Wohnung als Kapitalanlage: Was zu beachten ist?

Krisensicher, attraktive Rendite und mit stetigem Wertzuwachs – die vermietete Immobilie bietet als Kapitalanlage viele Vorteile. Sie ist damit eine gute Alternative zum Sparbuch, zu Aktien und zu anderen Formen der Geldanlage. Dennoch gibt es einiges zu beachten, damit der Aufbau eines Vermögens sowie die Bildung eines passiven Einkommens durch Mieteinnahmen gelingt. Deshalb fassen wir in diesem Beitrag alle wichtigen Grundlagen sowie Chancen und Risiken einer Investition in eine Immobilie für Sie als Anleger zusammen.

Erfahren Sie, wie Sie Fallstricke vermeiden, wie die Finanzierung funktioniert und was eine Wohnung zu einer guten Kapitalanlage macht.

Grundlagen einer Wohnung als Kapitalanlage 

Aktuell ist der Immobilienmarkt geprägt von steigenden Zinsen für die Finanzierung einer Wohnung als auch durch hohe Kaufpreise. Zwar gehen die Preise leicht zurück, aber die Experten rechnen schon jetzt wieder mit einem erneuten Anstieg. In dieser Situation gilt es, genau hinzusehen, welche Voraussetzungen eine bestimmte Immobilie bietet.

Verhältnis aus Miete und Kaufpreis muss stimmen 

Die wichtigste Grundlage für den Erfolg einer Investition in eine vermietete Wohnung ist das Verhältnis aus der erzielbaren Kaltmiete und dem Kaufpreis. Eine schnelle, wenn auch etwas ungenaue Überprüfung, ob dieses Verhältnis passt, bietet folgende Formel: Kaufpreis plus Nebenkosten geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete. Ergibt diese Berechnung einen Wert von 25 oder darunter, gilt die Immobilie im Bereich der Kapitalanlage als rentabel. In und um Metropolen bewerten Experten auch einen Wert von 30 noch als akzeptabel.

Da diese Berechnung nur den aktuellen Stand analysiert und zukünftige Entwicklungen nicht berücksichtigt, kann sie lediglich als erster, grober Anhaltspunkt dienen. Um eine Kapitalanlage wirklich bewerten zu können, bedarf es auch eines Blicks in die Zukunft.

Renovierungskosten auf einem Minimum 

Einen weiteren Einfluss auf die Rentabilität einer Immobilie als Kapitalanlage haben die zu erwartenden Renovierungskosten. Denn diese stellen nichts anderes dar als eine nachträgliche Erhöhung des Kaufpreises. Damit Sie hierbei keine Überraschungen erleben, die das oben genannte Verhältnis aus Kaltmiete und Kaufpreis negativ beeinflussen, ist eine seriöse Bewertung der zu erwartenden Kosten zwingend notwendig. Falls Sie selbst nicht über das nötige Fachwissen für eine detaillierte Bewertung des Renovierungsbedarfs verfügen, nehmen Sie hierzu einen Experten in Anspruch.

Die DFK Gruppe minimiert das Risiko für hohe, nachträgliche Renovierungskosten, indem sie bei den Immobilien vorwiegend auf neu gebaute Wohnungen setzt. Dabei besteht zunächst kein Renovierungsbedarf. Aber auch bei den durch die DFK Gruppe angebotenen Bestandsimmobilien spielen Renovierungskosten für längere Zeit keine Rolle. Denn die DFK saniert sämtliche Wohnungen im Bestand grundlegend, bevor diese als Kapitalanlage veräußert werden. Diese Sanierungen umfassen meist alle Bereiche, von modernen Energiestandards über sämtliche Renovierungsarbeiten im Innenbereich bis zur Ausstattung mit kompletten Einbauküchen und vollständig eingerichteten Bädern.

Steigende Mieten 

Die Grundlage für einen nachhaltigen und steigenden Mietertrag bildet die Nachfrage. Dort, wo Wohnraum knapp und damit die Nachfrage hoch ist, lassen sich hohe Mieten für eine Wohnung erzielen. Dies ist vor allem in Ballungszentren und deren Umfeld der Fall. Denn hier herrscht oft ein Mangel an Wohnraum, der durch stetigen Zuzug weiterer Einwohner noch verstärkt wird. Dementsprechend ist die Bevölkerungsentwicklung ein wichtiger Indikator für eine Kapitalanlage.

