Finanztipps: Immobilie als Altersvorsorge - Was Sie wissen müssen

Im Alter entspannt und ohne Geldsorgen das Leben genießen – davon träumen viele. Mit der Immobilie als Altersvorsorge wird dieser Traum zur Realität. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, warum gerade die Immobilie perfekt geeignet ist, um Rentenlücken zu schließen.

Vorteile der Immobilie als Altersvorsorge

Wer für das Alter mit einer Immobilie vorsorgt, genießt viele Vorteile. Ein Blick in die Vergangenheit genügt, um zu sehen, dass Immobilien schon immer eine sichere und rentable Form der Geldanlage waren. Dies wird sich auch in Zukunft nicht ändern. Denn vielerorts sorgt ein stagnierendes Angebot gepaart mit einer steigenden Nachfrage dafür, dass die Werte der Objekte und die Mieteinnahmen stetig steigen.

Mieteinnahmen

Damit wären wir schon beim ersten großen Vorteil der Immobilie als Altersvorsorge: die Mieteinnahmen. Wer eine Immobilie vermietet, schafft sich durch die Miete, die der Mieter zahlt, ein passives Einkommen. Dabei handelt es sich um Einkommen, das zufließt, ohne dafür arbeiten zu müssen. Und genau solche passiven Einkommen braucht es zusätzlich zur Rente, damit die Altersvorsorge nach dem Erwerbsleben ausreicht, um den eigenen Lebensstandard halten zu können.

Wertsteigerung

Vorteil Nummer zwei ist die Wertsteigerung. Vor allem in attraktiven Lagen in und rund um große Metropolen profitieren Immobilieneigentümer von teils immensen Wertsteigerungen.

Das bedeutet im Klartext:

Immobilienbesitzer bauen automatisch Vermögen auf, denn sie können ihr Objekt im Laufe der Zeit für einen höheren Preis verkaufen, als sie es selbst eingekauft haben.

Inflationsschutz

Der dritte prägende Vorteil bei Immobilien als Altersvorsorge ist der Schutz vor Inflation. Denn die Erfahrung zeigt: Sachwerte wie Immobilien bleiben auch dann stabil, wenn die Zeiten schlecht sind und die Verbraucherpreise durch Inflation steigen. Zu den Verbraucherpreisen zählt auch die Miete. Und wenn diese steigt, profitieren Eigentümer einer Immobilie. Damit ist die Immobilie eine der sichersten, wenn nicht gar die sicherste Geldanlage. Denn Menschen benötigen immer ein Dach über dem Kopf. Egal, wie die Zeiten gerade stehen. In diesem Zusammenhang ist außerdem zu erwähnen, dass die Schulden für eine Investition in eine Immobilie durch Inflation ebenfalls entwertet werden.

Die Faustformel lautet:

Solange der Zinssatz für die Finanzierung geringer ist als die Inflationsrate, ist der Realzins negativ und Sie gewinnen als Anleger.

Leverage-Effekt

Mit dem sogenannten Leverage-Effekt nutzen Investoren bei Immobilien einen weiteren positiven Faktor. Dieser beschreibt die Hebelwirkung bei einer Investition durch den Einsatz von Fremdkapital. Damit lässt sich die Eigenkapitalrendite für Sie als Eigentümer steigern. Denn liegt der Zinssatz der Bank niedriger als die Gesamtrendite der Wohnung als Anlageobjekt, steigt die Eigenkapitalrendite, je mehr Fremdkapital eingesetzt wird. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Zinssatz der Bank bei vier Prozent, die Gesamtrendite für die vermietete Wohnung aber bei sechs Prozent liegt.

Steuervorteile

Ein ausgezeichneter Hebel und damit der fünfte Vorteil einer Altersvorsorge über eine Immobilie betrifft die Steuern. Denn insbesondere in der Phase, in der die Immobilie abbezahlt wird, genießen Sie als Investor attraktive Steuervorteile. So mindern die Ausgaben für die Finanzierung, also die Zinsen für das Darlehen, und die Abschreibung der Immobilie Ihre Steuerlast. Dies kommt einer indirekten Beteiligung des Staates an der Investition gleich.

