Andreas Bitter hat mit der DFK Gruppe nicht nur seine Finanzen in den Griff bekommen, sondern sein gesamtes Leben verändert.

„Ich habe einen richtigen Kloß im Hals, wenn ich über mich und die Erfahrungen mit der DFK spreche“, sagt Andreas Bitter zum Abschluss des Gesprächs mit einem leichten Zittern in der Stimme. Und als er sich nach wenigen Sekunden wieder gefasst hat, erklärt er: „Denn die DFK hat mein Leben verändert und mich auch.“ Was er vorab berichtet hat, gleicht einem Leben auf einer Berg- und Talbahn mit einem glücklichen Ende.

Schlechte Erfahrung: Im Hamsterrad zwischen Abbezahlen und Schulden machen

Im Alter von 23 Jahren kommt Andreas Bitter mit seinen Eltern sowie seiner damaligen Frau und einer Tochter von Kasachstan nach Deutschland. Ein Jahr lang lernt er Deutsch. Obwohl er bei Null anfängt, gelingt ihm der Einstieg. Er arbeitet, um die Familie zu ernähren, wechselt aber mehrfach den Job. Doch es ist ein auf und ab, da es zwischendurch auch Zeiten der Arbeitslosigkeit gibt. „Es war wie in einem Hamsterrad: Arbeiten, Schulden abbezahlen, keine Arbeit, wieder Schulden anhäufen – das war keine schöne Erfahrung“, erinnert sich Andreas Bitter.

Als er während der Arbeitslosigkeit als Aushilfe bei einem Betrieb für Trockenbau arbeitet, entscheidet er sich, sich selbständig zu machen. Mit seinem Unternehmen „Bitter Trockenbau“ gelingt ihm ein guter Start und es läuft über zehn Jahre meist ganz ordentlich. Seine Erfahrungen dabei, beschreibt er so: „Ich hatte immer Aufträge, habe viel geschuftet, aber Geld blieb nur selten übrig – sobald es da war, war es auch schon wieder ausgegeben.“

In einer Phase, als das Geld mal wieder knapp ist, weil seine Kunden nur zögerlich bezahlen, kommt der Tag, der Andreas Bitters Leben verändern sollte. An einem schönen Sommerabend im Jahr 2018 „schleppt ihn seine Freundin“ gegen seinen Willen zu einem Infoabend der DFK in Regensburg mit. Dort sieht er viele bekannte Gesichter aus der russischsprachigen Community und aus seiner Zeit als Türsteher bei Partys und vor Discos. Er hört sich den Vortrag von DFK-Direktor Leo Kasatich an, den er ebenfalls kennt.

Aber Andreas Bitter ist äußerst skeptisch. Und als sich Leo Kasatich und er draußen zufällig gegenüberstehen, fragt er den Direktor der DFK-Direktion Neutraubling: „Das ist ja alles schön und gut, aber wem poliere ich hier die Fresse, wenn ihr mein Geld verpfuscht?“ Heute lachen beide herzlich über die kleine Anekdote. Damals sagt Leo Kasatich: „Du hast das Konzept offenbar noch nicht richtig verstanden.“

Deshalb lädt Leo Kasatich Andreas Bitter zu sich ins Büro ein. Hier unterhalten sich die beiden einige Stunden. Dabei kommen auch die Geldschwierigkeiten des Unternehmens zur Sprache. „Leo hat sofort gesagt, dass wir das hin kriegen und hat mit seiner Erfahrung gleich einen Plan für mich entwickelt.“ Innerhalb von zwei Monaten sind die ausstehenden Beträge reingeholt und die Lage entspannt sich.

Nach einem Jahr Erfahrung mit der DFK ging es los

Ein Jahr lang schaut sich Andreas Bitter fortan die DFK genauer an. Er fährt mit zum Grundseminar nach Göttingen und besucht die Schulungen der Direktion Neutraubling. Die Frage steht im Raum, ob er bei der DFK in den Vertrieb einsteigen möchte: „Aber ich habe schnell erkannt, dass das nichts für mich ist – ich bin Handwerker.“

Dennoch besucht er die Veranstaltungen der DFK weiter. „Ich habe dort viele nette Menschen kennengelernt, unglaublich viel gelernt und einen Schatz an Erfahrung aufgebaut“, sagt der Unternehmer. So nimmt er vieles mit und setzt es in seinem Betrieb um, zum Beispiel Techniken für Verkaufsgespräche, zum Einschätzen von Menschen oder für das eigene Verhalten und Auftreten.

Als nach gut einem Jahr die Finanzierung, die für einen Selbständigen immer schwierig sein kann, für den Kauf seiner ersten Wohnung bei der DFK steht, wird er erstmals Eigentümer einer vermieteten Immobilie. Was aber noch wichtiger ist: Andreas Bitter hat sehr viel über Finanzen und den Umgang mit Geld gelernt. Und das zahlt sich aus. Die Veränderung kommt schleichend, aber eines Tages stellt der Unternehmer fest, dass er auf einmal zum ersten Malin seinem Leben 100.000 Euro auf dem Konto hat: „Da habe ich gemerkt: Ups, ich bin aus dem Hamsterrad raus!“

Gute Erfahrungen: Zweite Wohnung „blind“ gekauft

Als er die neue Situation mit Leo Kasatich analysiert, wird ihm schnell klar: „Das hat vor allem mit der Erfahrung und dem Wissen über Finanzen und Geld zu tun, das ich bei der DFK erworben habe.“ In der Folge vertieft er das Lernen und holt sich sogar einen Coach an die Seite. Als Leo Kasatich ihn irgendwann fragt, ob er noch eine Neubauwohnung kaufen möchte, stellt sich die Frage für ihn gar nicht. Natürlich möchte er. Andreas Bitter hat lediglich eine einzige Bedingung: „Ich fahre nicht zur Besichtigung nach Hamburg, denn dazu habe ich gar keine Zeit.“ Er kennt die Qualität der Objekte der DFK Bau inzwischen so gut, dass er die Wohnung ungesehen erwirbt. Später folgen weitere zwei Apartments.

Meinung der Familie: Erst Skepsis, dann wendet sich das Blatt

Aber nicht nur die Finanzen, sondern auch das Leben und der Mensch Andreas Bitter haben sich verändert. Das stellen seine Kinder fest. So ist seine Tochter, als er mit der DFK beginnt, äußerst negativ eingestellt: „Sie sagte: Papa, das ist doch nur eine Masche, die ziehen Dich über den Tisch.“ Als sie aber merkt, dass es funktioniert und seriös ist, wendet sich das Blatt.

Und im Jahr 2020 sagt ihm die Tochter: „Papa, du hast dich ganz schön verändert: Du redest anders, du trittst anders auf.“ Im Gespräch staunt die Tochter, woher er jetzt alles über Geld, Finanzen, Menschen, Bewerbungsgespräche usw. weiß. Die Antwort ist einfach: Aus den Erfahrungen bei der DFK. Heute ruft ihn seine Tochter vor jeder wichtigen Entscheidung an und fragt ihn um Rat. Ein schönes Gefühl für Andreas Bitter: „Es ist schön, den Kindern helfen zu können und dann ein ehrliches Dankeschön dafür zu bekommen.“

Auch sein Sohn, das jüngste seiner vier Kinder, beschert ihm einen rührenden Moment: „2021, als er gerade elf Jahre alt war, kam er zu mir und sagte: ‚Papa, Du arbeitest gefühlt immer‘.“ Lange denkt Andreas Bitter über diese Worte nach und fragt dann noch einmal nach, ob es gut oder schlecht ist, dass er so viel arbeitet. Sein Sohn antwortet: „Papa, du machst das doch für uns alle, für mich, meine Geschwister und meine Großeltern – ich bin sehr stolz auf Dich.“ Und das stimmt, Andreas Bitter nutzt seinen Job, sein Wissen sowie seine Erfahrungen dazu, seiner Familie ein besseres Leben zu ermöglichen: „Und wenn Dir der eigene Sohn sagt, dass er stolz auf Dich ist, dann ist das die höchste Auszeichnung.“

Dankbarkeit für die Familie, das Wissen und die netten Menschen

Was dies Andreas Bitter gelehrt hat, ist Dankbarkeit: „Ich bin unglaublich dankbar, dass mich meine Freundin damals mit zur DFK geschleppt hat, dass ich so viel lernen durfte und dass ich so eine tolle Familie habe.“ Zudem weiß er seine ruhige Finanzsituation zu schätzen. Dass er heute monatlich einen stattlichen Betrag auf sein Mietkonto mit den Eigenanteilen bei der DFK überweisen kann, ist für ihn sehr angenehm: „Hier hat sich schon ein nettes Sümmchen angehäuft.“

Fazit: Mit der DFK zusammenarbeiten lohnt sich

Die finanzielle Entscheidung, was er mit seinem Vermögen machen möchte, kann er dank seines Wissens und seiner Erfahrung heute viel besser abwägen und begründen. Und die Argumente sprechen weiterhin für die DFK: „Das ist das Eigenkapital für die fünfte Immobilie bei der DFK.“ Dann ist Andreas Bitters Portfolio erst einmal komplett. Stolz ist er jetzt schon: „Ich habe viel erreicht mit den Immobilien, das Unternehmen ist etabliert, wächst und wird immer erfolgreicher – ich bin einfach rundum glücklich.“ Er ist sich sicher, dass er auch ohne DFK überlebt hätte, aber nicht so weit gekommen wäre. Deshalb lautet sein Fazit: „Wer nicht mit der DFK zusammenarbeitet, ist selbst schuld.“

Andreas Bitter ist 47 Jahre alt, glücklich geschieden und hat vier Kinder im Alter zwischen 13 und 29 Jahren. Er lebt im bayerischen Kelheim nahe Regensburg. Mit seinem Ein-Mann-Unternehmen „Bitter Trockenbau“ hat er sich in der Region einen Namen für gutes Handwerk, hochqualitative Arbeiten und guten Kundenservice gemacht. Seit er die DFK 2018 kennengelernt hat, bildet er sich in seiner Freizeit in Sachen Geld und Finanzen regelmäßig fort. Mit seinem erworbenen Wissen und seinen Erfahrungen hat er sein Unternehmen stabilisiert und sich nach turbulenteren Zeiten beruflich wie privat in ruhiges Fahrwasser bewegt. Inzwischen besitzt er mehrere Immobilien und hat immer ausreichend Geldreserven. Sein Unternehmen wächst und wird stetig erfolgreicher. Wenn Andreas Bitter nicht gerade arbeitet oder sich fortbildet, ist er gern auf dem Fahrrad oder in Sachen Fitness unterwegs. Sein eigentliches Hobby ist aber sein Job, denn diesen liebt er über alles, ebenso wie seine Familie.

Erfahrungen eines Unternehmers: „Wer nicht mit der DFK zusammenarbeitet, ist selbst schuld!“ 

Die Experten der DFK Gruppeinformieren: Tipps zum Inhalt und zum Umgang mit dem Notfallordner.

