozent zwischen 2015 und 2020. Im Vergleich dazu konnte zum Beispiel Kiel im gleichen Zeitraum bei der Einwohnerzahl nicht zulegen. Da zusätzliche Einwohner immer auch die Nachfrage nach Wohnraum erhöhen, profitieren die Immobilieninvestoren der DFK direkt von den Aktivitäten des Nordgate-Verbundes.

Erfolgsrezept: Marketing und zufriedene Kunden

Nordgate sorgt dafür, dass die gesamte Region mit all ihren Vorteilen bei Wirtschaftsunternehmen sichtbar wird. Dies wird unter anderem über einen gemeinsamen Internetauftritt, Print- und Onlinemarketing sowie über einen kollektiven Auftritt bei Europas größter Messe für Immobilien und Investitionen, der Expo Real in München, realisiert. Hinzu kommen unterschiedliche Formate und Veranstaltung sowie Social-Media-Aktivitäten. „Der Kern ist aber die Nähe zum Kunden, das heißt, wir verringern die Wege und erhöhen dadurch die Zufriedenheit und die Bindung – und ein zufriedener Kunde ist die beste Vermarktung.“

Darüber hinaus hat Nordgate dafür gesorgt, dass es für die Unternehmen nur noch eine anstatt sechs Anlaufstellen gibt, wenn es um Flächen für Gewerbe geht. Durch die Arbeitsteilung erhöhte sich außerdem die Effektivität. „Nicht zuletzt hat Nordgate entscheidend zur Vertrauensbildung zwischen den Kommunen beigetragen und ein Gemeinschaftsgefühl erzeugt.“ Jagten sich die Städte vor der Gründung von Nordgate schonmal interessierte Unternehmen gegenseitig ab, sieht man heute eine Ansiedlung in der Region als Vorteil für alle an.

Im Augenblick liegt der Fokus der internen Arbeit bei Nordgate auf der Optimierung interner Abläufe. Hier bildet den Schwerpunkt vor allem die weitere Digitalisierung mit der Ausarbeitung der Homepage, der Erhöhung der Social-Media-Sichtbarkeit sowie der Einbindung von Erfolgsgeschichten von Unternehmen in der Nordgate-Region. Zu den Zukunftsaussichten sagt Keno Kramer: „Wir wollen die gute Zusammenarbeit fortsetzen, denn wir sind der festen Überzeugung, dass der vor mehr als zehn Jahren eingeschlagene Weg genau der richtige ist.“ Dies bestätigen alle Analysen. Aktuell prüfe das Team, ob sich der Mehrwert noch erweitern und regionale Stärken noch mehr in den Fokus holen lassen. „Zudem sind wir immer offen für neue Vertriebswege und Marketingkanäle“, so Keno Kramer.

Für die DFK und ihre Kunden sind die ausgezeichnete Entwicklung sowie der zuversichtliche Blick in die Zukunft in Verbindung mit Nordgate positive Nachrichten. Denn in einem starken und wachsenden wirtschaftlichen Umfeld entwickeln sich Immobilienwerte immer zu Gunsten der Eigentümer. So ist damit zu rechnen, dass die Kunden der DFK in Zukunft weiterhin von steigenden Immobilienpreisen und steigenden Mieten in der Region von Norderstedt über Kaltenkirchen bis Neumünster profitieren werden – auch und vor allem dank Nordgate.

Entwicklung: Starker Wirtschaftsraum für starke Immobilienwerte 

Natalie und Dietrich Gärtner erwarben eine der ersten vermieteten Wohnungen der DFK Gruppe.

Natalie und Dietrich Gärtner sind DFK-Kunden der ersten Stunde. Im Jahr 2006 gehörten sie mit zu den ersten Kunden, die bei der DFK eine Eigentumswohnung erwarben. Zunächst legten sie Geld in die Genussrechte bei der DFK an und schon wenig später folgte die erste Immobilie. Seitdem sind sie der DFK Gruppe treu. Dementsprechend verfügt das Ehepaar, das in Kiel einen eigenen Friseursalon mit Perücken Studio betreibt, über reichlich Erfahrung mit den Produkten und dem Service. Vor allem vertrauen sie auf die fundierte Beratung – die bei der Familie Gärtner mitunter weit über die Kernprodukte der Gruppe hinausreichen. 

Zu der Zeit, als das Ehepaar Gärtner ihre vermietete Wohnung bei der DFK erwarb, war ihnen die Investition in eine Immobilie schon nicht fremd. Denn bereits 2002 hatten sie privat eine Wohnung zur Vermietung erworben. 

