Wie er sich berechnen lässt und warum er für ein Immobilien-Investment so wichtig ist.

„Steuern“ – schon allein das Wort sorgt bei vielen für einen kalten Schauer auf dem Rücken. Denn obwohl das Thema nahezu jeden betrifft und dementsprechend wichtig ist, ist es für die meisten ein leidiges Thema. Die Gründe dafür sind einfach: das Steuersystem ist zu kompliziert, undurchsichtig und unverständlich. Dass Steuern nur Nachteile haben, ist allerdings ein Vorurteil. Denn zum Beispiel im Bereich des Immobilien-Investments lässt sich die Steuer insbesondere in der Anfangsphase sehr gut nutzen, um den Staat am eigenen Investment zu beteiligen. Gerade in der aktuellen Zeit mit hohen Zinsen und steigenden Prozentsätzen bei der Abschreibung für Mietobjekte ist das Steuerspar-Potenzial ein wichtiger Faktor.

Wie hoch ein Steuervorteil tatsächlich ist, hängt von den individuellen Voraussetzungen der Steuerberechnung im Einzelfall ab. Deshalb können die in diesem Artikel genannten Zahlen lediglich als unverbindliches Beispiel dienen. Für die folgenden Überlegungen gelten die beispielhaften Ausgangswerte, wie im Kasten aufgeführt.

Auch wenn es nur eine Annäherung an die wahren Ergebnisse ist, lässt sich vereinfacht sagen: Jeder Euro Ausgabe sorgt bei einem Steuersatz von 42 Prozent für eine Steuerersparnis von rund 42 Cent. Andersherum sorgt jeder Euro Einnahme für eine Steuerbelastung von 42 Cent. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent wären dies dementsprechend 30 Cent pro Euro. Die wichtigste Ausgangsgröße zur Berechnung eines Steuervorteils im Rahmen eines Immobilien-Investments ist somit die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben, in der Anfangszeit also in der Regel der Verlust. Denn gerade in der Anfangsphase übersteigen die Ausgaben meist die Einnahmen.

Die Einnahmen betragen im Beispiel bei einer Monatskaltmiete in Höhe von 300 Euro pro Jahr 3.600 Euro.

Die steuerrelevanten Ausgaben setzen sich aus den Darlehenszinsen, den Nebenkosten und der Abschreibung auf das Gebäude zusammen. Da es sich bei den Darlehen um ein sogenanntes Annuitätendarlehen handelt, reduzieren sich die Zinsbeträge Jahr für Jahr. Zu Beginn beträgt die jährliche Belastung rund 3.963 Euro. Die Abschreibung beträgt 2 Prozent von 100.000 Euro pro Jahr, also 2.000 Euro. Bei einem Neubau nach dem 1. Januar 2023 wären es sogar 3 Prozent oder 3.000 Euro. Zu guter Letzt ergeben sich Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Diese schlagen im Beispiel mit 960 Euro pro Jahr zu Buche.

Im nächsten Schritt werden die Einnahmen auf der einen und die Ausgaben auf der anderen Seite zusammengerechnet. Damit stehen im Beispiel für das erste Jahr 3.600 Euro auf der Einnahmenseite und 6.923 Euro auf der Ausgabenseite. Daraus ergibt sich ein steuerlicher Verlust in Höhe von 3.323 Euro im ersten Jahr. Dieser wird mit dem persönlichen Steuersatz multipliziert, um die jährliche Steuerersparnis zu ermitteln. Im Beispiel ergibt dies rund 1.395 Euro. Verteilt auf zwölf Monate entsteht so eine effektive Entlastung des monatlichen Budgets in Höhe von circa 116 Euro. Im Durchschnitt ergibt sich pro Monat, aufgrund der sinkenden Zinsbelastung über die ersten zehn Jahre, eine monatliche Entlastung von rund 106 Euro. Diese Summen werden tatsächlich durch das Investment eingespart und müssen dementsprechend nicht an das Finanzamt gezahlt werden. Der Vollständigkeit halber ist allerdings zu erwähnen, dass der eingesparte Betrag sich erst mit der Einkommensteuerveranlagung für das abgelaufene Jahr auswirkt.

Da für die Berechnung des Steuervorteils einige Zahlen nötig sind, hier ein kurzer Überblick, wo diese zu finden sind: Die monatliche 

 einer Immobilie ist im Angebot oder im Kaufvertrag zu finden. Die 

 stehen in der Regel in der Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung. Dagegen ist bei der 

 etwas Rechenkunst nötig. Diese ergibt sich aus dem Kaufpreis inklusive Nebenkosten, ohne den Grundstücksanteil, multipliziert mit dem Abschreibungssatz von 2 Prozent bzw. für nach dem 1. Januar 2023 neu gebaute Mietwohngebäude von 3 Prozent. Um den 

 herauszufinden, existieren mehrere Möglichkeiten. Erster Ansprechpartner ist, sofern vorhanden, der Steuerberater. Auch Steuerprogramme liefern oft den durchschnittlichen Steuersatz. Die letzte Möglichkeit ist, den Steuersatz selbst zu ermitteln. Dazu braucht es das zu versteuernde Einkommen aus dem letzten Steuerbescheid. Mit diesem lässt sich in der Einkommensteuertabelle der Steuersatz ablesen (Grundtabelle für ledige, Splittingtabelle für Ehegatten). 

Der durchschnittliche Steuersatz ist entscheidend für die Berechnung. Der Grenzsteuersatz ist unerheblich.

(exklusive Anteil Grundstück, inklusive Kaufnebenkosten)

Mysterium Steuervorteil

Sie sind gewohnt, in Immobilien-Assets zu investieren? Immobilien-Unternehmer Valeri Spady erklärt, wie auch Kryptowährungen ein Zuhause im Portfolio finden.

Kryptowährungen sind sehr volatil, hohe Gewinne aber auch hohe Verluste sind jederzeit möglich. Gerade aufgrund der Chance auf große Gewinne haben sie sich zu einer interessanten Anlagevariante entwickelt und werden immer beliebter. Valeri Spady, Gründer und Vorstandsvorsitzender der DFK Gruppe, investiert privat seit Jahren in Kryptowährungen. Im Interview teilt er seine Erfahrungen und gibt Tipps für einen guten Einstieg in diese Form der Geldanlage. 

Herr Spady, wie bewerten Sie Kryptowährungen als alternative Anlageform?

Das Wort „alternativ“ passt hier nicht so recht. Ich denke, dass Kryptowährungen eine gute Ergänzung sein können. Denn die Wertentwicklungen sind zu volatil, um allein darauf zu setzen. Ich möchte nur kurz auf die bisherige Entwicklung Kryptowährung Bitcoin eingehen. Zu Beginn des Jahres 2017 stand ein Bitcoin bei einem Wert von unter 1.000 Euro. Am Jahresende war der Wert auf 20.000 Euro gestiegen. Ein halbes Jahr später war die Währung wieder auf 3.500 Euro gefallen. Und 2021 erreichte der Bitcoin seinen bisherigen Höchststand mit knapp unter 70.000 Euro, um dann wieder auf 15.000 zu sinken. Heute steht die Währung zwischen 25.000 und 30.000 Euro. Und mit dieser Entwicklung ist der Bitcoin schon eine der stabilsten Kryptowährungen überhaupt. Es geht also noch volatiler. Man kann hier Beträge investieren, muss aber mit einer gewissen Vorsicht vorgehen – nicht den Kryptowährungen im Allgemeinen gegenüber, sondern bei der Wahl der Währung. Die Top-Ten der Kryptowährungen sind recht stabil. Nehmen wir aber Währungen wie Solana oder Avax, sprechen wir von Volatilitäten von bis zu 90 Prozent.

Welche Währungen würden Sie für Einsteiger empfehlen?

Ein Anfänger sollte sich erstmal bei den bekannten Währungen Bitcoin, Ethereum oder Ripple aufhalten. Denn schon diese bieten ausreichend Chancen auf gute Gewinne, sind zugleich aber recht sicher. Wenn mich jemand fragt, der neu in Kryptowährungen investieren möchte, was er zu Beginn tun soll, würde ich ihm raten: Im ersten Jahr ausschließlich in Bitcoin investieren! Und ich würde auch nicht mit einem großen Einmalbetrag einsteigen, sondern wöchentlich oder monatlich einkaufen. Hier gibt es genügend Anbieter, bei denen Interessierte Zahlungspläne anlegen können. Es genügen schon Beträge zwischen zehn und 15 Euro pro Tranche. Dann gilt es, das Ganze zu beobachten und ein Gefühl für diese Form der Geldanlage zu bekommen. Denn die Gefühle zu beherrschen, ist bei Kryptowährungen enorm wichtig.

Was meinen Sie, wenn Sie in diesem Zusammenhang von einer Kontrolle der Gefühle sprechen?

Das menschliche Gehirn ist auf die großen Schwankungen nicht vorbereitet. Wenn die Währungen kräftig steigen, sind alle die Helden und erzählen, wie viele Millionen sie angeblich mit Kryptowährungen verdient haben. Bei starken Verlusten sind viele „zu Tode betrübt“. Dann wird viel über verpasste Möglichkeiten gesprochen: „Ach hätte ich doch…“ Bei starken Ausschlägen ist die Gier riesig, aber zugleich auch die Angst. Die Angst führt dazu, dass viele schon bei kleinen Kursschwankungen verkaufen. In der Kryptowelt werden diese Anleger „Hamster“ genannt. Denn Hamster haben genau diese Eigenschaften: Sie kriegen nie genug, aber sie sind ängstlich. Anlageprofis verdienen an den Börsen Geld, indem sie die Verhaltensweisen der Hamster nutzen. Anfänger verhalten sich oft wie diese Hamster.

Wie gelingt es, nicht von Gier und Angst getrieben zu sein?

Wichtig ist, den Cost-Average-Effekt zu nutzen. Dabei wird beim Einkauf ein Mittelwert gehalten. Das bedeutet: Wenn ich immer monatlich einkaufe, tun mir die Schwankungen nicht so weh. Denn als Währungskäufer stöhne ich, wenn der Kurs fällt und freue mich, wenn der Kurs steigt. Es gibt also zwei Emotionen: Freude über einen günstigen Kauf und Traurigkeit über einen teuren Kauf. Diese Gefühle halten sich bei regelmäßigen Zukäufen aber die Waage. Nur, wenn ich maximalen Ertrag generieren möchte, gehe ich maximales Risiko. Dann spielen die Indikatoren Gier und Angst eine große Rolle. Im Idealfall ist das ausbalanciert. Das bedeutet, gerade Anfänger müssen eine Strategie haben, um die Gefühle bzw. Emotionen zu kontrollieren. Das gilt im Übrigen für alle Geldanlagen. An dieser Strategie gilt es, festzuhalten. Die Grundlagen für die Strategien können ganz unterschiedlich sein. Ich könnte zum Beispiel sagen: Ich verkaufe erst nach drei Jahren, ich kaufe monatlich immer für zehn Euro nach oder ich verkaufe monatlich fünf Prozent. Wenn ich diesen Plan konsequent verfolge, spielen Emotionen kaum noch eine Rolle. Dann ist es auch nicht so schlimm, wenn der Markt volatil ist.