Hier gilt:

Je höher der Steuersatz, desto höher der Steuervorteil.

Risiken beim Immobilienkauf und wie Sie diese minimieren

Wie bei allen Investitionen gilt auch bei der Immobilie als Altersvorsorge der Grundsatz: keine Gewinne ohne Risiken. Grundsätzlich halten sich diese bei dieser Form der Altersvorsorge aber im Rahmen. Und dazu gibt es Möglichkeiten, diese geringen Risiken weiter zu minimieren.

Marktschwankungen – bei Immobilien kaum ein Thema

Bei einem Blick auf die Entwicklung der Preise für eine Immobilie in Deutschland wird schnell deutlich, dass nach dem zweiten Weltkrieg selbst große Geldkrisen, politische Spannungen und Katastrophen kaum Einfluss auf die Werte der Immobilien genommen haben. Die Preise blieben jederzeit stabil und kannten im Grunde nur eine Entwicklungsrichtung: nach oben. Da die Anlageobjekte in der Regel nicht an der Börse gehandelt werden, sind sie zudem kaum kurzfristigen Spekulationen ausgesetzt. Diese Sicherheit ist wichtig. Denn bei einer Altersvorsorge ist entscheidend, dass das Vermögen und das passive Einkommen zum Renteneintritt hoch genug sind, um den eigenen Lebensstandard zu halten.

Instandhaltung – irgendwann trifft es jeden

Im Laufe der Zeit werden an jeder Immobilie Instandhaltungsmaßnahmen notwendig. Wer beim Kauf auf eine neu gebaute Immobilie oder eine grundsanierte Bestandsimmobilie setzt, hat zwar in der Regel lange Ruhe, aber irgendwann tauchen überall Reparaturen auf. Um dieses Risiko zu minimieren, gilt es, das Gebäude regelmäßig zu kontrollieren und schon kleine Schäden beheben zu lassen. Bei der DFK Gruppe sorgt im Rahmen der Full-Service-Immobilie der Hausverwalter MIAG GmbH dafür, dass die Immobilien in einem perfekten Zustand gehalten werden. Da größere Instandhaltungen oft sehr kostspielig sind, sollten Sie diese bereits zu Beginn in der Finanzplanung berücksichtigen. Mit der Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage stehen Ihnen, wenn es so weit ist, genügend Finanzmittel zur Verfügung, um die Maßnahmen zu bezahlen.

Leerstand – absichern gegen Mietausfälle

Mieteinnahmen fließen nur dann, wenn die Wohnung auch vermietet ist. Leerstand ist daher ebenfalls ein Risiko, da die Kosten auch dann weiterlaufen, wenn eine Wohnung nicht vermietet ist. Eine gute Lage der Immobilie hilft Ihnen dabei, dieses Risiko zu minimieren. Gute Lage bedeutet in diesem Zusammenhang, dass ein Standort gewählt wird, an dem die Nachfrage nach Wohnraum dauerhaft hoch ist. Bei der DFK Gruppe besteht das Risiko von Mietausfällen durch Leerstand im Grunde nicht. Denn der Hausverwalter MIAG GmbH mietet Ihre Wohnung für mindestens zehn Jahre an.

Somit ist für den Eigentümer sichergestellt, dass die Miete auch dann fließt, wenn die Wohnung gerade nicht vermietet ist.

