6. Okt. 2023|
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Investment in vermietete Objekte jetzt noch attraktiver
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Bundesregierung erhöht Abschreibung für Neubauten von Wohngebäuden auf drei Prozent pro Jahr.
Zum 1. Januar 2023 ist die Investition in eine vermietete Immobilie noch attraktiver geworden. Denn die Bundesregierung hat beschlossen, die Abschreibung für Mietobjekte von zwei auf drei Prozent zu erhöhen. Diese Regelung gilt ausschließlich für Neubauten von Wohngebäuden. Dementsprechend fallen viele DFK-Neubauobjekte, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden, darunter. Obwohl im ersten Moment ein Prozent Erhöhung noch wenig klingt, zeigt eine Beispielberechnung, dass dieses eine Prozent durchaus Potenzial birgt:
Bei einer Wohnung mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro (nur Gebäude ohne Grund und Boden) beträgt die Abschreibung pro Jahr aktuell 6.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent sorgt dies für einen Steuervorteil von circa 2.520 Euro. Nach der Erhöhung auf drei Prozent beträgt die Abschreibung pro Jahr 9.000 Euro. Multipliziert mit dem Steuersatz ergibt sich im Beispiel daraus ein Steuervorteil in Höhe von rund 3.780 Euro. Dementsprechend bleiben in dem Beispiel ungefähr 1.260 Euro mehr pro Jahr im Geldbeutel.
Für den maximalen Zeitraum, über den eine vermietete Immobilie abgeschrieben werden kann, bedeutet die neue Regelung: Statt bisher nach 50 Jahren ist die Immobilie nach der Änderung bereits nach 33 Jahren vollständig abgeschrieben. Allerdings profitieren von der Neuregelung nur die Vermieter, deren Objekte ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden. Bei davor fertiggestellten Gebäuden bleibt es bei zwei Prozent, bzw. bei 2,5 Prozent Abschreibung für vor 1924 fertiggestellte Gebäude.
Gleichzeitig mit der Erhöhung der linearen Abschreibung wurde auch die Sonderabschreibung gemäß § 7b Einkommensteuergesetz verlängert und angepasst. Die Sonderabschreibung gilt ab dem 1. Januar 2023 bis Ende 2026. Innerhalb der Regelung können bei Neubauten von Mietwohnungen in den ersten vier Jahren fünf Prozent der Herstellungskosten zusätzlich zur linearen AfA abgeschrieben werden. Allerdings ist dies an enge Voraussetzungen geknüpft. So muss das neu errichtete Wohnhaus dem Standard eines KfW-Effizienzhauses 40 entsprechen. Zusätzlich dürfen die Herstellungskosten einen Wert von 4.800 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten. Experten kritisieren die beiden Punkte, da die Baukosten für ein Effizienzhaus 40 den Wert von 4.800 Euro meist überschreiten werden, so dass die Regelung nur in wenigen Fällen angewendet werden kann.
Mit der Neuregelung sollte zugleich die Möglichkeit entfallen, für ein Objekt individuell eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen. Der dazugehörige § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz sollte gestrichen werden. Dies hat sich im Gesetzgebungsverfahren aber nicht durchgesetzt. Dementsprechend bleibt ein höherer Abschreibungssatz im Einzelfall möglich.