„Dabei hatten wir, was die Beratung zur Finanzierung angeht, nicht so gute Erfahrungen gemacht“

, erinnert sich Dietrich Gärtner. Als später der Kontakt zur DFK-Direktion in Kiel entstand, nahmen die Finanzexperten um den Direktionsleiter Waldemar Becker die bestehende Finanzierung noch einmal genau unter die Lupe. Dabei kam heraus, dass die Tilgung zu niedrig geplant und der Zinssatz noch nicht optimal war. 

„Wir haben also die Finanzierung neu geplant und umgeschuldet, was uns rückblickend viel Geld gespart und das Investment noch erfolgreicher gemacht hat“

Zum Zeitpunkt des Erwerbs der ersten Wohnung herrschten noch Zinssätze, die deutlich über dem aktuellen Niveau lagen. So finanzierten die Familie Gärtner ihre erste Wohnung noch für satte 4,7 Prozent Zinsen. Deshalb schrecken die beiden die aktuellen Zinssätze zwischen drei und vier Prozent auch nicht ab, sich erneut nach Investitionsobjekten umzusehen. 

„Wir haben sehr gute Erfahrungen mit der Investition in eine Immobilie gemacht – deshalb würden wir gern bei einer guten Gelegenheit nochmal eine vermietete Wohnung kaufen.“

 Erster Ansprechpartner ist dabei die DFK Gruppe. Denn hier stimmen aus ihrer Erfahrung nicht nur die Produkte. Auch mit der Betreuung war und ist die Familie Gärtner sehr zufrieden.

„Wir fühlen uns bei der DFK sehr gut aufgehoben“

, sagt Dietrich Gärtner. Besonders gut gefallen hat ihm und seiner Frau, dass die Betreuung nicht bei den Produkten der DFK endet. 

„Unser Berater steht uns bei allen Fragen mit Rat und Tat zur Seite, die mit Finanzen, Versicherungen oder was auch immer zu tun haben – sogar im betrieblichen Bereich haben sie uns schon geholfen.“

 Was sie als besonders angenehm empfinden, ist, dass sie bei der DFK zwar durch die Beratung sehr gute Entscheidungsgrundlagen geschaffen, aber sie niemals in irgendeine Richtung „gedrückt“ werden. 

„Niemand übt Druck aus, die Entscheidung bleibt immer bei uns.“

Vermietete Immobilien gewinnbringend verkauft

So war es natürlich auch, als die beiden vor rund vier Jahren über den Verkauf der beiden vermieteten Wohnungen nachdachten. 

„Wir hatten unser jetziges Wohnhaus gekauft und benötigten Geld, um es zu renovieren“

, berichtet Dietrich Gärtner. Mit beiden Wohnungen erzielten sie zusammen einen Gewinn von mehreren zehntausend Euro. Auch vor, während und nach dem Verkauf haben sich die beiden wieder auf die DFK verlassen und ihre Immobilien gemeinsam mit der Direktion verkauft. 

„Wie immer hat wieder alles super funktioniert!“

Ein wichtiger Faktor ihrer Zukunftsplanung ist für das Ehepaar die Absicherung ihrer Renten. Da Natalie als selbständige Friseurmeisterin kaum gesetzliche Rente beziehen wird, ist hier private Initiative gefragt. Immobilien sollen dabei in Zukunft wieder eine größere Rolle spielen. Aktuell schauen sie sich deshalb aktiv nach einer Immobilie zur Vermietung um. Trotz der aktuell politischen und wirtschaftlich unklaren Lage sind sie überzeugt, dass die Immobilie erneut eine sehr gute Anlage werden wird: 

„Uns haben die Immobilien immer viel Sicherheit gegeben – das spürt man im Alltag und es ist ein sehr angenehmes Gefühl.“

 Etwas in der Hinterhand zu haben, ist für die beiden wichtig. Deshalb möchten sie sich erneut ein passives Einkommen in Form einer vermieteten Immobilie schaffen. Dabei setzen sie wieder auf den bewährten Service sowie die sicheren Produkte der DFK. Dietrich Gärtner wörtlich: 

„Es gibt für uns keinen Grund irgendwo anders hinzugehen, denn wir haben seit inzwischen fast 20 Jahren nur gute Erfahrungen mit der DFK gemacht.“