Steigende Finanzierungszinsen – das Verhältnis muss stimmen

Aktuell ein großes Thema sind die hohen Zinsen für die Finanzierung von Immobilien. Wobei „hoch“ hier ein relativer Begriff ist. Denn es gab in der Vergangenheit Zeiten, in denen die Zinsen für die Finanzierung um ein Vielfaches höher lagen als heute. Mit vier bis fünf Prozent Darlehenszinsen lassen sich immer noch attraktive Immobilien-Investitionen tätigen. Es kommt in diesem Zusammenhang nämlich auch auf die Höhe des Kaufpreises bzw. des Finanzierungsanteils an. Denn diese bilden die Grundlage für die tatsächlich zu zahlenden Zinsen. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, hilft es, die Finanzierung vor dem Kauf seriös durchzuplanen. Bei niedrigen Zinsen empfiehlt es sich zum Beispiel, die Zinsbindung langfristig anzulegen und dazu eine möglichst hohe Tilgung zu wählen.

Fehlende Diversifikation – Abwechslung im Immobilien-Portfolio

Bei einem Portfolio aus mehreren Objekten ist die Diversifikation ein wichtiges Thema. Abwechslung ist also das Stichwort. Befinden sich die Wohnungen bzw. Häuser zum Beispiel in nur einer Region oder in einem bestimmten Preissegment, besteht die Gefahr, dass alle Immobilien den gleichen Risiken ausgesetzt sind. Tritt ein solches Risiko ein, ist der Erfolg der gesamten Investition gefährdet. Deshalb ist es ratsam, Immobilien in verschiedenen Regionen zu erwerben oder, sofern sie in einer Region liegen, zumindest unterschiedliche Größen zu wählen. Auch der Lebenszyklus von Wohnungen und Häusern kann ein Merkmal der Diversifikation sein. Wenn sich alle Objekte im gleichen Lebenszyklus befinden, könnten zum Beispiel Instandhaltungen geballt auf Sie zukommen.

Auswahl der richtigen Immobilie: Die Lage der Wohnung

Damit die Altersvorsorge über eine Immobilie erfolgreich ist, ist die Auswahl der richtigen Immobilie ein ganz entscheidender Faktor. Denn nur, wenn Wertsteigerungen erfolgen und Mieteinnahmen sicher fließen, erfüllt die Investition ihren Zweck.

Bedeutung des Standorts

Die wichtigste Voraussetzung für eine erfolgreiche Altersvorsorge ist die Auswahl des richtigen Standorts. Denn bei den Erfolgsfaktoren nennen alle Experten immer drei Punkte: die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Dabei kommt es auf eine genaue Analyse an. Die wichtigsten Fragen dazu: Wie entwickelt sich die Bevölkerung am Standort? Wie sieht es in der Region wirtschaftlich aus? Wie hoch sind die erzielbaren Mieten? Welche weiteren Einflussfaktoren bei der Auswahl des passenden Standorts eine Rolle spielen, erfahren Sie detailliert in diesem Beitrag. Bei der DFK Gruppe werden die Standorte der Immobilien mit Bedacht ausgewählt und befinden sich immer in Wachstumsregionen. Dies spricht für eine erfolgreiche Investition, die eine gesicherte Altersvorsorge ermöglicht.

Neubau vs. Bestandsimmobilie – Eine Frage des Budgets

Ob Sie sich bei Ihrer Investition in eine Immobilie für eine Neubau- oder eine Bestandsimmobilie entscheiden, hängt zunächst davon ab, welches Budget Ihnen zur Verfügung steht. Eine Wohnung im Bestand ist meist günstiger als eine Wohnung im Neubau. Dafür ist das Risiko im Bestand größer, dass zeitig größere Instandhaltungsmaßnahmen notwendig werden. Deshalb heißt es hier: Den Zustand genau begutachten und seriös kalkulieren. Wenn eigenes Fachwissen fehlt, am besten durch einen Experten begleiten lassen. Für eine Bestandsimmobilie spricht außerdem, dass Mieteinnahmen sofort fließen. Die DFK Gruppe saniert ihre Bestandsobjekte grundsätzlich, so dass alle wichtigen Instandhaltungsmaßnahmen schon vor dem Kauf erledigt sind.

Beim Neubau ist ein großer Vorteil, dass die Wohnungen exakt den aktuellen Ansprüchen von Mietern entsprechen.