Wo liegen die Gefahren bei Investitionen in weniger bekannte Währungen? 

Kryptowährungen sind im Grunde erstmal nur Ideen. Bei vielen Projekten gibt es aber zum Beispiel gar keine vernünftige Management-Ebene. Da tun sich lediglich ein paar Menschen zusammen und legen eine Währung auf – am besten noch mit schicken Marketingvideos. Dann glaubt die Community, dass die Entwicklung so wird, wie versprochen. Doch dann kommt die Marktaufsicht und sagt zum Beispiel: Die Währung ist nicht sicher und man darf gar kein Geld einsammeln. Daraus folgt meistens ein Verbot der Währung. Dann verschwinden die Macher hinter diesen Währungen, weil es Betrug war. Man muss also schon sehr genau hinter die Währungen schauen. Denn Währungen können verboten werden und dann ist die Investition futsch.

Und bei den größeren Währungen besteht dieses Risiko nicht?

Nein, denn eins lässt sich klar voraussagen: Bitcoin kann nicht mehr abgeschafft werden, weil hinter Bitcoin niemand steht. Bitcoin ist eine der größten Erfindungen des 21. Jahrhunderts. Denn die Währung gehört niemandem. Sie ist wie die Luft – darüber kann auch niemand bestimmen. Deshalb wird es, solange irgendwo auf der Welt ein Rechner existiert, auch Bitcoin geben. Damit lässt sich die Währung nicht verbieten. Alle anderen Währungen tragen das Risiko, verboten zu werden, weil dort konkret Menschen dahinterstehen, gegen die ein Verbot überhaupt erst durchgesetzt werden kann.

Wem würden Sie die Anlage in Kryptowährungen empfehlen?

Grundvoraussetzung ist, sich schonmal etwas mit Computern und deren Benutzung auszukennen und sich damit wohlzufühlen. Denn bei Kryptowährungen läuft alles online und digital ab. Kaufen und Verkaufen funktioniert über Apps oder im Browser. Hier kann man niemanden anrufen. Es gibt keine Bank, die alle Fragen zum Produkt beantwortet. Bei Kryptowährungen ist alles anonym. Das ist nicht so einfach. Ältere Menschen könnten aufgrund der Technik damit also ein „Problemchen“ haben. Der zweite wichtige Punkt: Das investierte Geld darf nicht die Existenzgrundlage sein, es muss übrig sein. Denn ein Verlust im Kryptomarkt darf niemals die Existenz bedrohen. Zu guter Letzt muss ein Mensch grundsätzlich mit den starken Kursschwankungen umgehen können. Wer also affin ist für Computer sowie die digitale Welt, dazu etwas Geld übrighat und mit der Volatilität gut leben kann, ist bei Kryptowährungen gut aufgehoben.

Krypto vs. Immobilien: Eine Frage der Werte! 

Krisensicher, attraktive Rendite und mit stetigem Wertzuwachs – die vermietete Immobilie bietet als Kapitalanlage viele Vorteile. Sie ist damit eine gute Alternative zum Sparbuch, zu Aktien und zu anderen Formen der Geldanlage. Dennoch gibt es einiges zu beachten, damit der Aufbau eines Vermögens sowie die Bildung eines passiven Einkommens durch Mieteinnahmen gelingt. Deshalb fassen wir in diesem Beitrag alle wichtigen Grundlagen sowie Chancen und Risiken einer Investition in eine Immobilie für Sie als Anleger zusammen.

Erfahren Sie, wie Sie Fallstricke vermeiden, wie die Finanzierung funktioniert und was eine Wohnung zu einer guten Kapitalanlage macht.

Grundlagen einer Wohnung als Kapitalanlage 

Aktuell ist der Immobilienmarkt geprägt von steigenden Zinsen für die Finanzierung einer Wohnung als auch durch hohe Kaufpreise. Zwar gehen die Preise leicht zurück, aber die Experten rechnen schon jetzt wieder mit einem erneuten Anstieg. In dieser Situation gilt es, genau hinzusehen, welche Voraussetzungen eine bestimmte Immobilie bietet.

Verhältnis aus Miete und Kaufpreis muss stimmen 

Die wichtigste Grundlage für den Erfolg einer Investition in eine vermietete Wohnung ist das Verhältnis aus der erzielbaren Kaltmiete und dem Kaufpreis. Eine schnelle, wenn auch etwas ungenaue Überprüfung, ob dieses Verhältnis passt, bietet folgende Formel: Kaufpreis plus Nebenkosten geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete. Ergibt diese Berechnung einen Wert von 25 oder darunter, gilt die Immobilie im Bereich der Kapitalanlage als rentabel. In und um Metropolen bewerten Experten auch einen Wert von 30 noch als akzeptabel.

Da diese Berechnung nur den aktuellen Stand analysiert und zukünftige Entwicklungen nicht berücksichtigt, kann sie lediglich als erster, grober Anhaltspunkt dienen. Um eine Kapitalanlage wirklich bewerten zu können, bedarf es auch eines Blicks in die Zukunft.

Einen weiteren Einfluss auf die Rentabilität einer Immobilie als Kapitalanlage haben die zu erwartenden Renovierungskosten. Denn diese stellen nichts anderes dar als eine nachträgliche Erhöhung des Kaufpreises. Damit Sie hierbei keine Überraschungen erleben, die das oben genannte Verhältnis aus Kaltmiete und Kaufpreis negativ beeinflussen, ist eine seriöse Bewertung der zu erwartenden Kosten zwingend notwendig. Falls Sie selbst nicht über das nötige Fachwissen für eine detaillierte Bewertung des Renovierungsbedarfs verfügen, nehmen Sie hierzu einen Experten in Anspruch.

Die DFK Gruppe minimiert das Risiko für hohe, nachträgliche Renovierungskosten, indem sie bei den Immobilien vorwiegend auf neu gebaute Wohnungen setzt. Dabei besteht zunächst kein Renovierungsbedarf. Aber auch bei den durch die DFK Gruppe angebotenen Bestandsimmobilien spielen Renovierungskosten für längere Zeit keine Rolle. Denn die DFK saniert sämtliche Wohnungen im Bestand grundlegend, bevor diese als Kapitalanlage veräußert werden. Diese Sanierungen umfassen meist alle Bereiche, von modernen Energiestandards über sämtliche Renovierungsarbeiten im Innenbereich bis zur Ausstattung mit kompletten Einbauküchen und vollständig eingerichteten Bädern.

Die Grundlage für einen nachhaltigen und steigenden Mietertrag bildet die Nachfrage. Dort, wo Wohnraum knapp und damit die Nachfrage hoch ist, lassen sich hohe Mieten für eine Wohnung erzielen. Dies ist vor allem in Ballungszentren und deren Umfeld der Fall. Denn hier herrscht oft ein Mangel an Wohnraum, der durch stetigen Zuzug weiterer Einwohner noch verstärkt wird. Dementsprechend ist die Bevölkerungsentwicklung ein wichtiger Indikator für eine Kapitalanlage.

Der zweite wichtige Faktor ist die Angebotsseite. In den meisten Ballungsgebieten reichen die Wohnungen aktuell schon nicht aus, um die Nachfrage auch nur annähernd zu decken. Diese Situation verschärft sich aktuell noch, da der Neubau von Wohnungen nahezu komplett zum Erliegen gekommen ist. Im Zusammenspiel mit dem Zustrom neuer Bewohner geht die Schere zwischen Angebot und Nachfrage immer weiter auseinander. Dies spielt Anlegern vermieteter Immobilien in die Karten, da die Mieten tendenziell weiter steigen.

Wer sich die Vergangenheit anschaut, stellt schnell fest: Nach dem zweiten Weltkrieg sind die Werte für Wohnungen und Häuser stetig gestiegen. Auch diverse Krisen konnten diese Entwicklung nicht stoppen.

Experten gehen davon aus, dass sich dieser Trend nach den aktuell leicht sinkenden Preisen für Immobilien weiter fortsetzt. Dennoch bleibt eine solche Betrachtung ein Blick in die Glaskugel. Deshalb sollte, obwohl Wertsteigerungen recht wahrscheinlich sind, dieser Punkt in der Bewertung einer Immobilie eine untergeordnete Rolle spielen. Am Ende kommt es vor allem auf die Lage einer Wohnung an, ob eine Wertsteigerung wahrscheinlich ist oder nicht.

Wichtige Faktoren bei der Auswahl einer Wohnung

Nicht jede Immobilie bietet die richtigen Voraussetzungen, um daraus ein Vermögen aufzubauen oder nachhaltig ein passives Einkommen über Mieteinnahmen zu erzielen. Deshalb gilt es, bei der Auswahl der passenden Immobilie als Kapitalanlage einige Punkte zu beachten.

Das Wichtigste, und dabei sind sich sämtliche Experten einig, ist die Lage einer Wohnung, wenn es um die Kapitalanlage geht.

Ob die Lage einer Immobilie zur Kapitalanlage geeignet ist oder nicht, bestimmen diverse Faktoren: zum Beispiel Wirtschaftskraft, Infrastruktur, die aktuelle und zukünftige Entwicklung sowie das Verhältnis aus Angebot und Nachfrage bei Mietwohnungen. Außerdem können Gegensätze wie Stadtzentrum oder Stadtrand unterschiedliche Stärken und Schwächen aufweisen.

Was bei der Standortwahl detailliert zu beachten ist, 

Damit im Laufe der Zeit eine Kapitalanlage in eine Immobilie keine unliebsamen Überraschungen bereithält, sollten Sie zu Beginn den Zustand der Wohnung genau unter die Lupe nehmen. Denn unerwartete Kosten für Renovierungen oder Sanierungen können die Rendite eines Objekts negativ beeinflussen.

In Bezug auf den Zustand einer Immobilie stellt sich ganz zu Beginn die Frage: Neubau- oder Bestandsimmobilie?