Natalie (44) und Dietrich Gärtner (47) sind verheiratet. Sie sind selbständig und betreiben in Kiel ihren eigenen Friseursalon mit Perücken Studio namens „Friseur Schmiedel“. Natalie ist Friseurmeisterin und nachdem sie sich 2012 mit einem eigenen Salon selbständig gemacht hatte, absolvierte ihr Mann Dietrich noch eine Ausbildung zum Friseur und stieg bei ihr ein. Heute beschäftigen sie inklusive Sekretärin und Raumpflegerin acht Mitarbeiter. Seit 2017 leben sie in ihrem eigenen Haus in Boksee etwas außerhalb von Kiel. In ihrer Freizeit geht das Ehepaar gern spazieren und hat dabei, wie bei allen anderen Freizeitaktivitäten, oft die Fotokamera mit dabei. Dazu sind sie gern im Wald und schlagen Holz für ihren Kaminofen. Seit Beginn des Jahres 2022 sind die beiden außerdem unter die Imker gegangen. Mit zwei Bienenvölkern, vermittelt durch DFK-Direktor Waldemar Becker, ging es los. Heute produzieren fünf Völker schmackhaften Honig.

Seit fast 20 Jahren sind sie Kunden der DFK Gruppe und schätzen vor allem die umfassende Betreuung.

Von erfolgreichen Investoren zu erfolgreichen Imkern

Valeri Spady kritisiert Wirtschaftsminister Robert Habeck, bemängelt lange Genehmigungsverfahren und zeigt Lösungen auf.

In Deutschland fehlen aktuell 700.000 Wohnungen. Von den durch die Bundesregierung angepeilten 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr sind 2022 lediglich 280.000 gebaut worden. Für 2023 zeichnet sich ein noch schlechteres Ergebnis ab. Dazu brechen die Zahlen bei den Baugenehmigungen drastisch ein. Immobilienunternehmer Valeri Spady, Gründer und Vorstandsvorsitzender der DFK Gruppe, nimmt im Interview Stellung zur aktuellen Politik im Bereich Wohnwirtschaft. Dabei bewertet er, was die Lage für aktuelle und zukünftige Immobilieneigentümer bedeutet, und zeigt Lösungsansätze auf.

Herr Spady, wie bewerten Sie aktuell die Politik der Bundesregierung im Hinblick auf den dringend benötigten Neubau von Wohnimmobilien?

Es gibt keine Politik. Was von der Politik kommt, ist Krisenmanagement. Oft scheinen die Politiker gar nicht zu wissen, welche Auswirkungen ihre Entscheidungen haben. Völlig unverständlich ist für mich, wie man Robert Habeck zum Wirtschaftsminister machen konnte. Er zeigt immer wieder, vor allem in Interviews, dass er offenbar wenig Ahnung von seinem Ressort hat. Hier sehe ich viel grünen Populismus. Umweltschutz ist gut und richtig. Aber zur Wahrheit gehört auch, dass dadurch Existenzen zerstört werden. Während einerseits Dinge geschützt oder gerettet werden, werden dafür andererseits Milliarden ausgegeben, die an anderer Stelle Existenzgrundlagen gesichert hätten. Ein Beispiel: Das Verbot für Heizungen mit Verbrennung. Hier werden Technologien, die über Jahrzehnte entwickelt wurden, einfach weggewischt. Daran werden Unternehmen zu Grunde gehen. Mit welchem Recht kommt ein Herr Habeck und entzieht einem ganzen Wirtschaftszweig die Existenzgrundlage? Hier muss ein gesunder Mittelweg gefunden werden. Herr Habeck boxt einfach alles durch, was in den Koalitionsvertrag geschrieben wurde – ohne weitere Rücksicht. Und sogar die FDP nickt das ab. Unser Wirtschaftsminister meint offensichtlich, alles in Rekordzeit aufholen zu müssen, was Vorgängerregierungen ohne Frage verschlafen haben. So einfach geht das aber nicht.

Was wären geeignete Maßnahmen, um das Bauen, insbesondere für die Bauträger, wieder attraktiver zu machen?

