Als Ausländer eine Immobilie in Deutschland kaufen: Chancen und Strategien für Inhaber der Blauen Karte EU

Sie stammen aus einem Nicht-EU-Land und leben mit einer Blauen Karte EU in Deutschland? Oder Sie planen mit einer Blauen Karte EU in Deutschland zu leben? Außerdem möchten Sie eine Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage erwerben? Kein Problem! Wir unterstützen Sie bei Ihrer Investition und bieten ein umfassendes Konzept inklusive kostenloser Beratung, mit dem wir Sie von der Auswahl bis zum Kauf der Immobilie und darüber hinausbegleiten. In diesem Beitrag haben wir speziell für Sie als Investor alle wichtigen Informationen zum Erwerb einer Immobilie in Deutschland für Ausländer und speziell für Inhaber einer Blauen Karte EU zusammengefasst.

Was ist die Blaue Karte EU und wie funktioniert sie?

Bei der Blauen Karte EU handelt es sich um einen Aufenthaltstitel für ausländische Akademiker und Personen mit einer vergleichbaren Qualifikation, die in Deutschland eine qualifizierte Beschäftigung aufnehmen möchten. Die Blaue Karte EU ist gesetzlich geregelt in § 18g Aufenthaltsgesetz und gilt maximal für vier Jahre.

Voraussetzungen Bildung

Ausländer aus Nicht-EU-Ländern erhalten in Deutschland eine Blaue Karte EU, wenn Sie über einen deutschen Hochschulabschluss verfügen oder über einen ausländischen Hochschulabschluss, der mit einem deutschen Hochschulabschluss vergleichbar ist. Alternativ genügt auch ein tertiärer Bildungsabschluss mit einer Ausbildungsdauer von mindestens drei Jahren. Dieser muss der Stufe sechs der internationalen Standardklassifikation im Bildungswesen (ISCED 2011) oder der Stufe 6 des Europäischen Qualifikationsrahmens entsprechen. 

Voraussetzungen Job

Neben dem passenden Bildungsabschluss ist für die Blaue Karte EU ein konkretes Jobangebot vorzuweisen. Dabei muss die Arbeitsstelle der Qualifikation angemessen sein. Das bedeutet, sie muss dem Bildungsabschluss entsprechen. Die zweite Voraussetzung für Ausländer ist, dass die Beschäftigungsdauer mindestens sechs Monate betragen muss. Zu guter Letzt muss der Job ein Jahresgehalt von mindestens 43.800 Euro brutto einbringen (Stand 2023). Dieser Wert ändert sich jährlich.

Ausnahmen: Engpassberufe und Berufseinsteiger

Das Mindest-Bruttogehalt pro Jahr ist bei sogenannten Engpassberufen auf 39.682,80 Euro abgesenkt (Stand 2023). Als Engpassberufe gelten in Deutschland aktuell zum Beispiel Kinderbetreuer, Ärzte, Apotheker und Führungskräfte in der Produktion von Waren, im Bergbau, im Bau sowie in der Logistik. Liegt ihr Hochschulabschluss oder der vergleichbare Abschluss nicht länger als drei Jahre zurück, erhalten Sie als Berufseinsteiger die Blaue Karte EU ebenfalls mit einem Mindest-Bruttogehalt pro Jahr von 39.682,80 Euro (Stand 2023). Dies gilt für alle Berufsgruppen.

Besondere Ausnahme: IT-Fachkräfte

Wenn Sie in den vergangenen sieben Jahren mindestens drei Jahre Berufserfahrung auf Hochschulniveau im IT-Bereich vorweisen können und diese Berufserfahrung für die Ausübung der Beschäftigung erforderlich ist, können Sie als Ausländer aus einem Drittland ebenfalls eine Blaue Karte EU erhalten. Dazu müssen auch ein konkretes Arbeitsplatzangebot mit einer Beschäftigungsdauer von mindestens sechs Monaten und mindestens ein Bruttojahresgehalt von 39.682,80 Euro vorgewiesen werden (Stand 2023).