Ein Neubau hat in der Regel den Vorteil, dass eine Wohnung auf dem neuesten Stand ist. Besonders die hohen Energieeffizienzklassen sind heutzutage ein wichtiger Faktor für die Attraktivität einer Immobilie. So sind bei neuen Gebäuden über Jahre und Jahrzehnte auf der einen Seite keine größeren Ausgaben für die Instandhaltung zu erwarten. Auf der anderen Seite ist ein höherer Kaufpreis zu zahlen. Immobilien im Bestand sind günstiger, aber es besteht das Risiko, in kurzer Zeit nach dem Kauf bereits Instandhaltungsmaßnahmen zahlen zu müssen.

Deshalb ist es bei Wohnungen im Bestand wichtig, den Zustand genau zu analysieren. Wenn hierbei eigenes Fachwissen fehlt, sollten Sie unbedingt einen Fachmann hinzuziehen und den zu erwartenden Aufwand schätzen lassen.

Bei der DFK Gruppe wird dieses Risiko minimiert, da Wohnungen im Bestand vor dem Verkauf an die Kunden in der Regel komplett grundsaniert werden. Da aber jede Wohnung – egal, ob Neubau oder Bestand – irgendwann renoviert werden muss, sollten Sie unbedingt eine Instandhaltungsrücklage in passender Höhe bilden. Als Faustformel gelten je nach Alter der Immobilie: 10 bis 18 Euro pro Quadratmeter pro Jahr.

Direkte oder indirekte Kapitalanlage in eine Wohnung 

Wenn Sie sich für eine Investition in eine Immobilie entscheiden, bestehen zwei Möglichkeiten: Zum einen können Sie natürlich direkt eine Wohnung kaufen und vermieten. Zum anderen besteht aber auch die Möglichkeit, über eine Unternehmensbeteiligung von den Gewinnmargen der Immobilienwirtschaft zu profitieren.

Der Vorteil einer direkten Investition ist: Die Wohnung gehört Ihnen und Sie sind in allen Bereichen Frau oder Herr des Verfahrens. Neben den monatlichen Mieteinnahmen wird bei der Finanzierung über ein Darlehen mit jeder Tilgung auch das Immobilienvermögen aufgebaut.

Die indirekte Variante ähnelt eher einer herkömmlichen Geldanlage, bei der die Kapitalanlage über einen bestimmten Zeitraum verzinst wird. Bei der DFK Gruppe ist die indirekte Investition als Unternehmensanleihe ausgestaltet. Dies bedeutet, dass Sie als Kunde Anteile am Unternehmen mit Ihrem Kapital erwerben und dafür Zinsen erhalten. Die DFK setzt dieses Kapital ein, um Immobilienprojekte mit attraktiven Renditen umzusetzen. Als Kunde erhalten Sie aus den erzielten Gewinnen Zinsen bzw. Dividenden.

In der Regel werden Wohnungen als Kapitalanlage über ein Darlehen finanziert. Dementsprechend sind in einer monatlichen Annuität, also einem feststehenden Betrag, Zinsen und Tilgungen zu leisten. Meistens wird der Zinssatz für zehn Jahre festgeschrieben. Dann erfolgt eine Verlängerung zu den dann aktuellen Zinssätzen.

Damit es mit der Finanzierung einer Immobilie klappt, sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen. Heutzutage wird zum Beispiel in der Regel ein gewisses Eigenkapital verlangt. Üblich sind hier zwischen 10 und 20 Prozent des Gesamtvolumens der Kapitalanlage. Diese sind von Ihnen als Anleger zu tragen.

Darüber hinaus gilt es, der Bank alle nötigen Informationen und Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Hier kann ein erfahrener Finanzierungsberater wie die DFM Deutsche Finanzmakler AG beim Ausfüllen der Selbstauskunft und dem Zusammenstellen der Unterlagen unterstützen. Darüber hinaus übernimmt das Partnerunternehmen der DFK Gruppe auch die gesamte Kommunikation mit der Bank bis zur Unterschrift unter dem Darlehensvertrag.

Günstige Zinsen und hohe Renditen durch Vergleiche 

Um einen möglichst günstigen Zinssatz zu erreichen, heißt das Stichwort: Vergleichen! Denn die Sätze für Zinsen können von Bank zu Bank erheblich voneinander abweichen. Besonders zu empfehlen ist der Vergleich über einen unabhängigen Finanzierer, wie die DFM AG. Dieser arbeitet mit unzähligen Banken und verschiedenen Vergleichsportalen zusammen. Dies stellt sicher, dass die Kunden immer zu einem der günstigsten Zinssätze abschließen.

Zu der monatlichen Annuität für die Bedienung des Darlehens kommen noch die sogenannten Nebenkosten. Hierbei ist zu unterscheiden in umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten. Während die umlagefähigen Kosten, wie Grundsteuer, Versicherung usw. auf den Mieter umgelegt werden können, tragen Sie als Vermieter die nicht umlagefähigen Kosten selbst. Dazu zählen zum Beispiel die Ausgaben für den Verwalter.

Alle Ausgaben, die Sie als Anleger bzw. Eigentümer einer Wohnung tragen, sind steuerlich absetzbar. Dies bedeutet, Zinsen und Verwalterkosten werden gegen die Mieteinnahmen eines Objekts gegengerechnet. Hinzu kommt die Abschreibung. Dabei werden die Anschaffungskosten für die Immobilie, bestehend aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten über die sogenannte Nutzungsdauer verteilt. Bei Gebäuden sind dies in der Regel 50 Jahre. Dementsprechend können zwei Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr angesetzt werden. Hinzu kommen ggf. Sonderabschreibungen, über die wir Sie 

Bei der oben erwähnten indirekten Kapitalanlage in eine Wohnung entfallen die Kosten für ein Darlehen sowie die Punkte Nebenkosten und Abschreibungen. Allerdings sind in der Regel auch hier Kosten zu zahlen, zum Beispiel für die Verwaltung des Kapitals. Bei der Unternehmensanleihe der DFK Gruppe werden diese Kosten direkt zu Beginn gezahlt. Später entstehen keine weiteren Kosten, unabhängig von der Laufzeit der Kapitalanlage. Bei einem ungekündigten Vertrag und einer Fortführung ohne Kapitalentnahme, besteht nach zehn Jahren sogar die Möglichkeit, die Kosten erstattet zu bekommen.

Wie beeinflussen Zinsen die Kapitalanlage? 

Da die Höhe der Zinsen den monatlichen Aufwand für Ihr Anlageobjekt beeinflusst, haben Zinsen bei der Bewertung Ihrer Immobilie als Kapitalanlage einen hohen Stellenwert. Aktuell liegen die Zinsen für Immobiliendarlehen im Vergleich zu denen vergangener Jahre recht hoch. Allerdings befinden sie sich nach wie vor in einem Bereich, in dem noch immer renditestarke Investitionen in Immobilien möglich sind. Denn neben dem Zinssatz bestimmt auch die Höhe des Kaufpreises den zu zahlenden Zinsbetrag. Es ist also ratsam, die Preise für Wohnungen genau zu prüfen und möglichst günstig einzukaufen, damit am Ende die Rendite stimmt.

Wird die Vermietung einer Wohnung durch den Vermieter und Anleger selbst organisiert, sind einige Arbeiten zu leisten: von der jährlichen Nebenkostenabrechnung und Mieterwechseln über die Organisation oder Ausführung von Reparaturen bis hin zur Teilnahme an Jahresversammlungen von Wohnungseigentümergemeinschaften. Vor allem der direkte Kontakt mit dem Mieter kann unter Umständen Stress bedeuten. Für die Kunden der DFK Gruppe sind diese „Vermietersorgen“ kein Thema.

Denn hier kümmert sich das Tochterunternehmen MIAG GmbH als Verwalter der DFK-Wohnungen um alle Vermieteraufgaben. Dazu mietet die MIAG die Wohnungen für mindestens zehn Jahre an und überweist die vereinbarte Miete in dieser Zeit. Das Team kümmert sich darum, dass sich die Immobilie inklusive des Umfelds immer in einem tadellosen Zustand befindet. Dazu werden Handwerker koordiniert und die komplette Kommunikation mit Versorgern und den Mietern übernommen. Hinzu kommt die Abwicklung von Mieterwechseln. Schlussendlich kann der Eigentümer auch die Teilnahme an der jährlichen Eigentümerversammlung auf die MIAG übertragen.

Die zwei Gradmesser für den Erfolg einer Investition in eine Immobilie sind die Rendite und die Wertsteigerung. Denn sie bestimmen, ob sich eine Investition lohnt oder nicht.

Wie wird die Rendite einer Wohnung berechnet?

Um die Rendite einer vermieteten Immobilie zu ermitteln, gibt es verschiedene Methoden – von der Brutto- über die Netto- bis zur Eigenkapital- und der Objektrendite. Wir stellen hier kurz die Rendite in Bezug auf das Eigenkapital beispielhaft vor. Zu deren Berechnung benötigen Sie jeweils die Jahressummen der nicht umlagefähigen Nebenkosten, der zu zahlenden Zinsen und der erstatteten bzw. zu zahlenden Steuern. Diese rechnen Sie zusammen und ziehen diese Kosten von den Mieteinnahmen ab. Das Ergebnis daraus wird durch das eingesetzte Eigenkapital geteilt. Mit 100 multipliziert ergibt sich die Rendite in Prozent. Rendite bedeutet nichts anderes als der prozentuale Ertrag, den das angelegte Kapital in einem bestimmten Zeitraum erwirtschaftet.

Faktoren, die zur Wertsteigerung beitragen 

Für eine Wohnung als Kapitalanlage ist die Wertsteigerung ein wichtiger Faktor. Denn diese entscheidet darüber, welches Vermögen Sie als Anleger damit erwirtschaften. Selbst in der Hand haben Sie dabei allerdings nur den Zustand der Immobilie selbst. Die übrigen Faktoren, die den größten Einfluss auf die Wertentwicklung einer Immobilie haben, kommen von außen.

Hier eine Auswahl, was den Wert Ihrer Wohnung beeinflusst:

Wohnung als Kapitalanlage: Was zu beachten ist?

Bundesregierung erhöht Abschreibung für Neubauten von Wohngebäuden auf drei Prozent pro Jahr.