Als allererstes würde ich den Kommunen die Genehmigungsverfahren wegnehmen. Denn viele Gemeinden, Städte und Landkreise sind sehr schlecht aufgestellt. Dort gibt es zu wenig Sachbearbeiter, die dazu aufgrund von Krankheit oder Homeoffice sehr eingeschränkt erreichbar sind. Bei vielen scheint, zumindest im Kopf, immer noch die Corona-Pandemie zu herrschen. Wir reichen Bauanträge ein und es dauert mitunter Wochen, bis wir eine erste Reaktion darauf bekommen. Es existieren zwar Fristen, in denen ein Antrag bearbeitet werden muss, diese beginnen aber erst zu laufen, wenn es keine Nachfragen bzw. Nachforderungen mehr gibt und alle Stellungnahmen vorliegen. Was passiert also, wenn der Sachbearbeiter vor einem Berg von Anträgen sitzt? Es kommen teils sehr merkwürdige Nachforderungen, so dass man den Eindruck bekommt, dass diese nur gestellt werden, damit die Frist nicht beginnt. Wir selbst können also noch so gut aufgestellt und willig sein, aber kommen aufgrund der trägen Behörden nicht voran. Teilweise kommen wir uns bei einigen Kommunen wie Bettler vor. Wir haben schon häufiger Mitarbeiter direkt zu den Kommunen geschickt, um vor Ort den Sachbearbeiter zumindest dazu zu bewegen, unsere Briefe zu lesen.

Das eine sind die Baugenehmigungen, das andere sind die Ausweisungen von neuem Bauland. Auch hier haben die Kommunen die Zügel in der Hand. Wie sehen Sie dieses Thema?

Hier sind die Unterschiede enorm. Mal treffen wir auf Kommunen, in denen die Entscheidungsträger willig sind. Meistens treffen wir aber auf Kommunen, die sehr zögerlich agieren. Es kommt ganz entscheidend auf die Menschen vor Ort an. Es muss jemanden geben, der die Initiative ergreift. Dann muss es Entscheidungsträger geben, die das befürworten und zu guter Letzt müssen dann noch die Behörde und im Zweifelsfall die Bürger zustimmen. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass Jahre vergehen können, bis ein Grundstück Bauland wird.

Was machen Kommunen, in denen das besser läuft?

Ein positives Beispiel ist Kaltenkirchen. Hier wurde eine gute Entscheidung getroffen. Dadurch floriert der Neubau. Denn die Stadt hat beschlossen, eine Neubebauung mit bis zu vier Vollgeschossen zu erlauben. Hier können also kleine, ältere Gebäude durch Neubauten mit mehr Wohnungen und insgesamt mehr Wohnfläche ersetzt werden. Das macht es interessant für Bauträger, weil es wirtschaftlich ist.

Wie könnten Kommunen dazu gebracht werden, mehr Bauland zu schaffen?

Ich denke nur durch Zwang. Nehmen wir das Beispiel Flüchtlinge. Hier werden die Kommunen auch nicht gefragt. Es wird eine Quote bestimmt und eine Kommune bekommt dann 100 Flüchtlinge und muss diese unterbringen. Und plötzlich funktioniert es. Wenn die Kommunen von der Regierung zum Beispiel die Aufgabe bekämen: Ihr müsst in den kommenden Jahren den Raum für 1.000 Wohnungen in eurem Bereich schaffen, dann würde das auch umgesetzt werden.

Welche Sicherheiten müsste die Politik bieten, damit Menschen zukünftig in Immobilien investieren können?

Die Finanzierung der Wohnwirtschaft sollte viel stärker durch den Staat geregelt werden. Die Bearbeitung und Einschätzung der Kreditanträge können gern weiterhin bei den Banken bleiben, wie es jetzt schon bei KfW-Darlehen läuft. Aber die Immobilienfinanzierung muss unabhängig vom Marktzins sein. Eine Idee wäre, dass die Bundesregierung Anleihen aufsetzt. Diese Verschuldung, sagen wir in Höhe von 100 Milliarden Euro, nimmt der Staat für zwei Prozent Zinsen auf. Als Sicherheit dienen die Grundstücke der Häuslebauer. Damit wird die Anleihe sehr werthaltig. Somit erhielten Familien die Möglichkeit, für zwei Prozent Zinsen mehrere hunderttausend Euro Darlehen aufzunehmen. Was passiert dadurch? Der Staat verschuldet sich bei Bürgern, die Geld haben, und kann den Bürgern günstige Darlehen geben, die das Geld zum Bauen oder Sanieren brauchen. Eine Gruppe zahlt zwei Prozent, die andere Gruppe erhält zwei Prozent Zinsen. Der Staat ist dazwischen und kann steuern, dass dies funktioniert. Dadurch ließe sich die Eigentümerquote erhöhen. Gleichzeitig wird die Bauwirtschaft im Land gestärkt. Letztendlich entstehen mehr Stabilität und eine größere Planungssicherheit.

Was bedeutet die aktuelle Situation für Immobilieneigentümer, die jetzt bereits eine Immobilie besitzen?

