Interview: "Neue Abschreibungen für viele eine Verschlechterung!"

Kritische Betrachtung: Valeri Spady im Interview über das neue Fördersystem für den Mietwohnungsneubau.

Zu Beginn des Jahres 2023 hat die Bundesregierung einige Veränderungen in der steuerlichen Berücksichtigung von vermieteten Immobilien umgesetzt. Diese betreffen vor allem die Abschreibung der Objekte. Immobilien-Unternehmer Valeri Spady, Gründer und Vorstandsvorsitzender der DFK Gruppe, bewertet im Interview, welchen Nutzen die Neuregelungen bringen und wer davon profitiert.

Herr Spady, seit dem 1.1.2023 können neu gebaute Mietwohnungen, die nach diesem Datum fertiggestellt werden, mit drei Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Zugleich sind unter strengen Auflagen in den ersten vier Jahren nach der Fertigstellung eines Objektes zusätzlich fünf Prozent pro Jahr Abschreibung möglich. Wie ist Ihre Meinung dazu?

Grundsätzlich wird die Investition in eine vermietete Immobilie dadurch natürlich attraktiver. Allerdings entsteht auch ein größeres Ungleichgewicht zwischen arm und reich. Für viele ist die Förderung über Abschreibungen anstatt direkter Förderungen beim Neubau eine Verschlechterung.

Wie meinen Sie das?

Um dies zu erläutern, muss man sich die Förderung für den Mietwohnungsneubau insgesamt anschauen. So gab es vor der großen Umstrukturierung des Fördersystems für ein KfW-Effizienzhaus 40 zwischen 24.000 und 37.500 Euro Förderung. Und zwar sofort in einer Summe und für jeden. Dazu wurde außerdem ein zinsgünstiges Darlehen gewährt. Zusätzlich gab es zwei Prozent Abschreibung über 50 Jahre. Also eine hohe direkte Förderung und eine eher geringe Abschreibung.

Was hat sich bei den Förderungen geändert?

Durch die direkten Förderungen waren die Immobilien vorher für deutlich mehr Menschen erschwinglich. Momentan sind die Förderungen für den Neubau, abgesehen von zinsgünstigen Darlehen bis maximal 150.000 Euro pro Objekt, quasi nicht mehr existent. Stattdessen gibt es jetzt drei Prozent Abschreibung plus fünf Prozent in den ersten vier Jahren, wenn dafür die Voraussetzungen erfüllt sind. Das macht am Ende nur die Reichen noch reicher. In den Genuss der Steuervorteile kommen jetzt nur noch Menschen, die wirklich gutes Geld verdienen und sich die Immobilien leisten können. Der persönliche Steuersatz entscheidet nun über Wohl und Wehe der staatlichen Förderung.

Warum ist der Steuersatz so entscheidend?

Dazu müssen wir uns die Systematik ansehen. Denn wieviel Steuern ein Bundesbürger mit einem Euro Abschreibung einspart, hängt von seinem persönlichen Steuersatz ab. Grundsätzlich profitieren reiche Menschen deutlich mehr von den höheren Prozentsätzen. Denn es ist ein Unterschied, ob ich einen Steuersatz von 20 Prozent habe oder mich im Spitzensteuersatz von 42 Prozent befinde.

Können Sie dies an einem Beispiel verdeutlichen?

Aber gern: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro für eine Immobilie, ohne Grundstück, beträgt die fünfprozentige Abschreibung 25.000 Euro pro Jahr. Damit spart ein Käufer mit 20 Prozent Steuersatz 5.000 Euro und im Spitzensteuersatz sind es mehr als 10.000 Euro. Werden die drei Prozent lineare Abschreibung hinzuaddiert, kommen noch einmal mehr als 6.000 Euro Steuerersparnis pro Jahr hinzu. So spart ein Käufer im Spitzensteuersatz in den ersten vier Jahren zwischen 60.000 und 70.000 Euro an Steuern. Vorher hätten alle zwischen 24.000 und 37.500 Euro als direkten Zuschuss und dazu zwei Prozent Abschreibung erhalten. Das bedeutet, dass die Spitzenverdiener heute eine deutlich höhere Unterstützung durch den Staat erhalten. Bei der breiten Masse, die sich in einem Steuersatz zwischen 15 und 25 Prozent bewegt, ist die Auswirkung dagegen kaum spürbar. Nehme ich dann noch die hohen Kaufpreise bei Neubauimmobilien dazu, hat sich die Lage für viele verschlechtert.

Wo bleibt da die soziale Gerechtigkeit?

Diese Frage habe ich mir auch gestellt. Gerade von einer Regierung mit Beteiligung von SPD und Grünen hätte ich nicht erwartet, dass sie die direkten Förderungen derart zusammenstreichen und damit vielen Menschen die Möglichkeit nehmen, eine Neubauimmobilie zur Vermietung zu kaufen oder zu bauen. Hier wird den Menschen die Chance verwehrt, für sich ein Vermögen zu schaffen, dass ihnen im Alter eine sichere Versorgung ermöglichen würde. Zugleich schrumpft die Zahl möglicher Kunden für Bauträger enorm. Und wenn weniger Abnehmer für ein Produkt da sind, wird das Produkt auch nicht mehr in der Masse produziert. So ist die angepeilte Anzahl von Neubauwohnungen pro Jahr nicht zu erreichen.

Vielen Dank für das Gespräch!