Vorteile der Blauen Karte EU

Inhaber der Blauen Karte EU genießen in Deutschland einige Privilegien. Diese betreffen vor allem einen schnelleren Weg zu einer unbefristeten Niederlassungserlaubnis. Dieser ist zugleich eine gute Voraussetzung für Sie als Investor in eine Immobilie in Deutschland.

Schneller einen unbefristeten Aufenthaltstitel erlangen

Wer als Ausländer mit einer Blauen Karte EU in Deutschland lebt, kann bereits nach 33 Monaten eine unbefristete Niederlassungserlaubnis erhalten. Dieser Aufenthaltstitel ist im Gegensatz zur Blauen Karte EU unbefristet. Werden Deutschkenntnisse der Stufe B1 nachgewiesen, kann die Niederlassungserlaubnis bereits nach 21 Monaten erteilt werden.

Einfacher Familiennachzug

Außerdem vereinfacht die Blaue Karte EU den Familiennachzug nach Deutschland. Denn Familienangehörige, wie zum Beispiel der Ehegatte oder die Kinder, dürfen nach Deutschland einreisen und erhalten eine Aufenthaltserlaubnis. Ehegatten dürfen außerdem ohne Einschränkung in Deutschland arbeiten und müssen zur Einreise keine Deutschkenntnisse vorweisen.

Immobilienerwerb für alle möglich

Grundsätzlich erlaubt das deutsche Recht allen Menschen, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit, in Deutschland eine Immobilie zu erwerben. Um die Formalitäten, wie das Unterschreiben des Kaufvertrages usw., zu erledigen, ist allerdings meistens ein Visum oder ein anderer Aufenthaltstitel, wie die Blaue Karte EU, notwendig. Um die erworbene Wohnung oder das erworbene Haus nutzen zu können, ist ein Aufenthaltstitel für Ausländer aus Drittländern eine unabdingbare Voraussetzung. Die Blaue Karte EU erfüllt diese Bedingung.

Finanzierung: Banken wollen Sicherheit

Soll die Immobilie per Bankkredit finanziert werden, ist ein langfristiger Aufenthaltstitel für Ausländer aus Drittländern oft Grundvoraussetzung. Denn die Banken in Deutschland legen großen Wert darauf, dass der Investor den Kredit mit einer hohen Wahrscheinlichkeit zurückzahlen kann. Deshalb ist ein Aufenthaltstitel wie die Blaue Karte EU ein echter Vorteil, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie in Deutschland geht.

Immobilienmarkt in Deutschland

Der Immobilienmarkt in Deutschland gilt als einer der sichersten weltweit. Wer hier eine Immobilie besitzt, kann sich über stabile Wertsteigerungen, sichere Renditen und Immobilien in einem sehr guten Allgemeinzustand freuen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser sind zwar in den vergangenen Jahrzehnten stetig gestiegen, aber die Investition in Immobilien ist trotzdem auch heute noch hochattraktiv.

Immobilien für Eigennutzer

Wer in Deutschland eine Investition in eine Immobilie tätigt, hat den großen Vorteil, mietfrei wohnen zu können. Die Mieten sind in den vergangenen Jahren, besonders in Metropolen wie Hamburg, Berlin oder München, stark gestiegen. Deshalb ist es besser, in einer eigenen Immobilie zu wohnen. Denn das Geld fließt bei einer Investition in eine eigene Immobilie über den Abtrag eines Darlehens direkt in das eigene Haus und nicht wie bei einer Miete auf das Konto eines Fremden.

Immobilien als Kapitalanlage

Besonders interessant ist die Immobilie in Deutschland aber nicht nur für Eigennutzer, sondern auch als Kapitalanlage. Da die Mieten insbesondere in Metropolregionen nach wie vor stark steigen, sind bei der Investition in eine Immobilie hohe Renditen zu erzielen. Dementsprechend können Investoren auch bei hohen Kaufpreisen attraktive Gewinne erwirtschaftet werden.