Wenn die Politik nicht drastisch etwas ändert, profitieren die aktuellen Immobilieneigentümer enorm. Das merken wir selbst. Denn unser Verwalter, die MIAG GmbH, kann für unsere Immobilien-Kunden hohe Mieten generieren, weil die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot weit übersteigt. Schafft die Politik hier nicht den Turn-Around, wird sich diese Situation weiter verschärfen. Zugleich werden voraussichtlich die Kaufpreise für Immobilien wieder steigen. Denn es werden kaum neue Immobilien geschaffen, so dass auch hier die Nachfrage das Angebot übersteigt. Davon profitieren wieder die aktuellen Immobilieneigentümer.

Und wie steht es mit den Menschen, die in Zukunft eine Immobilie erwerben möchten?

Da sehe ich die Lage recht düster. Denn hier haben wir neben dem geringen Angebot zwei weitere negative Spiralen: Die Baukosten steigen und zugleich steigen die Zinsen. Das führt dazu, dass sich circa 90 Prozent der Menschen, die sich 2021 noch eine Immobilie leisten konnten, dies heute nicht mehr können.

Machen wir ein Beispiel: Heute gibt es im Grunde nirgendwo die Möglichkeit, ein Haus für unter 500.000 Euro zu kaufen oder zu bauen. Sicherlich lässt sich für 350.000 Euro ein Häuschen auf dem Dorf finden. Mit Nebenkosten kostet dieses dann circa 400.000 Euro. Dann muss in der Regel komplett saniert werden, denn das Haus wird für den Preis eher verwohnt und alt sein. Spätestens dann liegt der Gesamtaufwand bei über 500.000 Euro. Wenn Eigenkapital vorhanden ist, gibt es die Finanzierung mit Glück für vier bis fünf Prozent Zinsen. Plus zwei Prozent Tilgung beträgt die Annuität pro Jahr dann mindestens 30.000 Euro. Das bedeutet eine monatliche Belastung von 2.500 Euro. Inklusive Nebenkosten macht das 3.300 Euro pro Monat nur für Wohnen. Es muss also schon mal einen Hauptverdiener geben mit sagen wir 5.000 Euro brutto. Und dessen Gehalt geht komplett für das Haus drauf.

Eigentlich wollte die Regierung die Eigentümerquote erhöhen. Stattdessen ist die eigene Immobilie aktuell wieder ein für viele unerschwinglicher Luxus geworden.

Interview: "Für die Immobilienbranche gibt es keine Politik - nur Krisenmanagement!"

Ländlich und doch ganz vorn mit dabei – Bad Rodach in Bayern!

Bad Rodach

Im Nordwesten Bayerns ist die Welt noch in Ordnung: Hier lässt es sich entspannt leben, wohnen und arbeiten. In dem Landstrich an der Grenze zu Thüringen liegt das beschauliche Bad Rodach. Obwohl die Stadt nur 6.500 Einwohner zählt, ist sie keineswegs zu unterschätzen. Mit 3.300 Arbeitsplätzen – unter anderem im Werk des weltbekannten Spielzeug- und Möbelherstellers Haba – sind die Einwohner in Sachen Arbeitsplätzen sehr gut versorgt. Wer nicht direkt in Bad Rodach arbeitet, findet problemlos im Landkreis Coburg einen Job. Der historisch gewachsene Industriestandort sorgt dafür, dass in und um Bad Rodach fast Vollbeschäftigung herrscht. Darüber hinaus punktet die Stadt mit der Nähe zu Coburg und gehört zur Metropolregion Nürnberg.

3.300 Arbeitsplätze bei 6.500 Einwohnern

Weltbekannte Unternehmen, wie Haba und Valeo

Wärmste Thermalbadquellen in Oberfranken

Historisch gewachsener Industriestandort mit Schwerpunkten in Automotive, Maschinenbau, Kunststoff- und Elektrotechnik

Niedrige Arbeitslosenquote mit nahezu Vollbeschäftigung

Mit 310 Prozentpunkten einer der niedrigsten Gewerbesteuerhebesätze aller kreisfreien Städte Deutschlands

Standort der Zentrale des Versicherers HUK-Coburg

Ausgezeichnet durch die Bayerische Staatsregierung mit dem Prädikat „Wirtschaftsfreundliche Gemeinde“

Mehrere Mehrfamilien- und Reihenhäuser im Neubau

Ruhige Lage in einer Nebenstraße unweit des Thermalbades

Beide großen Arbeitgeber vor Ort in zwei Minuten mit dem Auto erreichbar

Bad Rodach - Wo Investitionen auf Entspannung treffen