Wo befindet sich die Vollmacht oder das Testament? Welche Versicherungen bestehen? Wer ist zu informieren? Diese und ähnliche Fragen müssen im Notfall schnell beantwortet werden. Denn wenn ein Mensch durch Krankheit oder Tod nicht mehr selbst in der Lage dazu ist, müssen sich von einer Sekunde auf die andere Verwandte oder Freunde um die persönlichen Angelegenheiten kümmern. Müssen die Unterlagen erst mühsam zusammengesucht werden, vergeht nicht nur wertvolle Zeit, sondern es können auch wichtige Fristen verstreichen.

Damit alle wichtigen Dinge an einem Ort zusammengefasst sind, empfehlen die Experten der DFK Gruppe, einen Notfallordner anzulegen. Hier lassen sich Anweisungen, Informationen und Dokumente zentral aufbewahren. Ob in dem Notfallordner Kopien oder Originale abgelegt werden, ist eine individuelle Entscheidung. Grundsätzlich ist zu empfehlen, im Ordner Duplikate zu nutzen und die Originale an einem besonders sicheren Ort zu verwahren. Dazu kommen zum Beispiel Bankschließfächer, Tresore und Safes in Frage. Wichtig ist: Der Ordner ist ein „lebendes System“. Im Laufe der Zeit kommen Dinge hinzu, andere verschwinden. Um den Notfallordner aktuell zu halten, sollte er in regelmäßigen Abständen geprüft und angepasst werden. Im Folgenden haben die Experten der DFK zusammengefasst, welche Informationen und Dokumente der Notfallordner enthalten sollte.

Zunächst gehören in den Notfallordner alle wichtigen persönlichen Angaben. Der einfachste Weg dazu ist, eine Kopie des Personalausweises sowie des Familienstammbuchs mit Geburts-, Heirats- und Sterbeurkunden abzulegen. Außerdem ist an dieser Stelle eine Liste mit den Kontaktdaten wichtiger Personen hilfreich. Dazu zählen Verwandte, enge Freunde oder ggf. der Rechtsanwalt und der Steuerberater. Des Weiteren können in dieser Kategorie Ablichtungen von Fahrzeugscheinen und -briefen ihren Platz finden.

Unter dem Punkt „Vermögen“ sind alle Angaben und Unterlagen zu sämtlichen Geld- und Sachwerten zusammengefasst. Los geht es mit den Konten. Hierbei genügt eine Liste mit allen Giro-, Tagesgeld- und Sparkonten sowie Sparbüchern. Darauf sind die jeweiligen Kreditinstitute sowie die Nummern der Konten zu notieren. Bestehen Bankschließfächer oder Aktien- bzw. Fondsdepots sowie andere Geldanlage dieser Art, so sind auch diese in der Liste zu ergänzen. Bei Grundbesitz, wie Grundstücken und Immobilien, empfiehlt es sich, eine Kopie der Grundbucheinträge einzuheften.

Die wichtigsten Angaben in dieser Kategorie betreffen Unfall-, Lebens- und Renten- sowie Sterbegeldversicherungen. Denn hier gelten bei Eintritt des Versicherungsfalls zum Teil kurze Fristen. So ist zum Beispiel der Unfallversicherung ein Todesfall in der Regel innerhalb von 48 Stunden anzuzeigen. Und auch Lebensversicherungen setzen meist eine Frist zur Anzeige des Versicherungsfalls. Deshalb ist es hilfreich, Kopien der jeweiligen Versicherungspolicen und gegebenenfalls aktuelle Kontakte zu den Versicherungsgesellschaften zu hinterlegen. Darüber hinaus zu empfehlen: Informationen zu sämtlichen weiteren Versicherungen, wie Kranken-, Pflege- und Haftpflichtversicherungen. Auch Informationen zur gesetzlichen Rente gehören in diesen Abschnitt des Notfallordners.

Ist ein Mensch – sei es durch Krankheit oder Tod – nicht mehr selbst in der Lage, über seine Angelegenheiten zu entscheiden, müssen dies andere Personen übernehmen. Damit dies reibungslos funktioniert, sind Vollmachten und Verfügungen zu treffen. Denn nur derartig legitimiert dürfen Dritte auf Bankkonten zugreifen, gegenüber Versicherungen tätig werden, die Betreuung regeln oder den Nachlass verwalten. Zu den gängigen Dokumenten in diesem Bereich zählen Patientenverfügungen, Testamente sowie Vorsorge-, Betreuungs- und Bankvollmachten. Diese gehören ebenfalls in den Notfallordner. Damit die Schriftstücke den eigenen Willen klar und deutlich wiedergeben und rechtssicher verfasst sind, sind eine rechtliche Beratung sowie eine notarielle Beurkundung empfehlenswert.

In diesem Bereich geht es zunächst darum, Informationen zu Krankheiten, medizinischen Eingriffen und einzunehmenden Medikamenten in Listenform zu erfassen. Hinweise auf Allergien, Unverträglichkeiten oder Ähnlichem sowie Impf-, Blutspende- und Organspendeausweise finden hier ebenfalls ihren Platz. Außerdem können die Kontaktdaten des Hausarztes und etwaiger Fachärzte hinterlegt werden.

Viele Menschen verfügen heutzutage zum Teil über Unmengen an Online-Zugängen sowie Benutzer- und E-Mailkonten im Internet. Deshalb ist es nicht nur für den Notfall hilfreich, darüber eine Liste anzufertigen. Ob an dieser Stelle Benutzernamen und Passwörter notiert werden, ist eine individuelle Entscheidung und hängt davon ab, wie sicher der Notfallordner vor dem Zugriff Unbefugter geschützt ist.

Nicht zwingend notwendig, aber äußerst hilfreich kann es sein, wenn im Notfallordner alle weiteren wichtigen Dokumente an einem zentralen Ort abgelegt werden. Dabei kann es sich zum Beispiel um privatrechtliche Verträge, Mitgliedschaften in Vereinen oder Abo-Verträge handeln. 

Für Unternehmer ist wichtig, dass der Betrieb im Notfall, zum Beispiel wenn der Kopf des Unternehmens ausfällt, handlungsfähig bleibt. Dafür sind im Vorfeld diverse Vorkehrungen zu treffen. Zum Beispiel ist klar über Vollmachten zu regeln, wer Entscheidungen treffen darf oder Zugriff auf Bankkonten erhält. Die betreffenden Personen benötigen dafür alle nötigen Unterlagen und gegebenenfalls Passwörter, Schlüssel usw. Im Notfallordner sollte zumindest abgelegt sein, wo all diese Dinge zu finden sind bzw. wer diese verwaltet und herausgeben soll. In diesem Zusammenhang hilfreich: Eine kurze Skizze oder ein vollumfänglich ausformulierter Notfallplan, der die einzelnen Schritte zusammenfasst.

Da ein Notfallordner eine Reihe sensibler Daten enthält, sollte der Aufbewahrungsort gut überlegt sein. Der Ordner muss zum einen sicher vor dem Zugriff Unbefugter und zum anderen im Notfall schnell zur Hand sein. Deshalb sollten ein bis zwei Vertrauenspersonen wissen, dass ein solcher Ordner existiert und wo er sich befindet.

Natürlich muss in der modernen Welt ein Notfallordner nicht in Papierform geführt werden. Wenn alle Dokumente eingescannt als Dateien vorliegen, genügt auch ein sicherer Ort auf der Computer-Festplatte, auf dem Server, in einer Cloud oder auf einem USB-Stick. Allerdings sind einige Dokumente nur im Original gültig. Auf deren Ablageort kann aber im digitalen Notfallordner hingewiesen werden.

Wer sich für die Anlage eines Notfallordners entscheidet, hat bei der DFK Gruppe die Möglichkeit, sich Unterstützung von erfahrenen Experten einzuholen. Gern helfen die Mitarbeiter in den deutschlandweit verteilten Beratungsstandorten dabei, den Ordner so aufzubauen, dass im Notfall alles Wichtige bereit liegt. Denn auch, wenn im Fall der Fälle zunächst richtigerweise andere Dinge im Vordergrund stehen: Zeit kann Geld bedeuten und deshalb sollte sie nicht mit Suchen verbracht werden.

Mit dem Notfallordner alle wichtigen Infos und Dokumente immer griffbereit

Wie die MIAG GmbH für DFK-Eigentümer sämtliche Vermieteraufgaben professionell erledigt.

Mit der MIAG GmbH verfügt die DFK Gruppe über ein erfahrenes Verwaltungsunternehmen, das den Kunden ein einmaliges Servicepaket anbietet. Dabei geht das Angebot zu Gunsten von mehr Sicherheit für die Vermietung weit über das Portfolio herkömmlicher Hausverwalter hinaus. Die Dienstleistungen haben wir uns gemeinsam mit MIAG-Geschäftsführer Stefan Frank angesehen, analysiert und zusammengefasst.

Der wichtigste Unterschied zu anderen Verwaltern zeigt sich bei der MIAG GmbH schon in der Vermietung selbst. Denn das Unternehmen mietet die verwaltete Wohnung selbst an. Der Vertrag läuft in der Regel über zehn Jahre und kann anschließend verlängert werden. „Die Wohnung wird quasi von uns untervermietet“, erklärt Stefan Frank. Das bedeutet für den Eigentümer: Die Miete kommt direkt von der MIAG – pünktlich und zuverlässig. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung tatsächlich vermietet ist oder nicht. Der Eigentümer kann mit der vertraglich festgelegten Miete sicher planen.

Dieses Modell unterscheidet sich grundlegend von sogenannten Mietpools, die bei anderen Immobilienanbietern häufig auftauchen. „Diese Mietpools suggerieren eine Mietsicherheit, die aber faktisch gar nicht vorhanden ist“, erklärt der MIAG-Geschäftsführer. Denn bei einem Mietpool schließen sich lediglich die Eigentümer einer Immobilie zusammen. Anteile der Miete fließen in den gemeinsamen Mietpool und daraus erhalten die Eigentümer bei Leerstand ihre festgelegten Mieten. Steht eine Wohnung leer, laufen die Zahlungen also weiter. Aber genau hier hakt das System, wie der Verwaltungsexperte erklärt: „Steht eine Wohnung zu lange leer oder stehen gleichzeitig mehrere Wohnungen leer, bricht das System des Mietpools sehr schnell zusammen – denn dann ist einfach nicht ausreichend Geld für die Auszahlungen da.“ Dieses Problem entsteht bei der MIAG grundsätzlich nicht. 

Keine Zusatzausgaben für kleinere Reparaturen

Wer selbst Wohnungen vermietet, kennt das Problem: Ständig melden sich die Mieter wegen diverser Kleinigkeiten, die repariert oder in Ordnung gebracht werden müssen. Dies verursacht oft nicht nur Stress und Ärger, sondern auch Kosten. Dieses Risiko besteht bei der Verwaltung durch die MIAG GmbH nicht. Denn kleine Reparaturen erledigt das Service-Team der MIAG selbst und übernimmt dabei auch die Kommunikation mit den Mietern. Sind größere Maßnahmen nötig, beauftragt der Verwaltungsspezialist Fachfirmen und koordiniert die Arbeiten. Für diesen Service entstehen den Eigentümern keine Zusatzkosten und auch der Zeitaufwandentfällt für sie.