Der zweite wichtige Faktor ist die Angebotsseite. In den meisten Ballungsgebieten reichen die Wohnungen aktuell schon nicht aus, um die Nachfrage auch nur annähernd zu decken. Diese Situation verschärft sich aktuell noch, da der Neubau von Wohnungen nahezu komplett zum Erliegen gekommen ist. Im Zusammenspiel mit dem Zustrom neuer Bewohner geht die Schere zwischen Angebot und Nachfrage immer weiter auseinander. Dies spielt Anlegern vermieteter Immobilien in die Karten, da die Mieten tendenziell weiter steigen.

Steigender Wert der Immobilie 

Wer sich die Vergangenheit anschaut, stellt schnell fest: Nach dem zweiten Weltkrieg sind die Werte für Wohnungen und Häuser stetig gestiegen. Auch diverse Krisen konnten diese Entwicklung nicht stoppen.

Experten gehen davon aus, dass sich dieser Trend nach den aktuell leicht sinkenden Preisen für Immobilien weiter fortsetzt. Dennoch bleibt eine solche Betrachtung ein Blick in die Glaskugel. Deshalb sollte, obwohl Wertsteigerungen recht wahrscheinlich sind, dieser Punkt in der Bewertung einer Immobilie eine untergeordnete Rolle spielen. Am Ende kommt es vor allem auf die Lage einer Wohnung an, ob eine Wertsteigerung wahrscheinlich ist oder nicht.

Wichtige Faktoren bei der Auswahl einer Wohnung

Nicht jede Immobilie bietet die richtigen Voraussetzungen, um daraus ein Vermögen aufzubauen oder nachhaltig ein passives Einkommen über Mieteinnahmen zu erzielen. Deshalb gilt es, bei der Auswahl der passenden Immobilie als Kapitalanlage einige Punkte zu beachten.

Lage 

Das Wichtigste, und dabei sind sich sämtliche Experten einig, ist die Lage einer Wohnung, wenn es um die Kapitalanlage geht.

Ob die Lage einer Immobilie zur Kapitalanlage geeignet ist oder nicht, bestimmen diverse Faktoren: zum Beispiel Wirtschaftskraft, Infrastruktur, die aktuelle und zukünftige Entwicklung sowie das Verhältnis aus Angebot und Nachfrage bei Mietwohnungen. Außerdem können Gegensätze wie Stadtzentrum oder Stadtrand unterschiedliche Stärken und Schwächen aufweisen.

Was bei der Standortwahl detailliert zu beachten ist, erfahren Sie in diesem Beitrag!

Zustand der Wohnung 

Damit im Laufe der Zeit eine Kapitalanlage in eine Immobilie keine unliebsamen Überraschungen bereithält, sollten Sie zu Beginn den Zustand der Wohnung genau unter die Lupe nehmen. Denn unerwartete Kosten für Renovierungen oder Sanierungen können die Rendite eines Objekts negativ beeinflussen.

Neubau vs. Bestand 

In Bezug auf den Zustand einer Immobilie stellt sich ganz zu Beginn die Frage: Neubau- oder Bestandsimmobilie?

Ein Neubau hat in der Regel den Vorteil, dass eine Wohnung auf dem neuesten Stand ist. Besonders die hohen Energieeffizienzklassen sind heutzutage ein wichtiger Faktor für die Attraktivität einer Immobilie. So sind bei neuen Gebäuden über Jahre und Jahrzehnte auf der einen Seite keine größeren Ausgaben für die Instandhaltung zu erwarten. Auf der anderen Seite ist ein höherer Kaufpreis zu zahlen. Immobilien im Bestand sind günstiger, aber es besteht das Risiko, in kurzer Zeit nach dem Kauf bereits Instandhaltungsmaßnahmen zahlen zu müssen.