Zum 1. Januar 2023 ist die Investition in eine vermietete Immobilie noch attraktiver geworden. Denn die Bundesregierung hat beschlossen, die Abschreibung für Mietobjekte von zwei auf drei Prozent zu erhöhen. Diese Regelung gilt ausschließlich für Neubauten von Wohngebäuden. Dementsprechend fallen viele DFK-Neubauobjekte, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden, darunter. Obwohl im ersten Moment ein Prozent Erhöhung noch wenig klingt, zeigt eine Beispielberechnung, dass dieses eine Prozent durchaus Potenzial birgt: 

Bei einer Wohnung mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro (nur Gebäude ohne Grund und Boden) beträgt die Abschreibung pro Jahr aktuell 6.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent sorgt dies für einen Steuervorteil von circa 2.520 Euro. Nach der Erhöhung auf drei Prozent beträgt die Abschreibung pro Jahr 9.000 Euro. Multipliziert mit dem Steuersatz ergibt sich im Beispiel daraus ein Steuervorteil in Höhe von rund 3.780 Euro. Dementsprechend bleiben in dem Beispiel ungefähr 1.260 Euro mehr pro Jahr im Geldbeutel.

Für den maximalen Zeitraum, über den eine vermietete Immobilie abgeschrieben werden kann, bedeutet die neue Regelung: Statt bisher nach 50 Jahren ist die Immobilie nach der Änderung bereits nach 33 Jahren vollständig abgeschrieben. Allerdings profitieren von der Neuregelung nur die Vermieter, deren Objekte ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden. Bei davor fertiggestellten Gebäuden bleibt es bei zwei Prozent, bzw. bei 2,5 Prozent Abschreibung für vor 1924 fertiggestellte Gebäude.

Gleichzeitig mit der Erhöhung der linearen Abschreibung wurde auch die Sonderabschreibung gemäß § 7b Einkommensteuergesetz verlängert und angepasst. Die Sonderabschreibung gilt ab dem 1. Januar 2023 bis Ende 2026. Innerhalb der Regelung können bei Neubauten von Mietwohnungen in den ersten vier Jahren fünf Prozent der Herstellungskosten zusätzlich zur linearen AfA abgeschrieben werden. Allerdings ist dies an enge Voraussetzungen geknüpft. So muss das neu errichtete Wohnhaus dem Standard eines KfW-Effizienzhauses 40 entsprechen. Zusätzlich dürfen die Herstellungskosten einen Wert von 4.800 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten. Experten kritisieren die beiden Punkte, da die Baukosten für ein Effizienzhaus 40 den Wert von 4.800 Euro meist überschreiten werden, so dass die Regelung nur in wenigen Fällen angewendet werden kann.

Mit der Neuregelung sollte zugleich die Möglichkeit entfallen, für ein Objekt individuell eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen. Der dazugehörige § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz sollte gestrichen werden. Dies hat sich im Gesetzgebungsverfahren aber nicht durchgesetzt. Dementsprechend bleibt ein höherer Abschreibungssatz im Einzelfall möglich.

Investment in vermietete Objekte jetzt noch attraktiver

Kritische Betrachtung: Valeri Spady im Interview über das neue Fördersystem für den Mietwohnungsneubau.

Zu Beginn des Jahres 2023 hat die Bundesregierung einige Veränderungen in der steuerlichen Berücksichtigung von vermieteten Immobilien umgesetzt. Diese betreffen vor allem die Abschreibung der Objekte. Immobilien-Unternehmer Valeri Spady, Gründer und Vorstandsvorsitzender der DFK Gruppe, bewertet im Interview, welchen Nutzen die Neuregelungen bringen und wer davon profitiert.

Herr Spady, seit dem 1.1.2023 können neu gebaute Mietwohnungen, die nach diesem Datum fertiggestellt werden, mit drei Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Zugleich sind unter strengen Auflagen in den ersten vier Jahren nach der Fertigstellung eines Objektes zusätzlich fünf Prozent pro Jahr Abschreibung möglich. Wie ist Ihre Meinung dazu?

Grundsätzlich wird die Investition in eine vermietete Immobilie dadurch natürlich attraktiver. Allerdings entsteht auch ein größeres Ungleichgewicht zwischen arm und reich. Für viele ist die Förderung über Abschreibungen anstatt direkter Förderungen beim Neubau eine Verschlechterung.

Um dies zu erläutern, muss man sich die Förderung für den Mietwohnungsneubau insgesamt anschauen. So gab es vor der großen Umstrukturierung des Fördersystems für ein KfW-Effizienzhaus 40 zwischen 24.000 und 37.500 Euro Förderung. Und zwar sofort in einer Summe und für jeden. Dazu wurde außerdem ein zinsgünstiges Darlehen gewährt. Zusätzlich gab es zwei Prozent Abschreibung über 50 Jahre. Also eine hohe direkte Förderung und eine eher geringe Abschreibung.

Was hat sich bei den Förderungen geändert?

Durch die direkten Förderungen waren die Immobilien vorher für deutlich mehr Menschen erschwinglich. Momentan sind die Förderungen für den Neubau, abgesehen von zinsgünstigen Darlehen bis maximal 150.000 Euro pro Objekt, quasi nicht mehr existent. Stattdessen gibt es jetzt drei Prozent Abschreibung plus fünf Prozent in den ersten vier Jahren, wenn dafür die Voraussetzungen erfüllt sind. Das macht am Ende nur die Reichen noch reicher. In den Genuss der Steuervorteile kommen jetzt nur noch Menschen, die wirklich gutes Geld verdienen und sich die Immobilien leisten können. Der persönliche Steuersatz entscheidet nun über Wohl und Wehe der staatlichen Förderung.

Warum ist der Steuersatz so entscheidend?

Dazu müssen wir uns die Systematik ansehen. Denn wieviel Steuern ein Bundesbürger mit einem Euro Abschreibung einspart, hängt von seinem persönlichen Steuersatz ab. Grundsätzlich profitieren reiche Menschen deutlich mehr von den höheren Prozentsätzen. Denn es ist ein Unterschied, ob ich einen Steuersatz von 20 Prozent habe oder mich im Spitzensteuersatz von 42 Prozent befinde.

Können Sie dies an einem Beispiel verdeutlichen?

Aber gern: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro für eine Immobilie, ohne Grundstück, beträgt die fünfprozentige Abschreibung 25.000 Euro pro Jahr. Damit spart ein Käufer mit 20 Prozent Steuersatz 5.000 Euro und im Spitzensteuersatz sind es mehr als 10.000 Euro. Werden die drei Prozent lineare Abschreibung hinzuaddiert, kommen noch einmal mehr als 6.000 Euro Steuerersparnis pro Jahr hinzu. So spart ein Käufer im Spitzensteuersatz in den ersten vier Jahren zwischen 60.000 und 70.000 Euro an Steuern. Vorher hätten alle zwischen 24.000 und 37.500 Euro als direkten Zuschuss und dazu zwei Prozent Abschreibung erhalten. Das bedeutet, dass die Spitzenverdiener heute eine deutlich höhere Unterstützung durch den Staat erhalten. Bei der breiten Masse, die sich in einem Steuersatz zwischen 15 und 25 Prozent bewegt, ist die Auswirkung dagegen kaum spürbar. Nehme ich dann noch die hohen Kaufpreise bei Neubauimmobilien dazu, hat sich die Lage für viele verschlechtert.

Diese Frage habe ich mir auch gestellt. Gerade von einer Regierung mit Beteiligung von SPD und Grünen hätte ich nicht erwartet, dass sie die direkten Förderungen derart zusammenstreichen und damit vielen Menschen die Möglichkeit nehmen, eine Neubauimmobilie zur Vermietung zu kaufen oder zu bauen. Hier wird den Menschen die Chance verwehrt, für sich ein Vermögen zu schaffen, dass ihnen im Alter eine sichere Versorgung ermöglichen würde. Zugleich schrumpft die Zahl möglicher Kunden für Bauträger enorm. Und wenn weniger Abnehmer für ein Produkt da sind, wird das Produkt auch nicht mehr in der Masse produziert. So ist die angepeilte Anzahl von Neubauwohnungen pro Jahr nicht zu erreichen.

Interview: "Neue Abschreibungen für viele eine Verschlechterung!"

Im Alter entspannt und ohne Geldsorgen das Leben genießen – davon träumen viele. Mit der Immobilie als Altersvorsorge wird dieser Traum zur Realität. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, warum gerade die Immobilie perfekt geeignet ist, um Rentenlücken zu schließen.

Vorteile der Immobilie als Altersvorsorge

Wer für das Alter mit einer Immobilie vorsorgt, genießt viele Vorteile. Ein Blick in die Vergangenheit genügt, um zu sehen, dass Immobilien schon immer eine sichere und rentable Form der Geldanlage waren. Dies wird sich auch in Zukunft nicht ändern. Denn vielerorts sorgt ein stagnierendes Angebot gepaart mit einer steigenden Nachfrage dafür, dass die Werte der Objekte und die Mieteinnahmen stetig steigen.

Damit wären wir schon beim ersten großen Vorteil der Immobilie als Altersvorsorge: die Mieteinnahmen. Wer eine Immobilie vermietet, schafft sich durch die Miete, die der Mieter zahlt, ein passives Einkommen. Dabei handelt es sich um Einkommen, das zufließt, ohne dafür arbeiten zu müssen. Und genau solche passiven Einkommen braucht es zusätzlich zur Rente, damit die Altersvorsorge nach dem Erwerbsleben ausreicht, um den eigenen Lebensstandard halten zu können.

Vorteil Nummer zwei ist die Wertsteigerung. Vor allem in attraktiven Lagen in und rund um große Metropolen profitieren Immobilieneigentümer von teils immensen Wertsteigerungen.

Immobilienbesitzer bauen automatisch Vermögen auf, denn sie können ihr Objekt im Laufe der Zeit für einen höheren Preis verkaufen, als sie es selbst eingekauft haben.

Der dritte prägende Vorteil bei Immobilien als Altersvorsorge ist der Schutz vor Inflation. Denn die Erfahrung zeigt: Sachwerte wie Immobilien bleiben auch dann stabil, wenn die Zeiten schlecht sind und die Verbraucherpreise durch Inflation steigen. Zu den Verbraucherpreisen zählt auch die Miete. Und wenn diese steigt, profitieren Eigentümer einer Immobilie. Damit ist die Immobilie eine der sichersten, wenn nicht gar die sicherste Geldanlage. Denn Menschen benötigen immer ein Dach über dem Kopf. Egal, wie die Zeiten gerade stehen. In diesem Zusammenhang ist außerdem zu erwähnen, dass die Schulden für eine Investition in eine Immobilie durch Inflation ebenfalls entwertet werden.

Solange der Zinssatz für die Finanzierung geringer ist als die Inflationsrate, ist der Realzins negativ und Sie gewinnen als Anleger.