„Aber die MIAG übernimmt nicht nur die Reparaturen“, sagt Stefan Frank und ergänzt: „Sie erledigt auch sämtliche Verwaltungsaufgaben.“ So erstellen die Experten zum Beispiel die Nebenkostenabrechnungen, überwachen die Hausgeldzahlungen und behalten die Liquiditätssteuerung der Eigentümergemeinschaft im Auge. Dazu prüft das MIAG-Team regelmäßig die Energiekosten, vergleicht die Angebote am Markt und wechselt bei Bedarf die Versorger.

Darüber hinaus kümmern sich die Mitarbeiter um die komplette Kommunikation mit den Eigentümern, Mietern, Versorgern und allen anderen Beteiligten. Natürlich organisiert der Verwalter auch die turnusmäßigen Eigentümerversammlungen. „Hier haben die Eigentümer sogar die Möglichkeit, sich durch uns vertreten zu lassen, so dass sie selbst an den Versammlungen auf Wunsch nicht teilnehmen müssen“, berichtet Stefan Frank.

Bei allen Aufgaben setzt die MIAG auf digitalisierte Abläufe. So erhalten Eigentümer über die MIAG-eigene App nicht nur alle wichtigen Informationen rund um das eigene Objekt. Über die App werden auch alle Dokumente zugeleitet und gespeichert, so dass ein digitales Archiv entsteht, welches eine zeitaufwändige Suche nach Nebenkostenabrechnungen oder ähnlichem überflüssig macht.

Zieht ein Mieter aus, sorgt die MIAG, schon im eigenen Interesse aufgrund der laufenden Mietzahlungen an den Eigentümer, für eine schnellstmögliche Weitervermietung. Dabei begleitet sie den Mieterwechsel, einschließlich Kündigungsbestätigung und Abnahme sowie Übergabe des Mietobjektes. Der Eigentümer erhält in der Regel lediglich ein informierendes Schreiben, wenn ein Mieter auszieht und ein weiteres, wenn der neue Mieter eingezogen ist.

„Bei der Auswahl der Mieter schauen wir ganz genau hin, weil wir auch hier ein eigenes Interesse an einer zahlungsfähigen und umsichtigen Mieterklientel haben“, erklärt der Geschäftsführer. Denn zu den Aufgaben des Unternehmens gehört auch das Mietinkasso. Als registriertes Inkassounternehmen kümmert sich die MIAG selbst darum, wenn Mieter mit den Zahlungen in Rückstand geraten. Dabei werden alle Dienstleistungen im Bereich des Forderungseinzugs sowie des Zwangsvollstreckungsrechts selbst erbracht. Somit können Forderungseinzüge eigenständig verfolgt werden.

Findet ein Mieterwechsel statt, stellen die versierten Fachkräfte sicher, dass in der Wohnung alle Mängel beseitigt sind und alles für die nächste Vermietung hergerichtet wird. Bei Bestandsimmobilien gibt es dazu noch eine Besonderheit. „War die Wohnung bei der Übernahme durch den Eigentümer vermietet und hat deshalb eine geplante Grundsanierung noch nicht stattgefunden, wird die Einheit – wenn es nach unserem Ermessen nötig ist – im Rahmen des Mieterwechsels optisch und häufig auch technisch auf den neuesten Stand gebracht“, sagt Stefan Frank und fügt hinzu: „Das bedeutet im Endeffekt, dass die meisten Eigentümer, die über die DFK Gruppe eine Wohnung erwerben, entweder sowieso eine Neubauwohnung oder bei einem Bestandsobjekt direkt am Anfang oder im Laufe der Zeit eine Immobilie auf neuestem Stand besitzen.“

Diese Analyse zeigt, dass das Angebot der MIAG weit über das hinaus geht, was ein herkömmlicher Verwalter übernimmt. Hinzukommt, dass die Kosten für die Verwaltung bei der MIAG durch die selbst organisierte (Unter-)Vermietung für den Eigentümer sehr geringgehalten werden können. Dementsprechend positiv fällt das Fazit von Stefan Frank aus: „Wir nehmen dem Eigentümer sämtliche Vermieteraufgaben ab, so dass dieser im Grunde gar nicht mehr wahrnimmt, eine Immobilie zu besitzen – abgesehen natürlich von den monatlichen Mietzahlungen, die auf seinem Konto eingehen.“

Sorgenfrei Vermieter sein

mmobilie als Geldanlage: Die Bedeutung der Standortwahl

Lage, Lage, Lage – wenn es um das Investieren in eine Immobilie geht, wird dies von allen Experten als wichtigster Erfolgsfaktor genannt. Doch welche Kriterien entscheiden darüber, ob der Standort einer Wohnung für eine Investition in eine vermietete Immobilie und damit als Geldanlage geeignet ist oder nicht? Wir haben die wichtigsten Einflussfaktoren für Sie zusammengetragen.

Miet- und Kaufpreise: Der Standort ist entscheidend

Da eine Immobilie als Geldanlage eine ordentliche Rendite erzielen soll, sind sowohl der Kaufpreis als auch die erzielbaren Mieten entscheidend. Nur, wenn das Verhältnis zwischen diesen beiden Größen stimmt, lohnt sich das Investieren. Es gilt: Je höher die jährliche Nettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, desto mehr Rendite bringt eine Immobilie.

Einfluss auf Mietpreis und Wiederverkaufswert

Neben der Beschaffenheit einer Immobilie und der Ausstattung einer Wohnung entscheidet vor allem der Standort darüber, wie hoch die erzielbare Miete bzw. der Wert im Fall eines Verkaufs ausfällt. Für beide Größen gilt es allerdings nicht nur, einen Standort in der aktuellen Situation zu bewerten, sondern auch auf langfristige Perspektiven und Entwicklungspotenziale zu achten. Denn ein Standort kann sich schon nach wenigen Jahren deutlich attraktiver präsentieren als in der Gegenwart, wenn zum Beispiel private und öffentliche Geldgeber dort investieren. Ob dies zu erwarten ist, zeigt eine qualifizierte Standortanalyse.

Dabei ist der Ausgangspunkt für die Bewertung eines Standorts für eine vermietete Immobilie als Geldanlage immer zuerst der Status Quo. Denn dieser spielt eine entscheidende Rolle, wie attraktiv eine Immobilie für potenzielle Mieter ist und ob es sich lohnt, Ihr Geld zu investieren. Die Attraktivität wird dabei durch viele verschiedene Faktoren beeinflusst. Hier lässt sich zunächst in Makro- und Mikrolage unterscheiden.

Bei der Standortanalyse für eine vermietete Immobilie steht zu Beginn die Frage auf dem Programm, welche Regionen bzw. welche Städte für die Geldanlage geeignet sind. Denn verschiedene Regionen und Städte bringen unterschiedliche Voraussetzungen für den Erfolg einer Investition in eine Immobilie mit sich. Dieser große Rahmen – auch Makrolage genannt – bildet die Grundlage für einen passenden Standort.

Stadt, Land, Speckgürtel – Vorteil oder Nachteil?

Die erste große Unterscheidung für die Bewertung in Sachen Standort ergibt sich daraus, ob die Immobilie im ländlichen Bereich, im Speckgürtel einer großen Stadt oder direkt in einer Metropole liegt. Grundsätzlich gelten Metropolregionen für eine Geldanlage als attraktiver im Gegensatz zu ländlichen Gebieten. Positiv sind in Metropolen und ihren Speckgürteln die hohe Nachfrage und die hohen erzielbaren Mieten. Negativ schlagen die vergleichsweise hohen Kaufpreise zu Buche. Auf dem Land stehen meist eine geringere Nachfrage sowie niedrigere Mieten einem geringeren Kaufpreis gegenüber. Wo Sie ihr Geld am besten investieren, kommt also auf das einzelne Objekt an.

Verhältnis aus Miete und Kaufpreis ist entscheidend

In diesem Zusammenhang ist auch das für den Kauf zur Verfügung stehende Budget ein Faktor, der die Auswahl der Standorte eingrenzt. Letztendlich kommt es für den Erfolg einer Geldanlage in eine Immobilie darauf an, dass Kaufpreis und Kaltmiete zueinander passen. Wenn sich bei der Berechnung Kaufpreis plus Nebenkosten geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete ein Wert von 25 oder kleiner ergibt, rentiert es sich grundsätzlich, zu investieren. In Ballungszentren kann dank der guten Lage auch ein Wert von 30 noch akzeptiert werden. Stimmt also das Verhältnis aus Miete und Kaufpreis, spielt es eine untergeordnete Rolle, ob eine Immobilie in der Stadt oder auf dem Land liegt.

Mietspiegel und Leerstandsquote: Die unbestechlichen Zahlen der Vermietung

Welche Miete sich an einem Standort erzielen lässt, verrät ein Mietspiegel. Dieser stellt die Mieten einer Stadt bzw. einer Kommune dar. Während in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern ein qualifizierter Mietspiegel vorliegen muss, bieten kleinere Kommunen meist einen einfachen Mietspiegel. Ist von offizieller Seite gar nichts zu finden, lassen sich für die Standortanalyse auf Immobilien- und Vergleichsportalen Hinweise auf die ortsübliche Miete finden.

Ein guter Hinweis, wie erfolgreich sich eine Wohnung vermieten lässt, gibt die Leerstandsquote eines Standorts. Bewegt sich diese auf einem niedrigen Niveau, spricht dies für eine gute Lage und damit für eine gute Chance auf eine dauerhafte Vermietung. In Regionen mit einer höheren Leerstandsquote bietet sich Mietern eine größere Auswahl und damit steigen für den einzelnen Vermieter die Risiken, dass eine Wohnung zumindest zeitweise leer steht. Deshalb vor dem Investieren hier ganz genau hinschauen.

Nachfrage: der Schlüssel zum Erfolg und was ihn beeinflusst

Eine stabile Nachfrage nach Wohnraum bildet die solide Grundlage für die erfolgreiche Vermietung einer Wohnung. Denn Risiken wie Leerstand, sinkende Mieten und vieles mehr sind in Regionen, in denen die Nachfrage das Angebot an Wohnungen übersteigt, nahezu ausgeschlossen. Die folgenden Faktoren der Makrolage beeinflussen die Nachfrage in einer Region. Hier zählen harte Fakten und fundierte Prognosen:

 Wächst ein Standort oder schrumpft er? Verzeichnet eine Stadt oder eine Region ein stabiles Bevölkerungswachstum, ist dies ein gutes Zeichen. Denn dann bleibt die Nachfrage nach Wohnraum nicht nur konstant, sondern steigt sogar. Ein Vorteil für jeden Immobilien-Eigentümer.

 Neben der Nachfrage ist auch die Angebotsseite ein Thema für die Bewertung in Sachen Standort. Da aktuell der Neubau in Deutschland – vor allem in den Metropolregionen – nahezu zum Erliegen gekommen ist, kann die stetig steigende Nachfrage dort nicht durch neuen Wohnraum aufgefangen werden. Die Folge: Die Mieten steigen.