Renovierungsbedarf sicher einschätzen 

Deshalb ist es bei Wohnungen im Bestand wichtig, den Zustand genau zu analysieren. Wenn hierbei eigenes Fachwissen fehlt, sollten Sie unbedingt einen Fachmann hinzuziehen und den zu erwartenden Aufwand schätzen lassen.

Bei der DFK Gruppe wird dieses Risiko minimiert, da Wohnungen im Bestand vor dem Verkauf an die Kunden in der Regel komplett grundsaniert werden. Da aber jede Wohnung – egal, ob Neubau oder Bestand – irgendwann renoviert werden muss, sollten Sie unbedingt eine Instandhaltungsrücklage in passender Höhe bilden. Als Faustformel gelten je nach Alter der Immobilie: 10 bis 18 Euro pro Quadratmeter pro Jahr.

Direkte oder indirekte Kapitalanlage in eine Wohnung 

Wenn Sie sich für eine Investition in eine Immobilie entscheiden, bestehen zwei Möglichkeiten: Zum einen können Sie natürlich direkt eine Wohnung kaufen und vermieten. Zum anderen besteht aber auch die Möglichkeit, über eine Unternehmensbeteiligung von den Gewinnmargen der Immobilienwirtschaft zu profitieren.

Direkte Investition 

Der Vorteil einer direkten Investition ist: Die Wohnung gehört Ihnen und Sie sind in allen Bereichen Frau oder Herr des Verfahrens. Neben den monatlichen Mieteinnahmen wird bei der Finanzierung über ein Darlehen mit jeder Tilgung auch das Immobilienvermögen aufgebaut.

Indirekte Investition 

Die indirekte Variante ähnelt eher einer herkömmlichen Geldanlage, bei der die Kapitalanlage über einen bestimmten Zeitraum verzinst wird. Bei der DFK Gruppe ist die indirekte Investition als Unternehmensanleihe ausgestaltet. Dies bedeutet, dass Sie als Kunde Anteile am Unternehmen mit Ihrem Kapital erwerben und dafür Zinsen erhalten. Die DFK setzt dieses Kapital ein, um Immobilienprojekte mit attraktiven Renditen umzusetzen. Als Kunde erhalten Sie aus den erzielten Gewinnen Zinsen bzw. Dividenden.

Finanzierung und Kosten 

In der Regel werden Wohnungen als Kapitalanlage über ein Darlehen finanziert. Dementsprechend sind in einer monatlichen Annuität, also einem feststehenden Betrag, Zinsen und Tilgungen zu leisten. Meistens wird der Zinssatz für zehn Jahre festgeschrieben. Dann erfolgt eine Verlängerung zu den dann aktuellen Zinssätzen.

Der Ablauf einer Finanzierung 

Damit es mit der Finanzierung einer Immobilie klappt, sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen. Heutzutage wird zum Beispiel in der Regel ein gewisses Eigenkapital verlangt. Üblich sind hier zwischen 10 und 20 Prozent des Gesamtvolumens der Kapitalanlage. Diese sind von Ihnen als Anleger zu tragen.

Darüber hinaus gilt es, der Bank alle nötigen Informationen und Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Hier kann ein erfahrener Finanzierungsberater wie die DFM Deutsche Finanzmakler AG beim Ausfüllen der Selbstauskunft und dem Zusammenstellen der Unterlagen unterstützen. Darüber hinaus übernimmt das Partnerunternehmen der DFK Gruppe auch die gesamte Kommunikation mit der Bank bis zur Unterschrift unter dem Darlehensvertrag.

Günstige Zinsen und hohe Renditen durch Vergleiche 

Um einen möglichst günstigen Zinssatz zu erreichen, heißt das Stichwort: Vergleichen! Denn die Sätze für Zinsen können von Bank zu Bank erheblich voneinander abweichen. Besonders zu empfehlen ist der Vergleich über einen unabhängigen Finanzierer, wie die DFM AG. Dieser arbeitet mit unzähligen Banken und verschiedenen Vergleichsportalen zusammen. Dies stellt sicher, dass die Kunden immer zu einem der günstigsten Zinssätze abschließen.

Welche laufenden Kosten entstehen? 