Mit dem sogenannten Leverage-Effekt nutzen Investoren bei Immobilien einen weiteren positiven Faktor. Dieser beschreibt die Hebelwirkung bei einer Investition durch den Einsatz von Fremdkapital. Damit lässt sich die Eigenkapitalrendite für Sie als Eigentümer steigern. Denn liegt der Zinssatz der Bank niedriger als die Gesamtrendite der Wohnung als Anlageobjekt, steigt die Eigenkapitalrendite, je mehr Fremdkapital eingesetzt wird. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Zinssatz der Bank bei vier Prozent, die Gesamtrendite für die vermietete Wohnung aber bei sechs Prozent liegt.

Ein ausgezeichneter Hebel und damit der fünfte Vorteil einer Altersvorsorge über eine Immobilie betrifft die Steuern. Denn insbesondere in der Phase, in der die Immobilie abbezahlt wird, genießen Sie als Investor attraktive Steuervorteile. So mindern die Ausgaben für die Finanzierung, also die Zinsen für das Darlehen, und die Abschreibung der Immobilie Ihre Steuerlast. Dies kommt einer indirekten Beteiligung des Staates an der Investition gleich. 

Je höher der Steuersatz, desto höher der Steuervorteil.

Risiken beim Immobilienkauf und wie Sie diese minimieren

Wie bei allen Investitionen gilt auch bei der Immobilie als Altersvorsorge der Grundsatz: keine Gewinne ohne Risiken. Grundsätzlich halten sich diese bei dieser Form der Altersvorsorge aber im Rahmen. Und dazu gibt es Möglichkeiten, diese geringen Risiken weiter zu minimieren.

Marktschwankungen – bei Immobilien kaum ein Thema

Bei einem Blick auf die Entwicklung der Preise für eine Immobilie in Deutschland wird schnell deutlich, dass nach dem zweiten Weltkrieg selbst große Geldkrisen, politische Spannungen und Katastrophen kaum Einfluss auf die Werte der Immobilien genommen haben. Die Preise blieben jederzeit stabil und kannten im Grunde nur eine Entwicklungsrichtung: nach oben. Da die Anlageobjekte in der Regel nicht an der Börse gehandelt werden, sind sie zudem kaum kurzfristigen Spekulationen ausgesetzt. Diese Sicherheit ist wichtig. Denn bei einer Altersvorsorge ist entscheidend, dass das Vermögen und das passive Einkommen zum Renteneintritt hoch genug sind, um den eigenen Lebensstandard zu halten.

Instandhaltung – irgendwann trifft es jeden

Im Laufe der Zeit werden an jeder Immobilie Instandhaltungsmaßnahmen notwendig. Wer beim Kauf auf eine neu gebaute Immobilie oder eine grundsanierte Bestandsimmobilie setzt, hat zwar in der Regel lange Ruhe, aber irgendwann tauchen überall Reparaturen auf. Um dieses Risiko zu minimieren, gilt es, das Gebäude regelmäßig zu kontrollieren und schon kleine Schäden beheben zu lassen. Bei der DFK Gruppe sorgt im Rahmen der Full-Service-Immobilie der Hausverwalter MIAG GmbH dafür, dass die Immobilien in einem perfekten Zustand gehalten werden. Da größere Instandhaltungen oft sehr kostspielig sind, sollten Sie diese bereits zu Beginn in der Finanzplanung berücksichtigen. Mit der Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage stehen Ihnen, wenn es so weit ist, genügend Finanzmittel zur Verfügung, um die Maßnahmen zu bezahlen.

Leerstand – absichern gegen Mietausfälle

Mieteinnahmen fließen nur dann, wenn die Wohnung auch vermietet ist. Leerstand ist daher ebenfalls ein Risiko, da die Kosten auch dann weiterlaufen, wenn eine Wohnung nicht vermietet ist. Eine gute Lage der Immobilie hilft Ihnen dabei, dieses Risiko zu minimieren. Gute Lage bedeutet in diesem Zusammenhang, dass ein Standort gewählt wird, an dem die Nachfrage nach Wohnraum dauerhaft hoch ist. Bei der DFK Gruppe besteht das Risiko von Mietausfällen durch Leerstand im Grunde nicht. Denn der Hausverwalter MIAG GmbH mietet Ihre Wohnung für mindestens zehn Jahre an.

Somit ist für den Eigentümer sichergestellt, dass die Miete auch dann fließt, wenn die Wohnung gerade nicht vermietet ist.

Steigende Finanzierungszinsen – das Verhältnis muss stimmen

Aktuell ein großes Thema sind die hohen Zinsen für die Finanzierung von Immobilien. Wobei „hoch“ hier ein relativer Begriff ist. Denn es gab in der Vergangenheit Zeiten, in denen die Zinsen für die Finanzierung um ein Vielfaches höher lagen als heute. Mit vier bis fünf Prozent Darlehenszinsen lassen sich immer noch attraktive Immobilien-Investitionen tätigen. Es kommt in diesem Zusammenhang nämlich auch auf die Höhe des Kaufpreises bzw. des Finanzierungsanteils an. Denn diese bilden die Grundlage für die tatsächlich zu zahlenden Zinsen. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, hilft es, die Finanzierung vor dem Kauf seriös durchzuplanen. Bei niedrigen Zinsen empfiehlt es sich zum Beispiel, die Zinsbindung langfristig anzulegen und dazu eine möglichst hohe Tilgung zu wählen.

Fehlende Diversifikation – Abwechslung im Immobilien-Portfolio

Bei einem Portfolio aus mehreren Objekten ist die Diversifikation ein wichtiges Thema. Abwechslung ist also das Stichwort. Befinden sich die Wohnungen bzw. Häuser zum Beispiel in nur einer Region oder in einem bestimmten Preissegment, besteht die Gefahr, dass alle Immobilien den gleichen Risiken ausgesetzt sind. Tritt ein solches Risiko ein, ist der Erfolg der gesamten Investition gefährdet. Deshalb ist es ratsam, Immobilien in verschiedenen Regionen zu erwerben oder, sofern sie in einer Region liegen, zumindest unterschiedliche Größen zu wählen. Auch der Lebenszyklus von Wohnungen und Häusern kann ein Merkmal der Diversifikation sein. Wenn sich alle Objekte im gleichen Lebenszyklus befinden, könnten zum Beispiel Instandhaltungen geballt auf Sie zukommen.

Auswahl der richtigen Immobilie: Die Lage der Wohnung

Damit die Altersvorsorge über eine Immobilie erfolgreich ist, ist die Auswahl der richtigen Immobilie ein ganz entscheidender Faktor. Denn nur, wenn Wertsteigerungen erfolgen und Mieteinnahmen sicher fließen, erfüllt die Investition ihren Zweck.

Die wichtigste Voraussetzung für eine erfolgreiche Altersvorsorge ist die Auswahl des richtigen Standorts. Denn bei den Erfolgsfaktoren nennen alle Experten immer drei Punkte: die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Dabei kommt es auf eine genaue Analyse an. Die wichtigsten Fragen dazu: Wie entwickelt sich die Bevölkerung am Standort? Wie sieht es in der Region wirtschaftlich aus? Wie hoch sind die erzielbaren Mieten? Welche weiteren Einflussfaktoren bei der Auswahl des passenden Standorts eine Rolle spielen, 

erfahren Sie detailliert in diesem Beitrag.

 Bei der DFK Gruppe werden die Standorte der Immobilien mit Bedacht ausgewählt und befinden sich immer in Wachstumsregionen. Dies spricht für eine erfolgreiche Investition, die eine gesicherte Altersvorsorge ermöglicht.

Neubau vs. Bestandsimmobilie – Eine Frage des Budgets

Ob Sie sich bei Ihrer Investition in eine Immobilie für eine Neubau- oder eine Bestandsimmobilie entscheiden, hängt zunächst davon ab, welches Budget Ihnen zur Verfügung steht. Eine Wohnung im Bestand ist meist günstiger als eine Wohnung im Neubau. Dafür ist das Risiko im Bestand größer, dass zeitig größere Instandhaltungsmaßnahmen notwendig werden. Deshalb heißt es hier: Den Zustand genau begutachten und seriös kalkulieren. Wenn eigenes Fachwissen fehlt, am besten durch einen Experten begleiten lassen. Für eine Bestandsimmobilie spricht außerdem, dass Mieteinnahmen sofort fließen. Die DFK Gruppe saniert ihre Bestandsobjekte grundsätzlich, so dass alle wichtigen Instandhaltungsmaßnahmen schon vor dem Kauf erledigt sind.

Beim Neubau ist ein großer Vorteil, dass die Wohnungen exakt den aktuellen Ansprüchen von Mietern entsprechen.

Durch moderne Technik sind die Immobilien zukunftssicher und vorerst frei von Instandhaltungsmaßnahmen. Zukunftssicherheit ist ein entscheidender Faktor, denn eine Altersvorsorge ist meist auf einen langen Zeitraum angelegt. Grundsätzlich sind Neubauwohnungen attraktiver und erzielen höhere Mieten. Ist die Wohnung noch nicht fertiggestellt, muss bei der Finanzierung der Zeitraum bis zur Übergabe überbrückt werden. Bei der DFK Gruppe ist dieses Risiko stark minimiert, da Sie als Käufer erst dann den Kaufpreis zahlen, wenn die Immobilie fertig und von Ihnen abgenommen ist.

Fallstricke beim Kauf von Immobilien und wie sie vermieden werden

Nicht jede Immobilie ist für die Geldanlage zur Altersvorsorge geeignet. Deshalb gibt es einige grundlegende Dinge zu beachten, damit Ihr Investment genau das Ziel erreicht, das Sie sich wünschen. Dabei gilt es, einige Fallstricke zu kennen und diesen geschickt auszuweichen.

Zu teuer einkaufen – eine einfache Berechnung gibt erste Hinweise

Eine der größten Gefahren für den Erfolg einer Investition in eine Immobilie ist, wenn der Kaufpreis ganz zu Anfang zu hoch ist. Denn eine Immobilie bringt nur dann eine angemessene Rendite, wenn das Verhältnis aus Kaufpreis und erzielbarer Miete passt. Dies lässt sich mit folgender Formel berechnen: Kaufpreis inklusive Nebenkosten geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete. Grundsätzlich gilt eine Immobilie mit einem Wert von 25 oder darunter als rentabel und damit als geeignet für die Altersvorsorge. In Metropolregionen ist auch ein Wert von 30 in jedem Fall noch akzeptabel.

Der Nachteil dieser Berechnung ist, dass es sich lediglich um eine Momentaufnahme handelt. Denn die zukünftige Entwicklung wird dabei ausgeklammert. Daher kann das Kaufpreis-Miete-Verhältnis lediglich ein erster Anhaltspunkt für die Bewertung einer Immobilie sein.