 Stabile Wirtschaftsbedingungen rund um ein Objekt steigern die Chancen, eine Wohnung dauerhaft und zu einem guten Preis vermieten zu können. Die Risiken von Mietausfällen sinken dadurch auf ein Minimum. Geringe Arbeitslosigkeit, eine hohe Zahl an Arbeitsplätzen und gefragte Gewerbegebiete sind gute Anzeichen für eine wirtschaftlich starke Region und steigern die Chance auf eine attraktive Geldanlage.

 Regionen mit einer hohen Kaufkraft ziehen oft zahlungskräftige Mieter an, die höhere Mieten akzeptieren. Deshalb lohnt ein Blick auf die Kaufkraft im Umfeld einer Immobilie, bevor Sie Ihr Geld investieren.

 Menschen benötigen Arbeit, um Mieten zahlen zu können. Deshalb sollte eine Region eine niedrige Arbeitslosigkeit und steigende Arbeitsplatzzahlen aufweisen, um bei einer Vermietung maximale Vorteile zu genießen.

Ist die Entscheidung für eine Region und damit für eine bestimmte Makrolage getroffen, geht es ins Detail. Jetzt rückt für die Fortsetzung der Standortanalyse die Mikrolage eines Objekts in den Fokus. Diese entscheidet mit darüber, welche Zielgruppe eine Immobilie anspricht. Denn je nach Umfeld richtet sich eine Wohnung zum Beispiel eher an Familien, Singles oder ältere Menschen. Und die Zielgruppe kann entscheidend dafür sein, wo genau Sie investieren sollten.

Ein Blick auf die Einwohnerstruktur in der Nachbarschaft der Wunschimmobilie zeigt, welcher Mieter-Typ von einer bestimmten Lage eines Objekts besonders angesprochen wird. Um hier die Vorteile und Nachteile herauszufinden, genügt es meist, einmal mit offenen Augen durch die Nachbarschaft zu spazieren.

Entfernungen zu wichtigen Orten des täglichen Lebens

Die schnelle Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, wie Supermärkten oder Einzelhandelsgeschäften, ist für alle Mieter wichtig. Ob sich dagegen eine Schule, ein Kindergarten oder ein Spielplatz in der Nähe befinden, spielt nur für Familien eine größere Rolle.

Im Gegensatz dazu ist die Nähe zu medizinischen Einrichtungen, wie Haus- und Fachärzten sowie Krankenhäusern, meist nur für ältere Mieter ein wichtiges Kriterium in Sachen Lage. Junge Menschen bzw. Singles zieht es eher in belebte Viertel mit vielen Bars und Restaurants. Darüber hinaus können Orte der Freizeitgestaltung, wie Sporteinrichtungen, Parks, Seen, Kinos, Theater und mehr, Auswahlkriterien für Mieter sein.

Verkehrsinfrastruktur als Vorteil eines Standorts

Die Welt ist mobil. Fast 20 Millionen Menschen pendeln in Deutschland täglich zwischen Wohnung und Arbeitsstätte. Deshalb ist die Erreichbarkeit einer Wohnung ein entscheidendes Kriterium für Mieter. Eine gute Anbindung an Autobahnen oder Bundesstraßen ist dementsprechend von Vorteil.

Neben dem eigenen Auto setzen immer mehr Menschen auf öffentliche Verkehrsmittel. Die Nähe einer Immobilie zu einer Bus- oder U-Bahnhaltestelle sowie zu einem Bahnhof oder einem Flughafen gewinnt für Mieter an Bedeutung. Deshalb sollte die Bewertung der Verkehrsinfrastruktur bei der Standortanalyse nicht fehlen. Hier lohnt auch ein Blick in die Zukunft: Investieren zum Beispiel private oder öffentliche Geldgeber in eine neue U-Bahnlinie kann dies einen Standort deutlich aufwerten.

Wasser, Strom, schnelles Internet – diese Faktoren zählen zu den Grundbedürfnissen von Mietern und müssen bei einem Objekt zwingend erfüllt sein. Insbesondere das schnelle Internet ist in Zeiten von Home-Office und Streaming eine unabdingbare Voraussetzung für eine gute Lage und den Erfolg einer Geldanlage in eine vermietete Immobilie. Wenn Kommunen regelmäßig in ihr Leitungsnetz investieren, ist dies ein guter Hinweis auf eine funktionierende Infrastruktur.

Umweltfaktoren: von Lärm über Sonne bis Wind und Wetter

Menschen möchten gesund leben, das gilt auch für die Wohnumgebung. Deshalb achten Mieter darauf, ob in der näheren Umgebung Quellen für Lärm, Luftverschmutzung oder andere Beeinträchtigungen bestehen. Daher ist auch dies ein relevanter Punkt bei der Bewertung der Mikrolage, und zwar, bevor Sie investieren. Zudem sollte der Schutz vor Sonne im Sommer und Kälte im Winter bei einer Wohnung passen. Für Sie als Eigentümer einer Immobilie ist außerdem wichtig, dass weitere Umweltfaktoren, wie Wind, Hochwasser usw., keine Gefahr für Ihre Immobilie darstellen.

Neben all den harten Fakten existieren bei der Auswahl des Standorts natürlich auch subjektive bzw. weiche Faktoren. Sowohl für Sie als Eigentümer als auch für Mieter muss das Gefühl bei einer Wohnung stimmen. Das Bauchgefühl sollte zwar nicht die einzige Entscheidungsgrundlage bilden, wie und wo Sie Ihr Geld investieren, aber ganz außer Acht sollte es auch nicht gelassen werden.

Das Image eines Standorts bestimmt das Bauchgefühl

Der Ruf einer Gegend bzw. eines Wohnviertels kann das Gefühl für eine Wohnung entscheidend beeinflussen. Gilt die Lage als angesagt und beliebt, erleichtert dies gewiss die Suche nach Mietern. Hat ein Wohngebiet dagegen den Ruf, ein sozialer Brennpunkt zu sein, schreckt dies Mieter eher ab. Hier sollten Sie lieber nicht investieren. Deshalb hilft es, sich vor dem Kauf über das Image des Umfelds eines Objekts genau zu informieren.

Ob ein Mieter in seiner Freizeit eher Sport und Action oder Entspannung und Erholung sucht, ist individuell verschieden. Deshalb ist der Freizeitwert, den ein bestimmter Mieter einem Standort beimisst, ein subjektiver Standortfaktor. Während dem einen ein Sportplatz oder ein Schwimmbad in der Nähe wichtig ist, bevorzugen andere Miete einen Standort mit einem Park oder einem Wald in der Umgebung. Hier ist es von Vorteil, wenn das Umfeld eines Objekts bei den Freizeiteinrichtungen eine gewisse Ausgewogenheit bietet, so dass möglichst jede Mieterklientel für sich etwas Passendes findet.

Unser Ansatz für ein Objekt in guter Lage

Für uns ist die Auswahl der Standorte für unsere Immobilien ebenso wie für unsere Kunden als deren Eigentümer und Vermieter der wichtigste Erfolgsfaktor. Deshalb beziehen wir bei der Lage unserer Immobilien sämtliche genannten Faktoren mit ein. Bevor wir investieren, gehen wir tief in die Details, um einen Standort abschließend und umfassend zu bewerten.

Dazu passen wir sowohl bei Neubauten als auch bei Sanierungen im Bestand die Ausstattung der Wohnungen an die Bedürfnisse und Wünsche aktueller sowie zukünftiger Mieter an. Zu guter Letzt legen wir großen Wert auf eine gute und partnerschaftliche Zusammenarbeit mit Kommunen und anderen Behörden. Dies erhöht die Akzeptanz für unsere Immobilien vor Ort. Letzteres ist ein nicht zu unterschätzender Vorteil, insbesondere in kleineren Kommunen.

Fazit: Mit einer guten Lage erfolgreich in eine Immobilie investieren

Diese Zusammenfassung zum Thema Lage einer Immobilie zeigt: Nahezu unendlich viele Einflussfaktoren bestimmen den Wert eines Standorts und damit den (Vermietungs-) Wert bzw. den Erfolg einer vermieteten Wohnung als Geldanlage. Wer mit einer starken Rendite und dauerhaft erfolgreich vermieten will, kommt um eine qualifizierte Auswahl in Sachen Standort nicht herum. Denn die Lage bestimmt, wie attraktiv ein Objekt für Mieter ist und ob es sich lohnt, zu investieren. Und je attraktiver die Wohnung, desto höhere Mieten oder Wiederverkaufswerte sind erzielbar.

Im Rahmen unseres Konzepts übernehmen wir den wichtigen, aber zeitenintensiven Part der Standortauswahl für Sie. Denn da unser Hausverwalter – die MIAG GmbH – im Rahmen unseres Konzepts der Full-Service-Immobilie die Wohnungen für mindestens zehn Jahre anmietet, verfolgen wir die gleichen Interessen wie unsere Kunden: eine maximal erfolgreiche Vermietung. Lernen Sie die weiteren Vorteile unseres Konzepts kennen und nehmen Sie gleich Kontakt zu uns auf. Einfach den folgenden Link klicken und ihr Weg zur eigenen, vermieteten Immobilie hat schon begonnen.

Immobilie als Geldanlage – Standortentscheidung als Erfolgsfaktor

Jenny Kießlich (20) berichtet im Interview über ihre Erfahrungen während ihrer Ausbildung bei der DFM AG und von der Zusammenarbeit mit der DFK Gruppe.

Jenny Kießlich ist 20 Jahre alt und hat im Juni 2022 ihre Ausbildung zur Kauffrau für Büromanagement bei der DFM Deutsche Finanzmakler AG, dem Finanzierungspartner der DFK Gruppe, erfolgreich beendet. Nach ihrer drei jährigen Lehrzeit wurde sie fest angestellt. Im Interview verrät sie, warum sie sich für das Unternehmen entschieden hat, wie es sich anfühlt, hier zu arbeiten und was sie für ihr Leben gelernt hat.

Hallo Jenny, was ist das für ein Gefühl, bei der DFM und mit der DFK Gruppe zu arbeiten?

Es ist ein sehr schönes Gefühl. Ich habe mich bei der DFM und mit der DFK Gruppe, die unser größter Kooperationspartner ist, vom ersten Tag an sehr gut aufgehoben gefühlt. Es ist hier wie in einer Familie. Meine Mitschüler in der Berufsschule waren oft lieber in der Schule, als bei der Arbeit – bei mir war das immer genau umgekehrt. Ich gehe jeden Tag gern zur Arbeit.

Was sind die Gründe, dass Du Dich hier wohlfühlst?

Es sind vor allem die Menschen: die Kollegen und die Kunden. Ich freue mich einfach, sie zu sehen und habe zu allen ein sehr gutes Verhältnis. Außerdem habe ich schon in der Ausbildung viel Anerkennung bekommen. So hatte ich immer wieder kleine Erfolgserlebnisse, die wir dann zusammen im Team gefeiert haben. Das motiviert sehr. Schön sind auch die vielen Events, wie zum Beispiel das monatliche Seminar, der Jahresauftakt oder das Sommerfest, bei denen sich alle Mitarbeiter treffen. Dazu ist die Arbeit selbst total spannend.