Zu der monatlichen Annuität für die Bedienung des Darlehens kommen noch die sogenannten Nebenkosten. Hierbei ist zu unterscheiden in umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten. Während die umlagefähigen Kosten, wie Grundsteuer, Versicherung usw. auf den Mieter umgelegt werden können, tragen Sie als Vermieter die nicht umlagefähigen Kosten selbst. Dazu zählen zum Beispiel die Ausgaben für den Verwalter.

Alle Ausgaben, die Sie als Anleger bzw. Eigentümer einer Wohnung tragen, sind steuerlich absetzbar. Dies bedeutet, Zinsen und Verwalterkosten werden gegen die Mieteinnahmen eines Objekts gegengerechnet. Hinzu kommt die Abschreibung. Dabei werden die Anschaffungskosten für die Immobilie, bestehend aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten über die sogenannte Nutzungsdauer verteilt. Bei Gebäuden sind dies in der Regel 50 Jahre. Dementsprechend können zwei Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr angesetzt werden. Hinzu kommen ggf. Sonderabschreibungen, über die wir Sie in diesem Beitrag näher informieren.

Bei der oben erwähnten indirekten Kapitalanlage in eine Wohnung entfallen die Kosten für ein Darlehen sowie die Punkte Nebenkosten und Abschreibungen. Allerdings sind in der Regel auch hier Kosten zu zahlen, zum Beispiel für die Verwaltung des Kapitals. Bei der Unternehmensanleihe der DFK Gruppe werden diese Kosten direkt zu Beginn gezahlt. Später entstehen keine weiteren Kosten, unabhängig von der Laufzeit der Kapitalanlage. Bei einem ungekündigten Vertrag und einer Fortführung ohne Kapitalentnahme, besteht nach zehn Jahren sogar die Möglichkeit, die Kosten erstattet zu bekommen.

Wie beeinflussen Zinsen die Kapitalanlage? 

Da die Höhe der Zinsen den monatlichen Aufwand für Ihr Anlageobjekt beeinflusst, haben Zinsen bei der Bewertung Ihrer Immobilie als Kapitalanlage einen hohen Stellenwert. Aktuell liegen die Zinsen für Immobiliendarlehen im Vergleich zu denen vergangener Jahre recht hoch. Allerdings befinden sie sich nach wie vor in einem Bereich, in dem noch immer renditestarke Investitionen in Immobilien möglich sind. Denn neben dem Zinssatz bestimmt auch die Höhe des Kaufpreises den zu zahlenden Zinsbetrag. Es ist also ratsam, die Preise für Wohnungen genau zu prüfen und möglichst günstig einzukaufen, damit am Ende die Rendite stimmt.

Vermietung der Wohnung 

Wird die Vermietung einer Wohnung durch den Vermieter und Anleger selbst organisiert, sind einige Arbeiten zu leisten: von der jährlichen Nebenkostenabrechnung und Mieterwechseln über die Organisation oder Ausführung von Reparaturen bis hin zur Teilnahme an Jahresversammlungen von Wohnungseigentümergemeinschaften. Vor allem der direkte Kontakt mit dem Mieter kann unter Umständen Stress bedeuten. Für die Kunden der DFK Gruppe sind diese „Vermietersorgen“ kein Thema.

Denn hier kümmert sich das Tochterunternehmen MIAG GmbH als Verwalter der DFK-Wohnungen um alle Vermieteraufgaben. Dazu mietet die MIAG die Wohnungen für mindestens zehn Jahre an und überweist die vereinbarte Miete in dieser Zeit. Das Team kümmert sich darum, dass sich die Immobilie inklusive des Umfelds immer in einem tadellosen Zustand befindet. Dazu werden Handwerker koordiniert und die komplette Kommunikation mit Versorgern und den Mietern übernommen. Hinzu kommt die Abwicklung von Mieterwechseln. Schlussendlich kann der Eigentümer auch die Teilnahme an der jährlichen Eigentümerversammlung auf die MIAG übertragen.

Rendite und Wertsteigerung

Die zwei Gradmesser für den Erfolg einer Investition in eine Immobilie sind die Rendite und die Wertsteigerung. Denn sie bestimmen, ob sich eine Investition lohnt oder nicht.

Wie wird die Rendite einer Wohnung berechnet?