Nebenkosten – Niedrige Energiekosten als Schlüssel

Steigende Energiepreise sind das Thema der aktuellen Zeit. Deshalb spielen Nebenkosten und deren Entwicklung auch bei der Altersvorsorge über eine Immobilie eine wichtige Rolle. Denn eine Wohnung mit geringen Nebenkosten ist für Mieter attraktiver. Hinzukommen für Sie als Eigentümer zudem die nicht umlagefähigen Nebenkosten. Diese sind unbedingt in die Kalkulation Ihres Objekts einzubeziehen und dabei ist auch die Entwicklung dieser Nebenkosten zu beachten. Bei der DFK Gruppe werden diese Nebenkosten von Beginn an, zunächst für den Zeitraum der Anmietung durch den Hausverwalter MIAG GmbH, genau beziffert. Das erhöht die Planungssicherheit.

Fazit: Besser heute als morgen mit der Altersvorsorge durch Mieteinnahmen starten

Die Fakten zeigen: Mit einer gut geplanten und renditestarken Immobilie lässt sich Ihre Rentenlücke effektiv schließen und eine passende Altersvorsorge aufbauen. Durch die Mieteinnahmen entsteht ein passives Einkommen, das für ein entspanntes Leben im Alter sorgt. Dazu bauen Sie sich ein Vermögen auf, welches zusätzlich Sicherheit gibt. In der Zusammenfassung präsentiert sich die Immobilie als ausgezeichnete Variante für eine stabile und attraktive Altersvorsorge. Deshalb besser heute als morgen starten, damit die Immobilie zum Renteneintritt abbezahlt ist und ihre volle Wirkung entfaltet. Starten Sie gleich in Ihre sichere Altersvorsorge und lernen Sie das einmalige Konzept der Full-Service-Immobilie ohne Vermietersorgen bei der DFK Gruppe kennen.

Finanztipps: Immobilie als Altersvorsorge - Was Sie wissen müssen 

Neue Sonderabschreibung bringt Vorteile für zukünftige Eigentümer von Neubauwohnungen

Die Bundesregierung schafft einen neuen Steueranreiz für den Bau neuer Wohnungen. Dieser ist auch für die Kunden der DFK Gruppe hochinteressant. Denn damit können in den ersten sechs Jahren für eine vermietete Wohnung deutlich höhere Abschreibungen geltend gemacht werden.

Und so sieht die neue Sonderabschreibung aus: Ab dem 1. Oktober 2023 können für neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude bzw. Wohnungen im ersten Jahr sechs Prozent der Investitionskosten als Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. In den fünf Folgejahren sind es dann jeweils sechs Prozent des Restwertes. Eine Obergrenze für die Investitionskosten gibt es nicht.

Bei Investitionskosten von 300.000 Euro können im ersten Jahr 18.000 Euro als Abschreibung angesetzt werden. Im zweiten Jahr sind es dann sechs Prozent des Restwerts in Höhe von 282.000 Euro, also 16.920 Euro usw. Im Laufe der Zeit ist ein Wechsel zur linearen Afa möglich.

Voraussetzungen: Baubeginn nach dem 1.10.2023 und KfW-Standard 55

Die erste Voraussetzung für die Nutzung dieser degressiven Afa (Abschreibung auf Abnutzung) ist, dass der Baubeginn bzw. das Datum des Kaufvertrages zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Denn die Maßnahme ist befristet auf sechs Jahre. Beim Kauf muss die Immobilie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden. Außerdem muss das Gebäude mindestens den KfW-Effizienzstandard 55 oder besser erfüllen. 

Da das Gesetz noch nicht verabschiedet ist, stehen Einzelheiten noch nicht fest. So ist zum Beispiel fraglich, inwieweit bestehende Sonderabschreibungen zusätzlich zur degressiven Abschreibung in Anspruch genommen werden können. Außerdem wird zu definieren sein, was genau in diesem Zusammenhang als „Baubeginn“ gilt.

Höhe der Förderung hängt am Steuersatz

Ob die Maßnahme tatsächlich zu einer Belebung des Neubaus beiträgt, bleibt abzuwarten. Denn wie bei allen Förderungen über den Bereich der Abschreibungen hängt auch hier die Höhe der tatsächlichen Steuereinsparungen mit der individuellen Höhe des Steuersatzes zusammen. Ein höherer Steuersatz bedeutet dabei eine höhere Steuerersparnis bzw. eine höhere Förderung. Außerdem kann die Abschreibung nur geltend gemacht werden, wenn mit der Wohnung Einnahmen erzielt werden. Dies ist zum Beispiel bei der Vermietung der Fall. Für Eigenheime greift diese Förderung dementsprechend nicht. 

Degressive Abschreibung für Wohngebäude kommt

Immobilien-Unternehmer Valeri Spady erklärt die Abschreibung gemäß § 7b Einkommensteuergesetz und warum in Deutschland so wenig gebaut wird.

In Deutschland fehlen Wohnungen. Laut einer Studie des Pestel-Instituts und des Bauforschungsinstituts ARGE hat das Land rund 700.000 Wohnungen zu wenig. Ein solches Defizit hat es seit 20 Jahren in Deutschland nicht mehr gegeben. Die Bundesregierung versucht, diesem Mangel mit verschiedenen Maßnahmen entgegenzuwirken. Eine dieser Maßnahmen ist eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau, die zum 1. Januar 2023 wieder reaktiviert wurde. Immobilien-Unternehmer Valeri Spady, Gründer und Vorstandsvorsitzender der DFK Gruppe, stellt die Maßnahme vor, bewertet sie und zeigt auf, welche Gründe tatsächlich den Neubau von Wohnungen bremsen. 

Herr Spady, wie funktioniert die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau?

Die im Paragraf 7b Einkommensteuergesetz geregelte Sonderabschreibung sieht vor, dass bei nach dem 1. Januar 2023 neu errichteten Mietwohnungen in den ersten vier Jahren zusätzlich zur normalen Abschreibung, die aktuell bei drei Prozent liegt, weitere fünf Prozent pro Jahr abgeschrieben werden dürfen. Damit können Eigentümer zusätzlich 20 Prozent der Herstellungskosten des Gebäudes in sehr kurzer Zeit steuerlich geltend machen. Allerdings können in der Steuererklärung als Bemessungsrundlage für die Abschreibung nur maximal 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt werden, also gegebenenfalls weniger, als die tatsächlichen Baukosten betragen haben.

Wie sind die Voraussetzung, um die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen zu können?

Die Gebäude müssen zunächst nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden und sich innerhalb der EU befinden. Darüber hinaus wird der Standard eines KfW-Effizienzhauses 40 gefordert. Die letzte Hürde sind die Baukosten. Denn die Herstellungs- oder Anschaffungskosten dürfen 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten.

Die Baukosten sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Lässt sich ein KfW-Effizienzhaus 40 überhaupt für weniger als 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche realisieren?

Die eine Seite sind die Herstellungskosten, die andere Seite sind die Verkaufspreise. Für 4.800 Euro kann ich alles bauen, aber nicht alles verkaufen. Aktuell liegen unsere Immobilien regelmäßig bei den Verkaufspreisen unter 5.000 Euro pro Quadratmeter. Wo dies aber ganz sicher nicht funktioniert, ist in den Ballungsgebieten, wie Hamburg, Berlin oder Frankfurt. Also leider genau dort, wo die Schaffung neuen Wohnraums am wichtigsten ist. Ein KfW-Effizienzhaus 40 ist grundsätzlich eine tolle Sache, aber in den meisten Großstädten ist das gar nicht umsetzbar, weil unwirtschaftlich.

Wo liegt in den Großstädten die Problematik in der Umsetzung?

Ein Aspekt ist zum Beispiel der Wohnflächenverlust durch stärkere Dämmung usw. Dies geht zu Lasten des Innenraums, da die Gebäude in Ballungsgebieten aufgrund der knappen Flächen nicht breiter oder länger werden können. Dabei bedeuten zehn Prozent Wohnflächenverlust auch zehn Prozent Margenverlust. Hinzu kommt höherer Materialaufwand durch die KfW-Auflagen. Ob dies durch die Förderung ausgeglichen wird, ist zumindest fraglich. Denn eines ist klar, der gesamte Mehraufwand muss sich am Ende für die Bauträger rechnen, ansonsten werden Projekte nicht oder zumindest ohne die gewünschten Energiemaßnahmen umgesetzt. Wenn ich die Maßnahmen der Bundesregierung aus DFK-Sicht ganz subjektiv bewerte, kann die Bundesregierung mit Steuererleichterungen in diesem Bereich wenig ausrichten.

Welche Maßnahmen wären aus Ihrer Sicht sinnvoll, um den Wohnungsbau in Deutschland anzukurbeln?

Für uns wäre die Lösung ganz einfach: Die Projektentwicklung, die Ausweisung von Baugebieten und die Genehmigungsverfahren müssen drastisch beschleunigt werden. Hier macht sich Deutschland durch Überregulierung selbst das Leben schwer. Bis bei uns ein Stück Land zu Bauland wird, vergehen locker drei bis fünf Jahre. Das ist viel zu lang. 

Die Bundesregierung kann viel wollen und von oben festlegen, umsetzen müssen es aber die Kommunen und Landkreise. Denn diese besitzen die Grundstücke bzw. leiten die Genehmigungsverfahren. Allein, dass wir uns bei einem Bauantrag mit so vielen unterschiedlichen Behörden auseinandersetzen müssen, zieht alles in die Länge. Das reicht von Tier- und Pflanzenschutz über Geologie bis Archäologie. In manchen Regionen kommt dann noch das Land hinzu, zum Beispiel mit Küsten- oder Deichschutz. Die Untersuchungen und Abstimmungen sind wichtig, aber sie kosten zu viel Zeit. Hinzu kommt, dass viele Kreis- oder Stadt- und Gemeinderäte, oft aus fehlenden Fachkenntnissen, sehr lange für Entscheidungen benötigen oder am Ende sogar falsche Entscheidungen treffen. Bis hier ein Konsens zwischen den unterschiedlichen Interessenvertretern vor Ort gefunden ist, geht oft sehr viel Zeit ins Land. Durch die Verlagerung des Themas Wohnen und Bauen in die regionalen Bereiche sind hunderte oder sogar tausende unterschiedliche Player an den Prozess beteiligt. Am Ende hängt es an den Personen vor Ort, ob eine Entwicklung von Baugebieten gewünscht ist oder nicht. Solange wir diese Hindernisse haben, können wir nicht genug bauen, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken.

Woran liegt es, dass es so viele Hindernisse gibt?