Die DFM und die DFK Gruppe sind unglaublich dynamische Unternehmen – hier ist immer was los. Dadurch wird es nie langweilig. Für meinen Bereich kann ich sagen, dass die Arbeit niemals stumpf oder eintönig ist. Jeden Tag ergeben sich neue Aufgaben und Herausforderungen. Aus meiner Berufsschulklasse arbeiten viele im Einzelhandel und haben jeden Tag nur mit Buchführungen, Rechnungen usw. zu tun. Das wäre nichts für mich.

Und wie sieht es mit Arbeitszeiten und der Bezahlung aus?

Wir haben hier eine 40-Stunden-Woche. Der Arbeitsbeginn ist flexibel zwischen acht und neun Uhr. Täglich machen wir mindestens eine halbe Stunde Mittagspause, meistens zwischen 13 und 14 Uhr. Mit meinem Gehalt bin ich hier sehr zufrieden. Schon während der Ausbildung war das im Vergleich deutlich mehr, als viele andere Mitschüler in der Berufsschule verdient haben.

Gibt es etwas, was die DFM und die DFK Gruppe von anderen Unternehmen unterscheidet?

Auf jeden Fall! Die Angestellten haben hier unglaublich viele Möglichkeiten. Allein die verschiedenen Unternehmen in der DFK Gruppe vom Vertrieb über Bau und Finanzierung bis zur Hausverwaltung bieten viele Aufgabenbereiche. Hier schauen die Azubis jeweils für ein paar Wochen in alle Unternehmen rein und können sich ein gutes Gesamtbild machen. Hinzu kommen die Abteilungen, wie die Vertragsverwaltung, Buchhaltung oder IT. Ich glaube hier ist für jeden etwas dabei. Dabei gibt es zwischen den Unternehmen und Abteilungen keine strikten Linien. Ich habe hier schon oft erlebt, dass Mitarbeiter in einem Bereich gestartet sind, aber aufgrund anderer Interessen, Neigungen oder Talente im Laufe der Zeit in einen anderen Bereich gewechselt sind. Außerdem hat die individuelle Entwicklung als Person hier einen großen Stellenwert. So durfte ich schon während der Ausbildung die Prüfung zur Immobiliendarlehensvermittlerin machen. Dabei hat mich mein Chef immer gefördert und mir zum Beispiel viele Bücher zum Lesen gegeben, die mich weitergebracht haben.

Welche Entwicklung hast Du in den drei Jahren Deiner Ausbildung gemacht?

Als ich hier angefangen habe, war ich ein 16-jähriges, schüchternes Schulmädchen. Durch meine Arbeit und das Lernen von den Kollegen bin ich jetzt viel selbstbewusster. Da ich jedes Jahr Zielvereinbarungen mit meinem Ausbilder abgeschlossen habe, habe ich außerdem gelernt, wie ich mir Ziele setzen und diese erreichen kann. Besonders verändert hat sich mein Wissen und mein Umgang mit Geld. Den ganzen Tag damit zu tun zu haben, macht was mit einem. So habe ich gesehen, wie unterschiedlich Menschen mit Geld umgehen. Daraus konnte ich viel mitnehmen. Meine größte Erkenntnis ist, dass sparen wichtig ist, damit zum richtigen Zeitpunkt genug Eigenkapital vorhanden ist, um zum Beispiel eine Immobilie zu kaufen. Deshalb bleibe ich zum Beispiel erstmal zu Hause wohnen und spare mein Geld. Für mich ist die DFM genau der richtige Arbeitgeber und ich bin einfach sehr glücklich, hier zu sein.

Mit 16 Jahren startete Jenny Kießlich bei der DFM Deutsche Finanzmakler AG in die Ausbildung zur Kauffrau für Büromanagement. Diese hat sie im Juni 2022 nach drei Jahren erfolgreich beendet und wurde in eine unbefristete Festanstellung übernommen. Zugleich legte sie im März 2022 die Prüfung gem. § 34 i Gewerbeordnung zur Immobiliendarlehensvermittlerin ab. So konnte sie gleich nach der Ausbildung als Finanzierungsberaterin bei der DFM einsteigen.

Ich bin einfach glücklich, hier zu sein

Immobilien-Unternehmer Valeri Spady über die Gier der Grundstücksbesitzer und seine Prognose zur Entwicklung der Immobilienpreise.

Das statistische Bundesamt hat ermittelt, dass die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im 2. Quartal 2023 um durchschnittlich 9,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken sind. Damit ist der Häuserpreisindex stärker gefallen als je zuvor seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Allerdings war im 2. Quartal 2022 der Höchststand verzeichnet worden. Seitdem fallen die Preise stetig. Als Auslöser werden eine gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten sowie die anhaltend hohen Inflation genannt. Immobilien-Unternehmer Valeri Spady, Gründer und Vorstandsvorsitzender der DFK Gruppe, analysiert im Interview die Situation und begründet, warum er für die Zukunft eine positive Entwicklung prognostiziert.

Herr Spady, ist die Zeit steigender Immobilienpreise vorbei?

Nein, das würde ich nicht sagen. Wir haben aktuell außergewöhnliche Sondereffekte. Man kann die Jahre 2021 und 2022 nicht als Messlatte nehmen, um eine Zukunftsprognose abzugeben. In diesen Jahren war der Preisanstieg in einigen Regionen schon fast „frech“. So konnte es nicht weitergehen. Jetzt konsolidieren sich die Preise lediglich auf ein realistisches Maß. Außerdem ist die Preisentwicklung ganz stark abhängig vom Standort. Das bedeutet, dass die Preise mancherorts fallen und anderswo weiter steigen. 

Wie sind Ihre praktischen Erfahrungen in Bezug auf die Preisentwicklung?

Uns wurde in den Vorjahren zum Beispiel in Projekt für zwölf Millionen Euro angeboten. Heute würden wir es für acht Millionen bekommen. Die Preise waren in den vergangenen Jahren zum Teil maßlos überzogen. In der Statistik ist der Preis gefallen, ich sage aber: Die Gier ist kleiner geworden. Das ist aber auch gut. Denn so werden die Preise wieder realistischer. Vor allem die Grundstücksbesitzer haben die Preise in der Vergangenheit stark angetrieben. So habe ich mein erstes Grundstück in Kaltenkirchen noch für 150 Euro pro Quadratmeter gekauft. Drei Jahre später habe ich schon 300 Euro bezahlt. Und im vergangenen Jahr erzählte mir ein befreundeter Makler, dass er erstmals ein Grundstück für einen Quadratmeterpreis von 1.000 Euro in Kaltenkirchen verkauft hat. Das ist nicht realistisch, das ist einfach die Gier der Grundstückseigentümer.

Ich denke, dass die Preise bald wieder moderat steigen. Sobald die Zinsen fallen, womit über kurz oder lang zu rechnen ist, erhöht sich die Nachfrage wieder und damit auch der Immobilienpreis. Selbst der Gesetzgeber hat erkannt, dass die Preise über kurz oder lang wieder steigen oder zumindest stabil bleiben. Denn als Voraussetzung für bestimmte Förderungen lässt er schon Kaufpreise oder Baukosten von bis zu 4.500 pro Quadratmeter zu. Und soviel kostet eine Immobilie tatsächlich.

Welche Gründe sprechen für weitere Preisanstiege?

Das sind einige. Heutzutage fordern die Gewerkschaften zehn Prozent mehr Lohn. Strom und Heizenergie haben sich rapide verteuert. Hinzu kommen die teuren Baustoffe. Das sind alles Bereiche, welche die Preise im Neubau nach oben treiben. Wenn der Neubau also immer mehr kostet, bedeutet dies, dass Bestandsimmobilien als Alternative dazu ebenfalls im Preis steigen. Der Bestand ist immer das Spiegelbild des Neubaus – allerdings zehn bis 20 Prozent günstiger. Ich denke also, dass sich aktuelle Immobilienbesitzer über die Wertentwicklung ihrer Wohnungen und Häuser keine Gedanken machen müssen.

Diese hat aus meiner Sicht ebenfalls keine negativen Auswirkungen. Die Inflation ist, über einen längeren Zeitraum betrachtet, gar nicht so hoch. Wir erleben im Augenblick lediglich einen Aufholeffekt. Denn vorher gab es über viele Jahre im Grunde keine Verteuerung. Teilen wir die gesamte Inflation der vergangenen fünf Jahre durch diesen Zeitraum, dann liegen wir durchschnittlich pro Jahr bei rund drei Prozent. Und genau da wollten doch Banken und Politik hin. Sicher muss man jetzt aufpassen, dass wir im kommenden Jahr nicht wieder bei zehn Prozent liegen. Aber die Unternehmen mussten die Preise erhöhen. In der Pandemie ist die Industrie eingeschlafen und hat ihren ganzen „Speck“ der guten Vorjahre aufgebraucht. Jetzt wird versucht, das aufzuholen, was in dieser Zeit verloren gegangen ist. Denn die Unternehmen haben quasi zwei Jahre lang „gehungert“. Da musste jetzt etwas passieren. Die DFK hat es übrigens geschafft, bei dieser Preisspirale nicht mitzumachen. Wir haben immer zu den vorab kalkulierten Preisen verkauft. Es ist für uns auch nicht notwendig, bis auf den letzten Cent alles herauszuholen. Sicher sind wir nicht so stark in 1A-Lagen unterwegs. Wir haben zwar auch ein Top-Objekt in Hamburg, bei dem wir Quadratmeterpreise jenseits der 5.000 Euro erzielen. Aber im Allgemeinen bewegen sich unsere Objekte zwischen 4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter im Neubau und zwischen 2.500 und 3.500 Euro im Bestand.

Die Preise waren einfach maßlos überzogen!

Tom Schmidt interessierte sich bereits in der Schule für Geldanlagen und besitzt mit 35 Jahren beeindruckende 17 Immobilien.

Schon im Alter von 15 Jahren entdeckte Tom Schmidt die Faszination der Geldanlage: „Ich hatte irgendwo aufgeschnappt, dass Menschen mit einem großen Vermögen einfach von ihren Zinsen leben können – das fand ich total spannend.“ Den interessanten Gedanken teilte der junge Mann mit seinem Freund Leo Kasatich. Beide unterhielten sich eine Zeit lang über das Thema. Dann aber geriet es wieder in Vergessenheit. „Wir waren jung und hatten mit diesen Themen eigentlich noch nichts am Hut“, erinnert sich Tom Schmidt. Beide beendeten zunächst erfolgreich die Schule und stiegen ins Berufsleben ein. So machte Tom Schmidt eine Ausbildung zum Technischen Zeichner. „Der Job hat mir sehr viel Spaß gemacht, leider kam ich schnell finanziell nicht mehr weiter.“ Deshalb begann er,Wirtschaftsingenieurwesen zu studieren. Sein Ziel: Ein Job, in dem er mehr Geld verdienen konnte.