Um die Rendite einer vermieteten Immobilie zu ermitteln, gibt es verschiedene Methoden – von der Brutto- über die Netto- bis zur Eigenkapital- und der Objektrendite. Wir stellen hier kurz die Rendite in Bezug auf das Eigenkapital beispielhaft vor. Zu deren Berechnung benötigen Sie jeweils die Jahressummen der nicht umlagefähigen Nebenkosten, der zu zahlenden Zinsen und der erstatteten bzw. zu zahlenden Steuern. Diese rechnen Sie zusammen und ziehen diese Kosten von den Mieteinnahmen ab. Das Ergebnis daraus wird durch das eingesetzte Eigenkapital geteilt. Mit 100 multipliziert ergibt sich die Rendite in Prozent. Rendite bedeutet nichts anderes als der prozentuale Ertrag, den das angelegte Kapital in einem bestimmten Zeitraum erwirtschaftet.

Faktoren, die zur Wertsteigerung beitragen 

Für eine Wohnung als Kapitalanlage ist die Wertsteigerung ein wichtiger Faktor. Denn diese entscheidet darüber, welches Vermögen Sie als Anleger damit erwirtschaften. Selbst in der Hand haben Sie dabei allerdings nur den Zustand der Immobilie selbst. Die übrigen Faktoren, die den größten Einfluss auf die Wertentwicklung einer Immobilie haben, kommen von außen.

Hier eine Auswahl, was den Wert Ihrer Wohnung beeinflusst:

• Lage der Wohnung innerhalb der Stadt
• Region, in der die Wohnung sich befindet
• Bevölkerungsentwicklung
• Entwicklung der Zinsen
• Gesetzgebung
• Wirtschaftliche Situation (global, national und regional)
• Bautätigkeit in der Region

Risiken und wie man sie minimiert 

Jeder, der irgendwo sein Geld investiert, trägt gewisse Risiken. Dies gilt auch für eine Investition in eine Immobilie. Die Risiken dabei sind allerdings im Vergleich recht gering und lassen sich durch kluge Planung auf ein Minimum reduzieren.

Es werden verstärkt Wohnungen gebaut 

Ein Risiko für die Kapitalanlage in eine Wohnung ist, dass das Angebot im Umfeld einer Immobilie steigt und dieses Angebot dann die Nachfrage deckt oder übersteigt. Dies würde dafür sorgen, dass die Mieten zurückgehen. Aktuell lässt sich diese Gefahr nahezu ausschließen. Denn momentan sorgen die Gesetzeslage, die hohen Preise für Baumaterialien sowie die hohen Zinsen für Immobiliendarlehen dafür, dass der Neubau von Wohnungen nahezu zum Erliegen gekommen ist.

Von Marktschwankung bis Leerstand 

Weitere Risiken sind Marktschwankungen, Instandhaltungskosten, Leerstand und steigende Finanzierungszinsen. Mehr dazu erfahren Sie in diesem Beitrag! Trotz der genannten Risiken gilt die Immobilie nach wie vor als eine der sichersten Kapitalanlagen überhaupt. Denn die Werte haben sich in den vergangenen Jahrzehnten äußerst stabil und krisensicher gezeigt.

Fazit und Ausblick 

Dementsprechend lässt sich zusammenfassend festhalten, dass eine Wohnung als Kapitalanlage ausgezeichnet geeignet ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Geldanlage über einen langen Zeitraum angelegt ist. Wenn Sie Ihre Anlageimmobilie zudem mit Bedacht auswählen, lohnt sich eine Investition auch bei den aktuellen Zinssätzen. Denn mit der richtigen Immobilie verspricht diese Form der Geldanlage nach wie vor hohe Renditen und ein sicheres Vermögen.

Hinzu kommt, dass die DFK ihren Anlegern immer wieder interessante Vergünstigungen anbietet, welche die Attraktivität dieser Anlageform weiter erhöhen. Welche das sind, erfahren Sie direkt bei uns. Nehmen Sie gleich Kontakt auf und starten Sie jetzt in eine sichere Zukunft mit passiven Einnahmen durch Miete und Ihren immobiliengebundenen Vermögensaufbau. Einfach klicken und los geht’s!

Ihr DFK-Team