Ich denke, dass diese Hindernisse ein Stück weit absichtlich aufgebaut werden. Wachstum und Entwicklung sollen gebremst werden. Das ist auch in einem gewissen Rahmen okay, weil die Wirtschaft ansonsten unglaublich schnell wachsen würde. Und das wäre für das Land eher ungesund.

Welche Instrumente werden eingesetzt, um das Wachstum zu begrenzen?

Für mich wird zum Beispiel die ökologische Bewegung, die in den 1970er Jahre entstanden ist, als Instrument eingesetzt. Auch diese Bewegung begrüße ich, da wir ohne den Naturschutzaspekt sicher schon alles zugebaut hätten, was möglich ist. Aber im Bereich des Neubaus hat es einfach überhand genommen. Hier gerät die Branche in einen Zwiespalt. Auf der einen Seite soll günstiger Wohnraum geschaffen werden. Auf der anderen Seite sind die Kunden durch die starke Präsenz des Themas Energieeffizienz sensibilisiert und fragen verstärkt nach, welche Standards die Häuser erfüllen. Energieeffizienz, die höhere Baukosten verursacht, ist also ein Kaufkriterium geworden. Dabei sind es aber nicht nur die Baukosten. Ein KfW-Effizienzhaus muss auch mit sauberer Energie versorgt werden. Hier wäre Fernwärme eine gute Lösung. Leider wird diese oft mit fossilen Energieträgern erzeugt, so dass damit ein KfW-40-Haus gar nicht möglich ist. Man verlangt also auf der einen Seite diesen Standard, aber Stadtwerke können nicht einmal die passende Energie dazu liefern.

Der Staat und die Länder müssen vor allem in und um große Städte dringend handeln. Verfahren müssen drastisch beschleunigt und entbürokratisiert werden. Was aber am wichtigsten ist: Es muss deutlich mehr Geld in die Bauwirtschaft fließen, damit die Bautätigkeit wieder steigt. Aus meiner Sicht braucht es direkte Förderungen des Neubaus, um diesen für Bauträger und Investoren wieder attraktiv zu gestalten.

Interview: "Neubau: Sonderabschreibung für Mietwohnungen"

Steigende Mieten und Stillstand im Neubau als Chancen für gesunde Renditen.

Sie ist die schillernde Metropole des Nordens: Hamburg an der Elbe! Nicht umsonst wird die Stadt mit inzwischen mehr als 1,9 Millionen Einwohnern auch „Perle des Nordens“ genannt. Ihre Strahlkraft reicht weit über die eigenen und die deutschen Grenzen hinaus. Bis heute zieht die Stadt Menschen an, wie ein unsichtbarer Magnet. Pro Jahr wächst Hamburg im Durchschnitt um 5.000 bis 10.000 Einwohner. Dementsprechend wird erwartet, dass die Stadt Anfang der 2030er Jahre die Grenze von zwei Millionen Einwohnern überspringt. Diese Menschen mit Wohnraum zu versorgen, ist die große Herausforderung in und um die Metropole.

Attraktive Investments dank steigender Mieten

Damit bietet Hamburg ideale Voraussetzungen für erfolgreiche Immobilien-Investitionen. Denn, wo Wohnraum knapp ist, sind vermietete Immobilien ein Garant für attraktive Renditen. Ein wichtiger Indikator ist dabei die Entwicklung der Mietpreise. Und diese zeigt in Hamburg steil nach oben. So stiegen die durchschnittlichen Mieten pro Quadratmeter von 9,11 Euro im Jahr 2012 innerhalb von zehn Jahren auf mehr als 12 Euro im Jahr 2022. Da gleichzeitig die Verkaufspreise ebenfalls stark zugelegt haben, ist bei der Auswahl eines attraktiven Investitionsobjekts genaues Hinsehen gefragt.

Dabei sind es vor allem die aufstrebenden Stadtteile in den Randbereichen im Norden, Westen und Süden Hamburgs, wo sich auch heute noch das ein oder andere „Schnäppchen“ machen lässt. So hat die DFK Gruppe in den vergangenen Jahren in den Stadtteilen Stellingen, Farmsen-Berne und Öjendorf hochattraktive Neubauprojekte entwickelt und erfolgreich vermarktet. Angesichts der aktuellen Lage mit hohen Zinsen und hoher Inflation erwarten Experten, dass die Preise für Grundstücke in Hamburg in den kommenden Monaten und Jahren stagnieren und wahrscheinlich auf ein realistisches Maß zurückgehen werden. Daraus ergeben sich neue Chancen, in einer der attraktivsten Städte Europas renditestarke Investments abzuschließen.

Neben Hamburg selbst ist das Umland mit der Metropolregion Hamburg geradezu prädestiniert für Immobilien-Investoren. Zusammen mit der Stadt Hamburg ist die Region Heimat für 5,4 Millionen Menschen und wächst durchschnittlich um rund 30.000 Einwohner pro Jahr. Auch im Umland der Elbmetropole sind die Mieten in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Gab es in Städten wie Norderstedt, Bad Segeberg, Stade oder Lüneburg vor gut zehn Jahren noch Mietwohnungen mit einer Durchschnittsmiete von unter acht Euro pro Quadratmeter, so liegen die Mietpreise heute unisono bei über zehn Euro. Und die Kurve zeigt weiter steil nach oben. Denn das Umland gewinnt nicht nur neue Einwohner aus Hamburg, sondern zieht auch Menschen aus Deutschland und der Welt an.

Stetige Zuwanderung und der Einbruch im Neubausegment führen zu einer weiteren Verknappung des Wohnraums in und um Hamburg. Damit steigt die Nachfrage. Diese Situation bietet Chancen für Investoren. Die DFK Gruppe nutzt die sich bietenden Möglichkeiten mit einer zweigleisigen Strategie. Zum einen werden im Umland der Elbmetropole Neubauprojekte und Bestandssanierungen weiter vorangetrieben, um den Menschen in Hamburg bezahlbare Mietalternativen zu bieten. Zum anderen ist geplant, direkt in der Hansestadt noch nicht gestartete oder bereits begonnene Projekte anderer Bauträger zu übernehmen, um diese selbst fertigzustellen und den DFK-Kunden als renditestarke Anlageobjekte anbieten zu können. Hier kommt der DFK Gruppe zugute, dass von der Projektentwicklung über den Bau bis zum Vertrieb und der Vermietung alles in eigener Hand liegt. Dadurch kann die DFK durch eine schlanke Struktur nach wie vor attraktive Immobilien mit gesunden Renditen anbieten.

Immobilien-Investitionen in Hamburg – ein Überblick

Sergej Fedjaschow berichtet über sein Leben als Transport-Unternehmer und seine Erfahrungen mit den Geldanlageprodukten der DFK.

Immer auf Achse: Seit zwölf Jahren verbringt Sergej Fedjaschow die meiste Zeit seines Lebens im LKW.Der DFK-Kunde ist erfolgreich selbständig und transportiert mit seinem eigenen LKW Waren und Güter quer durch die Republik. Mit diesem nicht immerganz leichten Leben verdient er gutes Geld. Was übrig bleibt, investiert er in verschiedene Geldanlageprodukte der DFK Gruppe.

1996 im Alter von zehn Jahren kommt Sergej Fedjaschow aus Kasachstan mit seinen Eltern nach Deutschland. In Oerlinghausen bei Bielefeld findet die Familie eine neue Heimat. „Damals konnte ich kein Wort Deutsch“, erinnert er sich. Nach dem Ende der Schulzeit absolviert er zunächst eine Bäcker-Lehre. Diese schließt er nach drei Jahren erfolgreich ab und geht dann zur Bundeswehr. Nach neun Monaten Grundwehrdienst kehrt er für ein weiteres Jahr ins Bäcker-Handwerk zurück. „Meine Leidenschaft war der Job als Bäcker allerdings nicht und da mein Vater LKW-Fahrer war und mich die großen Maschinen schon immer fasziniert haben, hatte ich Lust, das auszuprobieren“, berichtet der heute 36-Jährige. Er macht den LKW-Führerschein und startet bei einem regionalen Entsorgungsunternehmen als Fahrer. Schon bald will Sergej Fedjaschow aber weiter hinaus. Deshalb legt er noch die Prüfung für die nationale Erlaubnis für den gewerblichen Güterkraftverkehr ab. Damit startet er in die Selbständigkeit. Zu Beginn mietet er sich einen LKW und fährt die ersten Touren. Aber schon nach dem ersten Jahr hat er genügend Eigenkapital angesammelt, um mit einem Bankkredit seinen ersten eigenen LKW zu bestellen. 

Momentan befördert er meist gekühlte Güter, wie Fisch oder Fleisch, und beliefert damit die Lager großer Supermarktketten. Dabei pendelt er zwischen Österreich und Süddeutschland. Das bedeutet, unter der Woche ist Sergej Fedjaschow unterwegs, fernab von seinem zu Hause bei Bielefeld in Ostwestfalen. „Dann lebe ich in meiner Zugmaschine“, berichtet er. Dementsprechend ist seine Fahrerkabine ausgestattet und eingerichtet wie eine kleine Wohnung. Vom Kühlschrank über die Kaffeemaschine bis zu Fernseher und Bett ist alles vorhanden. Dabei darf es in Sachen Ausstattung gern auch eine Spur luxuriös sein, wie Sergej Fedjaschow berichtet: „Ich habe zum Beispiel den gesamten Innenraum mit Leder und Alcantara ausgestattet – ganz wie zu Hause.“ Gefahren wird übrigens ohne Schuhe: „Zu Hause in der eigenen Wohnung zieht man ja auch die Schuhe aus.“

Oft fährt er in der Nacht, was für ihn kein Problem ist: „Man gewöhnt sich daran und ich kann immer schlafen, egal, wann und wo ich mich hinlege.“ Während er nachts auf der Autobahn unterwegs ist, hält er per Telefon Kontakt zu anderen Fahrern. „Da entstehen dann Beziehungen, wie das im Büro mit den Kollegen auch ist.“ Obwohl ihm das Fahren sehr viel Spaß macht, vermisst er es unter der Woche doch, zu Hause sein zu können: „Meine Freunde sehe ich nur am Wochenende und kann nur dann Zeit mit ihnen verbringen.“ Das Telefon kann den persönlichen Kontakt nicht wirklich ersetzen. Das sorgt für Wehmut: „Manchmal denke ich schon daran, den Job aufzugeben.“

Er überlegt, in Zukunft wieder umzusatteln und mehr regional zu fahren – mit festen Arbeitszeiten und jeden Abend zu Hause. Dann könnte er sich auch mehr um sein Haus kümmern, das er gemeinsam mit seinen Eltern und seiner Freundin mit den zwei Kindern bewohnt. „Das Zweifamilienhaus habe ich 2015 gekauft und damit meiner Mutter den Traum erfüllt, dass wir alle unter einem Dach leben.“

Da er in seinem Job gut verdient, kann er trotz Haus und Hof monatlich einiges an Geld zurücklegen. Dieses Kapital vertraut er seit einigen Jahren der DFK an. „Am Anfang waren es 200 Euro pro Monat und später habe ich nochmal 500 Euro monatlich dazugelegt“, sagt der LKW-Fahrer. Hinzu kam noch eine größere Einmaleinlage. Zunächst schloss er bei der DFK Genussrechte ab und investierte später über das Immobiliensparen in die Unternehmensanleihe.