Zum Ende des Studiums kreuzten sich wieder die Wege mit seinem alten Freund Leo Kasatich. Der heutige Leiter der DFK-Direktion Neutraubling war damals bereits für die DFK-Gruppe als Vertriebspartner unterwegs. Die beiden tauschten ihre Gedanken aus. Tom Schmidt sprach zum Beispiel über den sogenannten „Leverage-Effekt“, den er im Studium kennengelernt hatte. Dies ist ein Hebeleffekt, der eine Steigerung der Eigenkapitalrentabilität durch den Einsatz von zinsgünstigem Fremdkapital beschreibt. „Bis dahin kannte ich aber nur die wenig attraktiven Bankprodukte zur Kapitalanlage – mit denen ein Leverage-Effekt nicht zu erzielen war“, sagt Tom Schmidt. Bei den Angeboten der Banken störten ihn vor allem die Unübersichtlichkeit, die zu vielen Wenn und Aber, die geringe Transparenz und die spärlichen Renditen. Auch die langen Vertragslaufzeiten von 20 bis 30 Jahren entsprachen nicht seinen Vorstellungen von einer attraktiven Geldanlage. 

Hier konnte Leo Kasatich mit den Genussrechten der DFK genau das richtige Produkt anbieten. Student Tom Schmidt unterschrieb und investierte fortan jeden Monat 100 Euro von seinem lediglich 400 Euro großen Monatsverdienst. Die hohe Verzinsung der Genussrechte war für ihn nicht überraschend: „Ich wusste damals, dass mit Wertpapieren sieben oder sogar mehr Prozent Rendite erwirtschaftet werden können.“ Deshalb erschien es ihm logisch, dass mit den Genussrechten ebenfalls sieben Prozent erreicht werden können. Als er erfuhr, dass das Kapital bei der DFK ausschließlich in Immobilien fließt, war er überzeugt. Dazu war der Zeitrahmen von zehn Jahren für ihn überschaubar.

Nachdem der Plan aufgegangen war und Tom Schmidt nach dem Studium in einen besser dotierten Job gestartet war, kam die nächste Investment-Stufe: „Im Grunde haben Leo und ich nur noch auf das Ende der Probezeit gewartet, um in das Immobilieninvestment einzusteigen.“ Im Februar 2016 war es so weit: Tom Schmidt kaufte zwei Immobilien über die DFK und noch im gleichen Jahr zwei weitere. Da er in seinem Beruf, der das Aufstellen großer Getränkeabfüllanlagen umfasst, weltweit unterwegs war, war es für Tom Schmidt wichtig, mit den Immobilien einen möglichst geringen Aufwand zu haben. „Deshalb passte das Full-Service-Konzept der DFK ausgezeichnet zu mir.“ Der immer noch sehr junge Mann war so begeistert, dass er noch vier weitere Wohnungen innerhalb und neun Wohnungen außerhalb des DFK-Konzepts erwarb. „Wobei mich die Direktion Neutraubling auch bei der Finanzierung der DFK-fremden Immobilien super unterstützt hat.“ Aktuell besitzt Tom Schmidt also 17 Immobilien und das im Alter von 35 Jahren. „Das Investment läuft sensationell, denn für diese 17 Immobilien muss ich durchschnittlich nur 600 Euro pro Monat selbst aufwenden.“ Einen ersten Meilenstein hat Tom Schmidt im Jahr 2021 erreicht: Ein Gesamt-Investitionsvolumen von zwei Millionen Euro.

Dass es für ihn so gut läuft, verbindet Tom Schmidt mit der Zeit, in der die Menschheit aktuell lebt: „Noch nie hatten die Menschen so viele Freiheiten wie im 21. Jahrhundert!“ Die Menschen können wählen, wo, wie und mit wem sie leben. Auch die Berufswahl und freie Meinungsäußerung zählt er dazu. „Die Frage für mich ist: Warum nutzen wir diese Freiheit nicht, um zu entscheiden, wann wir in Rente gehen?“ Das ist eine Frage, die Tom Schmidt auch seinen Kunden oft stellt. Denn inzwischen ist aus dem Kunden Tom Schmidt der Vertriebspartner Tom Schmidt geworden. Nebenberuflich vertreibt er die Produkte der DFK. Durch einen Jobwechsel innerhalb des Unternehmens fielen seine Auslandsreisen weg, was ihm mehr Zeit verschaffte: „Diese Zeit wollte ich nutzen, um meinen Bekannten und Freunden mein Wissen weiterzugeben und die genialen Produkte der DFK vorzustellen.“

Zeit ist für Tom Schmidt sowieso ein wichtiger Faktor. So ist zum Beispiel das persönliche Ziel des 35-Jährigen, mit 40 in Rente zu gehen. „Das heißt für mich nicht, dann gar nichts mehr zu tun“, sagt er und erklärt: „Ich möchte zu dem Zeitpunkt aber erreicht haben, dass meine passiven Einnahmen meine Ausgaben decken.“

Tom Schmidt möchte einfach Zeit gewinnen für die schönen Dinge des Lebens. Dabei ist er auf einem guten Weg und die Saat, die schon in Schulzeiten gelegt wurde, ist dabei, prächtig aufzugehen.

Mit 40 in die Rente - Die Erfolgsgeschichte eines vorausschauenden Investors

Wie er sich berechnen lässt und warum er für ein Immobilien-Investment so wichtig ist.

„Steuern“ – schon allein das Wort sorgt bei vielen für einen kalten Schauer auf dem Rücken. Denn obwohl das Thema nahezu jeden betrifft und dementsprechend wichtig ist, ist es für die meisten ein leidiges Thema. Die Gründe dafür sind einfach: das Steuersystem ist zu kompliziert, undurchsichtig und unverständlich. Dass Steuern nur Nachteile haben, ist allerdings ein Vorurteil. Denn zum Beispiel im Bereich des Immobilien-Investments lässt sich die Steuer insbesondere in der Anfangsphase sehr gut nutzen, um den Staat am eigenen Investment zu beteiligen. Gerade in der aktuellen Zeit mit hohen Zinsen und steigenden Prozentsätzen bei der Abschreibung für Mietobjekte ist das Steuerspar-Potenzial ein wichtiger Faktor.

Wie hoch ein Steuervorteil tatsächlich ist, hängt von den individuellen Voraussetzungen der Steuerberechnung im Einzelfall ab. Deshalb können die in diesem Artikel genannten Zahlen lediglich als unverbindliches Beispiel dienen. Für die folgenden Überlegungen gelten die beispielhaften Ausgangswerte, wie im Kasten aufgeführt.

Auch wenn es nur eine Annäherung an die wahren Ergebnisse ist, lässt sich vereinfacht sagen: Jeder Euro Ausgabe sorgt bei einem Steuersatz von 42 Prozent für eine Steuerersparnis von rund 42 Cent. Andersherum sorgt jeder Euro Einnahme für eine Steuerbelastung von 42 Cent. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent wären dies dementsprechend 30 Cent pro Euro. Die wichtigste Ausgangsgröße zur Berechnung eines Steuervorteils im Rahmen eines Immobilien-Investments ist somit die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben, in der Anfangszeit also in der Regel der Verlust. Denn gerade in der Anfangsphase übersteigen die Ausgaben meist die Einnahmen.

Die Einnahmen betragen im Beispiel bei einer Monatskaltmiete in Höhe von 300 Euro pro Jahr 3.600 Euro.

Die steuerrelevanten Ausgaben setzen sich aus den Darlehenszinsen, den Nebenkosten und der Abschreibung auf das Gebäude zusammen. Da es sich bei den Darlehen um ein sogenanntes Annuitätendarlehen handelt, reduzieren sich die Zinsbeträge Jahr für Jahr. Zu Beginn beträgt die jährliche Belastung rund 3.963 Euro. Die Abschreibung beträgt 2 Prozent von 100.000 Euro pro Jahr, also 2.000 Euro. Bei einem Neubau nach dem 1. Januar 2023 wären es sogar 3 Prozent oder 3.000 Euro. Zu guter Letzt ergeben sich Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Diese schlagen im Beispiel mit 960 Euro pro Jahr zu Buche.

Im nächsten Schritt werden die Einnahmen auf der einen und die Ausgaben auf der anderen Seite zusammengerechnet. Damit stehen im Beispiel für das erste Jahr 3.600 Euro auf der Einnahmenseite und 6.923 Euro auf der Ausgabenseite. Daraus ergibt sich ein steuerlicher Verlust in Höhe von 3.323 Euro im ersten Jahr. Dieser wird mit dem persönlichen Steuersatz multipliziert, um die jährliche Steuerersparnis zu ermitteln. Im Beispiel ergibt dies rund 1.395 Euro. Verteilt auf zwölf Monate entsteht so eine effektive Entlastung des monatlichen Budgets in Höhe von circa 116 Euro. Im Durchschnitt ergibt sich pro Monat, aufgrund der sinkenden Zinsbelastung über die ersten zehn Jahre, eine monatliche Entlastung von rund 106 Euro. Diese Summen werden tatsächlich durch das Investment eingespart und müssen dementsprechend nicht an das Finanzamt gezahlt werden. Der Vollständigkeit halber ist allerdings zu erwähnen, dass der eingesparte Betrag sich erst mit der Einkommensteuerveranlagung für das abgelaufene Jahr auswirkt.

Da für die Berechnung des Steuervorteils einige Zahlen nötig sind, hier ein kurzer Überblick, wo diese zu finden sind: Die monatliche 

 einer Immobilie ist im Angebot oder im Kaufvertrag zu finden. Die 

 stehen in der Regel in der Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung. Dagegen ist bei der 

 etwas Rechenkunst nötig. Diese ergibt sich aus dem Kaufpreis inklusive Nebenkosten, ohne den Grundstücksanteil, multipliziert mit dem Abschreibungssatz von 2 Prozent bzw. für nach dem 1. Januar 2023 neu gebaute Mietwohngebäude von 3 Prozent. Um den 

 herauszufinden, existieren mehrere Möglichkeiten. Erster Ansprechpartner ist, sofern vorhanden, der Steuerberater. Auch Steuerprogramme liefern oft den durchschnittlichen Steuersatz. Die letzte Möglichkeit ist, den Steuersatz selbst zu ermitteln. Dazu braucht es das zu versteuernde Einkommen aus dem letzten Steuerbescheid. Mit diesem lässt sich in der Einkommensteuertabelle der Steuersatz ablesen (Grundtabelle für ledige, Splittingtabelle für Ehegatten). 

Der durchschnittliche Steuersatz ist entscheidend für die Berechnung. Der Grenzsteuersatz ist unerheblich.

(exklusive Anteil Grundstück, inklusive Kaufnebenkosten)

Mysterium Steuervorteil

Sie sind gewohnt, in Immobilien-Assets zu investieren? Immobilien-Unternehmer Valeri Spady erklärt, wie auch Kryptowährungen ein Zuhause im Portfolio finden.

Kryptowährungen sind sehr volatil, hohe Gewinne aber auch hohe Verluste sind jederzeit möglich. Gerade aufgrund der Chance auf große Gewinne haben sie sich zu einer interessanten Anlagevariante entwickelt und werden immer beliebter. Valeri Spady, Gründer und Vorstandsvorsitzender der DFK Gruppe, investiert privat seit Jahren in Kryptowährungen. Im Interview teilt er seine Erfahrungen und gibt Tipps für einen guten Einstieg in diese Form der Geldanlage. 