Durch moderne Technik sind die Immobilien zukunftssicher und vorerst frei von Instandhaltungsmaßnahmen. Zukunftssicherheit ist ein entscheidender Faktor, denn eine Altersvorsorge ist meist auf einen langen Zeitraum angelegt. Grundsätzlich sind Neubauwohnungen attraktiver und erzielen höhere Mieten. Ist die Wohnung noch nicht fertiggestellt, muss bei der Finanzierung der Zeitraum bis zur Übergabe überbrückt werden. Bei der DFK Gruppe ist dieses Risiko stark minimiert, da Sie als Käufer erst dann den Kaufpreis zahlen, wenn die Immobilie fertig und von Ihnen abgenommen ist.

Fallstricke beim Kauf von Immobilien und wie sie vermieden werden

Nicht jede Immobilie ist für die Geldanlage zur Altersvorsorge geeignet. Deshalb gibt es einige grundlegende Dinge zu beachten, damit Ihr Investment genau das Ziel erreicht, das Sie sich wünschen. Dabei gilt es, einige Fallstricke zu kennen und diesen geschickt auszuweichen.

Zu teuer einkaufen – eine einfache Berechnung gibt erste Hinweise

Eine der größten Gefahren für den Erfolg einer Investition in eine Immobilie ist, wenn der Kaufpreis ganz zu Anfang zu hoch ist. Denn eine Immobilie bringt nur dann eine angemessene Rendite, wenn das Verhältnis aus Kaufpreis und erzielbarer Miete passt. Dies lässt sich mit folgender Formel berechnen: Kaufpreis inklusive Nebenkosten geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete. Grundsätzlich gilt eine Immobilie mit einem Wert von 25 oder darunter als rentabel und damit als geeignet für die Altersvorsorge. In Metropolregionen ist auch ein Wert von 30 in jedem Fall noch akzeptabel.

Der Nachteil dieser Berechnung ist, dass es sich lediglich um eine Momentaufnahme handelt. Denn die zukünftige Entwicklung wird dabei ausgeklammert. Daher kann das Kaufpreis-Miete-Verhältnis lediglich ein erster Anhaltspunkt für die Bewertung einer Immobilie sein.

Nebenkosten – Niedrige Energiekosten als Schlüssel

Steigende Energiepreise sind das Thema der aktuellen Zeit. Deshalb spielen Nebenkosten und deren Entwicklung auch bei der Altersvorsorge über eine Immobilie eine wichtige Rolle. Denn eine Wohnung mit geringen Nebenkosten ist für Mieter attraktiver. Hinzukommen für Sie als Eigentümer zudem die nicht umlagefähigen Nebenkosten. Diese sind unbedingt in die Kalkulation Ihres Objekts einzubeziehen und dabei ist auch die Entwicklung dieser Nebenkosten zu beachten. Bei der DFK Gruppe werden diese Nebenkosten von Beginn an, zunächst für den Zeitraum der Anmietung durch den Hausverwalter MIAG GmbH, genau beziffert. Das erhöht die Planungssicherheit.

Fazit: Besser heute als morgen mit der Altersvorsorge durch Mieteinnahmen starten

Die Fakten zeigen: Mit einer gut geplanten und renditestarken Immobilie lässt sich Ihre Rentenlücke effektiv schließen und eine passende Altersvorsorge aufbauen. Durch die Mieteinnahmen entsteht ein passives Einkommen, das für ein entspanntes Leben im Alter sorgt. Dazu bauen Sie sich ein Vermögen auf, welches zusätzlich Sicherheit gibt. In der Zusammenfassung präsentiert sich die Immobilie als ausgezeichnete Variante für eine stabile und attraktive Altersvorsorge. Deshalb besser heute als morgen starten, damit die Immobilie zum Renteneintritt abbezahlt ist und ihre volle Wirkung entfaltet. Starten Sie gleich in Ihre sichere Altersvorsorge und lernen Sie das einmalige Konzept der Full-Service-Immobilie ohne Vermietersorgen bei der DFK Gruppe kennen.

Ihr DFK-Team