Dass er diese Form der Geldanlage bei der DFK wählte, ist bemerkenswert. Denn zu Beginn seiner Selbständigkeit hatte er schon einmal bei einem anderen Anbieter in Genussrechte investiert und erlebte dabei einen echten Reinfall: „Das ist leider komplett in die Hose gegangen: Das Unternehmen hat Insolvenz angemeldet und ich habe damals alles verloren.“ Dass er sich trotzdem nochmal für Genussrechte entschieden hat, begründet er mit einem großen Vertrauen gegenüber der DFK. „Hier ist alles schön transparent“, sagt er und erläutert: „Jedes Jahr erhalte ich eine übersichtliche Aufstellung über mein Vermögen und die Zinsen – dazu wurde und werde ich ausgezeichnet betreut und beraten.“

Die Sicherheit, dass sein Geld bei der DFK in Immobilien fließt, ist ein weiterer Punkt, der ihn überzeugt hat. Auch seine Beraterin Olesja Kiske lobt er in diesem Zusammenhang: „Zu ihr hatte ich gleich Vertrauen und es hat sich ausgezahlt.“ Aktuell erwirtschaftet er mit seinem Kapital circa 2.000 Euro Zinsen pro Jahr. Begeistert ist er außerdem von der sehr positiven Entwicklung der DFK Gruppe: „Seitdem ich das verfolge, geht es immer nur nach oben.“ 

Bald laufen seine zuerst abgeschlossenen Genussrechte aus. An Auszahlung denkt der 36-Jährige aber noch nicht: „Solange ich gut verdiene und etwas zur Seite legen kann, mache ich natürlich weiter – denn die Verzinsung ist top!“ Was er irgendwann mal mit seinem Vermögen machen möchte, weiß er jetzt noch nicht. Aktuell genießt Sergej Fedjaschow einfach das gute Gefühl, ein ordentliches Kapitalpolster in der Hinterhand zu haben. Dies gibt ihm die nötige Sicherheit, wenn er wieder startet und seinen LKW durch die Nacht lenkt.

Sergej Fedjaschow ist 36 Jahre alt und lebt in Oerlinghausen bei Bielefeld. Nach Ostwestfalen kam er vor 26 Jahren aus Kasachstan. Inzwischen wohnt er mit seinen Eltern und seiner Freundin sowie deren zwei Kindern in einem großen Zweifamilienhaus. Vor rund zwölf Jahren wagte der gelernte Bäcker einen beruflichen Neuanfang. Er machte seinen LKW-Führerschein und startete in die Selbständigkeit. Heute ist er ein erfolgreicher Unternehmer und ist mit seinem eigenen LKW aktuell hauptsächlich in Süddeutschland unterwegs. Das Fahren ist seine große Leidenschaft, die ihn auch in seiner Freizeit nicht loslässt. So nutzt er seine Freizeit, um seinen LKW mit etwas Tuning noch schöner zu machen. Vor circa acht Jahren kam er mit der DFK Gruppe in Kontakt und investiert seitdem in die Geldanlageprodukte der DFK.

Ein Leben zwischen LKW und Immobilieninvestment

Immobilien-Unternehmer Valeri Spady kritisiert fehlende Unterstützung für die Bauwirtschaft.

Herr Spady, blicken Sie noch durch im Dschungel der Fördermaßnahmen?

Im Großen und Ganzen schon – aber ehrlich gesagt: Es ist sogar für mich, der tagtäglich mit diesen Themen zu tun hat, eine Herausforderung geworden, den Überblick zu behalten. In letzter Zeit ist innerhalb der Förderungen ein echtes Chaos entstanden. Wenn wir ein Grundstück kaufen und entwickeln, dauert es nicht selten Jahre, bis wir darauf bauen können. Oft haben wir das Grundstück dann unter ganz anderen Voraussetzungen geplant und entwickelt, als wir am Ende Förderungen dafür erhalten. Es fehlt in diesem Bereich an Verlässlichkeit. Ein Beispiel: Die Erweiterung unserer Zentrale in Kaltenkirchen hatten wir als KfW-Energieeffizienzhaus 40 geplant. Als wir aber den Förderantrag einreichen konnten, gab es die Förderung gar nicht mehr. Da kann von Planungssicherheit keine Rede sein.

Woran liegt es, dass hier so ein Chaos entstanden ist?

Zunächst liegt das natürlich an der Bundesregierung. Sie gibt die Rahmenlinien und die Programme vor. In letzter Zeit ist ein unverständlicher Aktionismus entstanden. Dies hängt für mich im Wesentlichen mit der Regierungsbeteiligung der Grünen zusammen. Wirtschaftsminister Robert Habeck versucht die Grünen-Themen in einer Geschwindigkeit durchzuboxen, die nicht gesund ist. Zur Wahrheit gehört natürlich auch, dass die Vorgängerregierungen vieles, gerade im Bereich des Umwelt- und Klimaschutzes, haben schleifen lassen. Aber diese Versäumnisse kann man jetzt nicht im Hauruck-Verfahren alles aufholen. Dazu gibt es noch weitere Gründe, die tiefer liegen: Deutschland legt sehr großen Wert auf die Autoindustrie und weitere Wirtschaftszweige. Die Immobilienbranche wurde und wird gar nicht so sehr als Motor für die Entwicklung betrachtet. Der Branche fehlt es an einer breiten Lobby und deshalb an Stabilität. Ein Beispiel sind eben die Fördermaßnahmen. Ich bin jetzt seit 20 Jahren in diesem Geschäft und habe so viele unterschiedliche Förderprogramme gesehen – von Baukindergeld bis Eigenheimzulage. All das ist heute verschwunden. Und das verstehe ich nicht: Warum schafft die Politik Dinge ab, die funktioniert haben?

Die Baubranche gerät immer mehr unter Druck. Auf der einen Seite erhöhen sich die Preise für Baukosten sowie für dieAusgaben für Energie und Löhne. Dadurch klettern auf der anderen Seite die Preise für Häuslebauer in astronomische Höhen, so dass sich immer weniger Menschen eine Immobilie leisten können. Das hat zum Beispiel dazu geführt, dass eines der größten Bauunternehmen in Deutschland innerhalb eines halben Jahres rund 60 Prozent seines Wertes verloren hat. Vorher war es ein absolut gesundes und erfolgreiches Unternehmen. Dann kamen die immensen Preissteigerungen durch Pandemie und Ukraine-Krieg. Da hat ein Bauunternehmen nur eine Möglichkeit: Selbst die Preise um 30 bis 40 Prozent zu erhöhen. Und dann kommen Aussagen aus der Politik, dass die Bauunternehmer die Situation ausnutzen und sich die Taschen vollmachen. Das ist aber völliger Unsinn: Denn die Preissteigerungen sind die Realität und wenn Unternehmen diese nicht weitergeben, gehen sie selbst Pleite.

Wie bewerten Sie die aktuellen Förderprogramme für den Neubau, der für die Schaffung des dringend benötigten, zusätzlichen Wohnraums entscheidend ist?

Die Förderungen für den Neubau sind schlichtweg unzureichend. Die Bundesregierung legt ein Programm auf, bei dem es Darlehen bis 100.000 Euro bzw. bis 150.000 Euro pro Wohneinheit gibt. Allerdings sind die Kriterien so hoch, dass sie kaum erfüllbar sind oder die Energieberater so ein Haus gar nicht berechnen können. Und dann rühmt man sich damit, dass dafür 750 Millionen Euro bereitgestellt werden. Teile ich dies durch 100.000 Euro, so macht das gerade einmal 7.500 Antragsteller, die günstige Darlehen erhalten können. Was passiert mit dem Rest? Wenn jetzt 50.000 Menschen einen Antrag stellen, dann haben diese vorher in der Hoffnung ein Grundstück gekauft, ein zinsgünstiges Darlehen zu erhalten.Und dann bekommen 97 Prozent eine Ablehnung. Das ist ein fatales Zeichen. Ich schicke mein Kind nichtmal ins Kino, wenn die Chance bei drei Prozent liegt, dass es eine Karte bekommt. Und genau das passiert gerade im Bereich der Förderungen. Wenn ich als Häuslebauer kaum eine Chance auf die Förderung habe, dann fange ich erst gar nicht an. Die Bundesregierung will 400.000 Wohnungen pro Jahr, aktuell brauchen wir sogar 700.000. Da passen Fördersummen und Wunsch nicht zusammen.

Welche Lage ergibt sich daraus für aktuelle und zukünftige Immobilieneigentümer?

Diejenigen, die bereits eine Immobilie besitzen, profitieren davon. Denn die Eigentümer werden am Ende zu den Gewinnern der Situation – und dass gleich doppelt. Denn, wenn zum einen die Wohnungsnot steigt, steigen die Mieten und Eigentümer können es sich erlauben, ihre Mieten sehr hoch anzusetzen. Zum anderen steigen die Kauf- bzw. Verkaufspreise für Immobilien, weil die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt. Diejenigen, die eine Immobilie besitzen, wie 6.000 unserer Kunden, sind die Profiteure. Richtig schwierig wird es dagegen für potenzielle neue Immobilieneigentümer. Mit steigenden Baukosten, hohen Zinsen und unzureichenden Förderungen sind die Rahmenbedingungen aktuell so aufgestellt, dass die Immobilie wieder zu einem Luxusprodukt geworden ist. So ist der Weg für neue Immobilieneigentümer extrem schwer. Und das ist für die eigentlichen Ziele, wie Eigentümerquote erhöhen und neuen, günstigen Wohnraum schaffen, fatal. Wir selbst gehen zum Beispiel mit unserer Strategie „Miete = Zins“ einen außergewöhnlichen Weg, um auch Otto-Normal-Bürgern weiterhin eine Vorsorge durch Eigentum zu ermöglichen und die Immobilien-Investition nicht zu einem Produkt nur für Großanleger werden zu lassen.

Gibt es denn auch Positives in Sachen Förderungen für den Neubau?

Bad Rodach - Wo Investitionen auf Entspannung treffen