Herr Spady, wie bewerten Sie Kryptowährungen als alternative Anlageform?

Das Wort „alternativ“ passt hier nicht so recht. Ich denke, dass Kryptowährungen eine gute Ergänzung sein können. Denn die Wertentwicklungen sind zu volatil, um allein darauf zu setzen. Ich möchte nur kurz auf die bisherige Entwicklung Kryptowährung Bitcoin eingehen. Zu Beginn des Jahres 2017 stand ein Bitcoin bei einem Wert von unter 1.000 Euro. Am Jahresende war der Wert auf 20.000 Euro gestiegen. Ein halbes Jahr später war die Währung wieder auf 3.500 Euro gefallen. Und 2021 erreichte der Bitcoin seinen bisherigen Höchststand mit knapp unter 70.000 Euro, um dann wieder auf 15.000 zu sinken. Heute steht die Währung zwischen 25.000 und 30.000 Euro. Und mit dieser Entwicklung ist der Bitcoin schon eine der stabilsten Kryptowährungen überhaupt. Es geht also noch volatiler. Man kann hier Beträge investieren, muss aber mit einer gewissen Vorsicht vorgehen – nicht den Kryptowährungen im Allgemeinen gegenüber, sondern bei der Wahl der Währung. Die Top-Ten der Kryptowährungen sind recht stabil. Nehmen wir aber Währungen wie Solana oder Avax, sprechen wir von Volatilitäten von bis zu 90 Prozent.

Welche Währungen würden Sie für Einsteiger empfehlen?

Ein Anfänger sollte sich erstmal bei den bekannten Währungen Bitcoin, Ethereum oder Ripple aufhalten. Denn schon diese bieten ausreichend Chancen auf gute Gewinne, sind zugleich aber recht sicher. Wenn mich jemand fragt, der neu in Kryptowährungen investieren möchte, was er zu Beginn tun soll, würde ich ihm raten: Im ersten Jahr ausschließlich in Bitcoin investieren! Und ich würde auch nicht mit einem großen Einmalbetrag einsteigen, sondern wöchentlich oder monatlich einkaufen. Hier gibt es genügend Anbieter, bei denen Interessierte Zahlungspläne anlegen können. Es genügen schon Beträge zwischen zehn und 15 Euro pro Tranche. Dann gilt es, das Ganze zu beobachten und ein Gefühl für diese Form der Geldanlage zu bekommen. Denn die Gefühle zu beherrschen, ist bei Kryptowährungen enorm wichtig.

Was meinen Sie, wenn Sie in diesem Zusammenhang von einer Kontrolle der Gefühle sprechen?

Das menschliche Gehirn ist auf die großen Schwankungen nicht vorbereitet. Wenn die Währungen kräftig steigen, sind alle die Helden und erzählen, wie viele Millionen sie angeblich mit Kryptowährungen verdient haben. Bei starken Verlusten sind viele „zu Tode betrübt“. Dann wird viel über verpasste Möglichkeiten gesprochen: „Ach hätte ich doch…“ Bei starken Ausschlägen ist die Gier riesig, aber zugleich auch die Angst. Die Angst führt dazu, dass viele schon bei kleinen Kursschwankungen verkaufen. In der Kryptowelt werden diese Anleger „Hamster“ genannt. Denn Hamster haben genau diese Eigenschaften: Sie kriegen nie genug, aber sie sind ängstlich. Anlageprofis verdienen an den Börsen Geld, indem sie die Verhaltensweisen der Hamster nutzen. Anfänger verhalten sich oft wie diese Hamster.

Wie gelingt es, nicht von Gier und Angst getrieben zu sein?

Wichtig ist, den Cost-Average-Effekt zu nutzen. Dabei wird beim Einkauf ein Mittelwert gehalten. Das bedeutet: Wenn ich immer monatlich einkaufe, tun mir die Schwankungen nicht so weh. Denn als Währungskäufer stöhne ich, wenn der Kurs fällt und freue mich, wenn der Kurs steigt. Es gibt also zwei Emotionen: Freude über einen günstigen Kauf und Traurigkeit über einen teuren Kauf. Diese Gefühle halten sich bei regelmäßigen Zukäufen aber die Waage. Nur, wenn ich maximalen Ertrag generieren möchte, gehe ich maximales Risiko. Dann spielen die Indikatoren Gier und Angst eine große Rolle. Im Idealfall ist das ausbalanciert. Das bedeutet, gerade Anfänger müssen eine Strategie haben, um die Gefühle bzw. Emotionen zu kontrollieren. Das gilt im Übrigen für alle Geldanlagen. An dieser Strategie gilt es, festzuhalten. Die Grundlagen für die Strategien können ganz unterschiedlich sein. Ich könnte zum Beispiel sagen: Ich verkaufe erst nach drei Jahren, ich kaufe monatlich immer für zehn Euro nach oder ich verkaufe monatlich fünf Prozent. Wenn ich diesen Plan konsequent verfolge, spielen Emotionen kaum noch eine Rolle. Dann ist es auch nicht so schlimm, wenn der Markt volatil ist.

Wo liegen die Gefahren bei Investitionen in weniger bekannte Währungen? 

Kryptowährungen sind im Grunde erstmal nur Ideen. Bei vielen Projekten gibt es aber zum Beispiel gar keine vernünftige Management-Ebene. Da tun sich lediglich ein paar Menschen zusammen und legen eine Währung auf – am besten noch mit schicken Marketingvideos. Dann glaubt die Community, dass die Entwicklung so wird, wie versprochen. Doch dann kommt die Marktaufsicht und sagt zum Beispiel: Die Währung ist nicht sicher und man darf gar kein Geld einsammeln. Daraus folgt meistens ein Verbot der Währung. Dann verschwinden die Macher hinter diesen Währungen, weil es Betrug war. Man muss also schon sehr genau hinter die Währungen schauen. Denn Währungen können verboten werden und dann ist die Investition futsch.

Und bei den größeren Währungen besteht dieses Risiko nicht?

Nein, denn eins lässt sich klar voraussagen: Bitcoin kann nicht mehr abgeschafft werden, weil hinter Bitcoin niemand steht. Bitcoin ist eine der größten Erfindungen des 21. Jahrhunderts. Denn die Währung gehört niemandem. Sie ist wie die Luft – darüber kann auch niemand bestimmen. Deshalb wird es, solange irgendwo auf der Welt ein Rechner existiert, auch Bitcoin geben. Damit lässt sich die Währung nicht verbieten. Alle anderen Währungen tragen das Risiko, verboten zu werden, weil dort konkret Menschen dahinterstehen, gegen die ein Verbot überhaupt erst durchgesetzt werden kann.

Wem würden Sie die Anlage in Kryptowährungen empfehlen?

Grundvoraussetzung ist, sich schonmal etwas mit Computern und deren Benutzung auszukennen und sich damit wohlzufühlen. Denn bei Kryptowährungen läuft alles online und digital ab. Kaufen und Verkaufen funktioniert über Apps oder im Browser. Hier kann man niemanden anrufen. Es gibt keine Bank, die alle Fragen zum Produkt beantwortet. Bei Kryptowährungen ist alles anonym. Das ist nicht so einfach. Ältere Menschen könnten aufgrund der Technik damit also ein „Problemchen“ haben. Der zweite wichtige Punkt: Das investierte Geld darf nicht die Existenzgrundlage sein, es muss übrig sein. Denn ein Verlust im Kryptomarkt darf niemals die Existenz bedrohen. Zu guter Letzt muss ein Mensch grundsätzlich mit den starken Kursschwankungen umgehen können. Wer also affin ist für Computer sowie die digitale Welt, dazu etwas Geld übrighat und mit der Volatilität gut leben kann, ist bei Kryptowährungen gut aufgehoben.

Krypto vs. Immobilien: Eine Frage der Werte! 

Krisensicher, attraktive Rendite und mit stetigem Wertzuwachs – die vermietete Immobilie bietet als Kapitalanlage viele Vorteile. Sie ist damit eine gute Alternative zum Sparbuch, zu Aktien und zu anderen Formen der Geldanlage. Dennoch gibt es einiges zu beachten, damit der Aufbau eines Vermögens sowie die Bildung eines passiven Einkommens durch Mieteinnahmen gelingt. Deshalb fassen wir in diesem Beitrag alle wichtigen Grundlagen sowie Chancen und Risiken einer Investition in eine Immobilie für Sie als Anleger zusammen.

Erfahren Sie, wie Sie Fallstricke vermeiden, wie die Finanzierung funktioniert und was eine Wohnung zu einer guten Kapitalanlage macht.

Grundlagen einer Wohnung als Kapitalanlage 

Aktuell ist der Immobilienmarkt geprägt von steigenden Zinsen für die Finanzierung einer Wohnung als auch durch hohe Kaufpreise. Zwar gehen die Preise leicht zurück, aber die Experten rechnen schon jetzt wieder mit einem erneuten Anstieg. In dieser Situation gilt es, genau hinzusehen, welche Voraussetzungen eine bestimmte Immobilie bietet.

Verhältnis aus Miete und Kaufpreis muss stimmen 

Die wichtigste Grundlage für den Erfolg einer Investition in eine vermietete Wohnung ist das Verhältnis aus der erzielbaren Kaltmiete und dem Kaufpreis. Eine schnelle, wenn auch etwas ungenaue Überprüfung, ob dieses Verhältnis passt, bietet folgende Formel: Kaufpreis plus Nebenkosten geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete. Ergibt diese Berechnung einen Wert von 25 oder darunter, gilt die Immobilie im Bereich der Kapitalanlage als rentabel. In und um Metropolen bewerten Experten auch einen Wert von 30 noch als akzeptabel.

Da diese Berechnung nur den aktuellen Stand analysiert und zukünftige Entwicklungen nicht berücksichtigt, kann sie lediglich als erster, grober Anhaltspunkt dienen. Um eine Kapitalanlage wirklich bewerten zu können, bedarf es auch eines Blicks in die Zukunft.

Einen weiteren Einfluss auf die Rentabilität einer Immobilie als Kapitalanlage haben die zu erwartenden Renovierungskosten. Denn diese stellen nichts anderes dar als eine nachträgliche Erhöhung des Kaufpreises. Damit Sie hierbei keine Überraschungen erleben, die das oben genannte Verhältnis aus Kaltmiete und Kaufpreis negativ beeinflussen, ist eine seriöse Bewertung der zu erwartenden Kosten zwingend notwendig. Falls Sie selbst nicht über das nötige Fachwissen für eine detaillierte Bewertung des Renovierungsbedarfs verfügen, nehmen Sie hierzu einen Experten in Anspruch.

Die DFK Gruppe minimiert das Risiko für hohe, nachträgliche Renovierungskosten, indem sie bei den Immobilien vorwiegend auf neu gebaute Wohnungen setzt. Dabei besteht zunächst kein Renovierungsbedarf. Aber auch bei den durch die DFK Gruppe angebotenen Bestandsimmobilien spielen Renovierungskosten für längere Zeit keine Rolle. Denn die DFK saniert sämtliche Wohnungen im Bestand grundlegend, bevor diese als Kapitalanlage veräußert werden. Diese Sanierungen umfassen meist alle Bereiche, von modernen Energiestandards über sämtliche Renovierungsarbeiten im Innenbereich bis zur Ausstattung mit kompletten Einbauküchen und vollständig eingerichteten Bädern.

Die Grundlage für einen nachhaltigen und steigenden Mietertrag bildet die Nachfrage. Dort, wo Wohnraum knapp und damit die Nachfrage hoch ist, lassen sich hohe Mieten für eine Wohnung erzielen. Dies ist vor allem in Ballungszentren und deren Umfeld der Fall. Denn hier herrscht oft ein Mangel an Wohnraum, der durch stetigen Zuzug weiterer Einwohner noch verstärkt wird. Dementsprechend ist die Bevölkerungsentwicklung ein wichtiger Indikator für eine Kapitalanlage.

Der zweite wichtige Faktor ist die Angebotsseite. In den meisten Ballungsgebieten reichen die Wohnungen aktuell schon nicht aus, um die Nachfrage auch nur annähernd zu decken. Diese Situation verschärft sich aktuell noch, da der Neubau von Wohnungen nahezu komplett zum Erliegen gekommen ist. Im Zusammenspiel mit dem Zustrom neuer Bewohner geht die Schere zwischen Angebot und Nachfrage immer weiter auseinander. Dies spielt Anlegern vermieteter Immobilien in die Karten, da die Mieten tendenziell weiter steigen.

Wer sich die Vergangenheit anschaut, stellt schnell fest: Nach dem zweiten Weltkrieg sind die Werte für Wohnungen und Häuser stetig gestiegen. Auch diverse Krisen konnten diese Entwicklung nicht stoppen.

Experten gehen davon aus, dass sich dieser Trend nach den aktuell leicht sinkenden Preisen für Immobilien weiter fortsetzt. Dennoch bleibt eine solche Betrachtung ein Blick in die Glaskugel. Deshalb sollte, obwohl Wertsteigerungen recht wahrscheinlich sind, dieser Punkt in der Bewertung einer Immobilie eine untergeordnete Rolle spielen. Am Ende kommt es vor allem auf die Lage einer Wohnung an, ob eine Wertsteigerung wahrscheinlich ist oder nicht.

Wichtige Faktoren bei der Auswahl einer Wohnung

Nicht jede Immobilie bietet die richtigen Voraussetzungen, um daraus ein Vermögen aufzubauen oder nachhaltig ein passives Einkommen über Mieteinnahmen zu erzielen. Deshalb gilt es, bei der Auswahl der passenden Immobilie als Kapitalanlage einige Punkte zu beachten.

Das Wichtigste, und dabei sind sich sämtliche Experten einig, ist die Lage einer Wohnung, wenn es um die Kapitalanlage geht.

Ob die Lage einer Immobilie zur Kapitalanlage geeignet ist oder nicht, bestimmen diverse Faktoren: zum Beispiel Wirtschaftskraft, Infrastruktur, die aktuelle und zukünftige Entwicklung sowie das Verhältnis aus Angebot und Nachfrage bei Mietwohnungen. Außerdem können Gegensätze wie Stadtzentrum oder Stadtrand unterschiedliche Stärken und Schwächen aufweisen.

Was bei der Standortwahl detailliert zu beachten ist, 

Damit im Laufe der Zeit eine Kapitalanlage in eine Immobilie keine unliebsamen Überraschungen bereithält, sollten Sie zu Beginn den Zustand der Wohnung genau unter die Lupe nehmen. Denn unerwartete Kosten für Renovierungen oder Sanierungen können die Rendite eines Objekts negativ beeinflussen.

In Bezug auf den Zustand einer Immobilie stellt sich ganz zu Beginn die Frage: Neubau- oder Bestandsimmobilie?

Ein Neubau hat in der Regel den Vorteil, dass eine Wohnung auf dem neuesten Stand ist. Besonders die hohen Energieeffizienzklassen sind heutzutage ein wichtiger Faktor für die Attraktivität einer Immobilie. So sind bei neuen Gebäuden über Jahre und Jahrzehnte auf der einen Seite keine größeren Ausgaben für die Instandhaltung zu erwarten. Auf der anderen Seite ist ein höherer Kaufpreis zu zahlen. Immobilien im Bestand sind günstiger, aber es besteht das Risiko, in kurzer Zeit nach dem Kauf bereits Instandhaltungsmaßnahmen zahlen zu müssen.

Deshalb ist es bei Wohnungen im Bestand wichtig, den Zustand genau zu analysieren. Wenn hierbei eigenes Fachwissen fehlt, sollten Sie unbedingt einen Fachmann hinzuziehen und den zu erwartenden Aufwand schätzen lassen.

Bei der DFK Gruppe wird dieses Risiko minimiert, da Wohnungen im Bestand vor dem Verkauf an die Kunden in der Regel komplett grundsaniert werden. Da aber jede Wohnung – egal, ob Neubau oder Bestand – irgendwann renoviert werden muss, sollten Sie unbedingt eine Instandhaltungsrücklage in passender Höhe bilden. Als Faustformel gelten je nach Alter der Immobilie: 10 bis 18 Euro pro Quadratmeter pro Jahr.

Direkte oder indirekte Kapitalanlage in eine Wohnung 

Wenn Sie sich für eine Investition in eine Immobilie entscheiden, bestehen zwei Möglichkeiten: Zum einen können Sie natürlich direkt eine Wohnung kaufen und vermieten. Zum anderen besteht aber auch die Möglichkeit, über eine Unternehmensbeteiligung von den Gewinnmargen der Immobilienwirtschaft zu profitieren.

Der Vorteil einer direkten Investition ist: Die Wohnung gehört Ihnen und Sie sind in allen Bereichen Frau oder Herr des Verfahrens. Neben den monatlichen Mieteinnahmen wird bei der Finanzierung über ein Darlehen mit jeder Tilgung auch das Immobilienvermögen aufgebaut.

Die indirekte Variante ähnelt eher einer herkömmlichen Geldanlage, bei der die Kapitalanlage über einen bestimmten Zeitraum verzinst wird. Bei der DFK Gruppe ist die indirekte Investition als Unternehmensanleihe ausgestaltet. Dies bedeutet, dass Sie als Kunde Anteile am Unternehmen mit Ihrem Kapital erwerben und dafür Zinsen erhalten. Die DFK setzt dieses Kapital ein, um Immobilienprojekte mit attraktiven Renditen umzusetzen. Als Kunde erhalten Sie aus den erzielten Gewinnen Zinsen bzw. Dividenden.

In der Regel werden Wohnungen als Kapitalanlage über ein Darlehen finanziert. Dementsprechend sind in einer monatlichen Annuität, also einem feststehenden Betrag, Zinsen und Tilgungen zu leisten. Meistens wird der Zinssatz für zehn Jahre festgeschrieben. Dann erfolgt eine Verlängerung zu den dann aktuellen Zinssätzen.

Damit es mit der Finanzierung einer Immobilie klappt, sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen. Heutzutage wird zum Beispiel in der Regel ein gewisses Eigenkapital verlangt. Üblich sind hier zwischen 10 und 20 Prozent des Gesamtvolumens der Kapitalanlage. Diese sind von Ihnen als Anleger zu tragen.

Darüber hinaus gilt es, der Bank alle nötigen Informationen und Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Hier kann ein erfahrener Finanzierungsberater wie die DFM Deutsche Finanzmakler AG beim Ausfüllen der Selbstauskunft und dem Zusammenstellen der Unterlagen unterstützen. Darüber hinaus übernimmt das Partnerunternehmen der DFK Gruppe auch die gesamte Kommunikation mit der Bank bis zur Unterschrift unter dem Darlehensvertrag.

Günstige Zinsen und hohe Renditen durch Vergleiche 

Um einen möglichst günstigen Zinssatz zu erreichen, heißt das Stichwort: Vergleichen! Denn die Sätze für Zinsen können von Bank zu Bank erheblich voneinander abweichen. Besonders zu empfehlen ist der Vergleich über einen unabhängigen Finanzierer, wie die DFM AG. Dieser arbeitet mit unzähligen Banken und verschiedenen Vergleichsportalen zusammen. Dies stellt sicher, dass die Kunden immer zu einem der günstigsten Zinssätze abschließen.

Zu der monatlichen Annuität für die Bedienung des Darlehens kommen noch die sogenannten Nebenkosten. Hierbei ist zu unterscheiden in umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten. Während die umlagefähigen Kosten, wie Grundsteuer, Versicherung usw. auf den Mieter umgelegt werden können, tragen Sie als Vermieter die nicht umlagefähigen Kosten selbst. Dazu zählen zum Beispiel die Ausgaben für den Verwalter.

Alle Ausgaben, die Sie als Anleger bzw. Eigentümer einer Wohnung tragen, sind steuerlich absetzbar. Dies bedeutet, Zinsen und Verwalterkosten werden gegen die Mieteinnahmen eines Objekts gegengerechnet. Hinzu kommt die Abschreibung. Dabei werden die Anschaffungskosten für die Immobilie, bestehend aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten über die sogenannte Nutzungsdauer verteilt. Bei Gebäuden sind dies in der Regel 50 Jahre. Dementsprechend können zwei Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr angesetzt werden. Hinzu kommen ggf. Sonderabschreibungen, über die wir Sie 

Bei der oben erwähnten indirekten Kapitalanlage in eine Wohnung entfallen die Kosten für ein Darlehen sowie die Punkte Nebenkosten und Abschreibungen. Allerdings sind in der Regel auch hier Kosten zu zahlen, zum Beispiel für die Verwaltung des Kapitals. Bei der Unternehmensanleihe der DFK Gruppe werden diese Kosten direkt zu Beginn gezahlt. Später entstehen keine weiteren Kosten, unabhängig von der Laufzeit der Kapitalanlage. Bei einem ungekündigten Vertrag und einer Fortführung ohne Kapitalentnahme, besteht nach zehn Jahren sogar die Möglichkeit, die Kosten erstattet zu bekommen.

Wie beeinflussen Zinsen die Kapitalanlage? 

Da die Höhe der Zinsen den monatlichen Aufwand für Ihr Anlageobjekt beeinflusst, haben Zinsen bei der Bewertung Ihrer Immobilie als Kapitalanlage einen hohen Stellenwert. Aktuell liegen die Zinsen für Immobiliendarlehen im Vergleich zu denen vergangener Jahre recht hoch. Allerdings befinden sie sich nach wie vor in einem Bereich, in dem noch immer renditestarke Investitionen in Immobilien möglich sind. Denn neben dem Zinssatz bestimmt auch die Höhe des Kaufpreises den zu zahlenden Zinsbetrag. Es ist also ratsam, die Preise für Wohnungen genau zu prüfen und möglichst günstig einzukaufen, damit am Ende die Rendite stimmt.

Bad Rodach - Wo Investitionen auf Entspannung treffen