Ablauf des Kaufs

Der Kauf einer Immobilie in Deutschland läuft für Ausländer grundsätzlich genau so ab, wie für einen deutschen Käufer. Im Folgenden erfahren Sie, welche Schritte Sie bis zum Erwerb ihres eigenen Hauses oder ihrer eigenen Wohnung gehen müssen und welche Besonderheiten es für Ausländer zu beachten gibt. Sie wünschen sich dabei Beratung? Die DFK Gruppe begleitet Sie bei allen Stationen des Erwerbs einer Immobilie mit viel Erfahrung und Fachwissen.

Auswahl der Wunschimmobilie

Am Anfang einer Investition in eine Immobilie gilt es, sich genau zu überlegen, welche Immobilie Sie als Inhaber einer Blauen Karte EU kaufen sollten. Wie überall auf der Welt ist für eine erfolgreiche Investition in eine Immobilie der Standort der wichtigste Faktor. Deshalb gilt es, bei der Lage ganz genau hinzuschauen. Weitere Hinweise, welche Vor- oder Nachteile bestimmte Standorte haben, finden Sie in diesem Beitrag. Die DFK bietet ständig eigene Immobilien zum Kauf an. Die Standorte sind stets mit Bedacht ausgewählt und befinden sich meist in attraktiven Wachstumsregionen.

Prüfung der Bonität

Damit bei der Investition in eine Immobilie alles reibungslos funktioniert, ist die Finanzierung der wichtigste Faktor. Wenn das Haus oder die Wohnung über einen Kredit finanziert werden sollen, ist die Bonität sowohl bei Ausländern als auch bei Deutschen entscheidend. Dabei wird geprüft, ob Sie sich Ihre Wunschimmobilie tatsächlich leisten können. Bei den Kunden der DFK Gruppe prüft die DFM Deutsche Finanzmakler AG Ihre Bonität vorab. Das Partnerunternehmen der DFK Gruppe ist ein gut vernetzter und erfahrener Finanzierer.

Finanzierung

Passt die Bonität, wird bei der Bank ein Kredit für Ihre Immobilie beantragt. Dazu müssen diverse Unterlagen und Nachweise vorgelegt werden. Dabei unterstützt Sie ebenfalls die DFM AG. Die Finanzierungsspezialisten wissen genau, welche Unterlagen für Ausländer benötigt werden. Außerdem suchen Ihnen die gut ausgebildeten Mitarbeiter die günstigsten Zinssätze für Ihre Finanzierung heraus. Denn die DFM verfügt über gute Kontakte zu unzähligen Banken und kann bei vielen Partnern besonders günstige Konditionen für die Kunden der DFK Gruppe bieten.

Kaufvertrag

Wenn die Wunschimmobilie ausgewählt ist und die Finanzierung steht, muss nur noch der Kaufvertrag unterschrieben werden. Dies passiert in Deutschland immer bei einem Notar. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben. Auch dabei begleitet Sie Ihr DFK-Berater.

Besonderheiten bei der Investition in eine Immobilie für Ausländer

Im gesamten Prozess der Investition in eine Immobilie in Deutschland gibt es für Ausländer aus Drittländern zwei Besonderheiten. So erwarten Banken für eine erfolgreiche Finanzierung bei Ausländern die Benennung eines Zustellbevollmächtigten. Dabei wird eine vertrauenswürdigte Person mit ständigem Wohnsitz in Deutschland bevollmächtigt, Zustellungen für Sie als Käufer entgegenzunehmen, sofern Sie sich selbst nicht oder nicht mehr in Deutschland aufhalten. Dies dient der Bank als Sicherheit, damit sie ihre Forderungen in jedem Fall durchsetzen kann.

Der zweite wichtige Unterschied für Ausländer zeigt sich beim Notar. Denn dieser wird sich vergewissern, ob Sie als Käufer über ausreichend Deutschkenntnisse verfügen, um die Inhalte des Vertrages zu verstehen. Ist dies nicht der Fall, wird ein Übersetzer hinzugezogen, zum Beispiel ein vereidigter Dolmetscher. 

Kosten

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland – egal ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage – kommen auf den Käufer neben dem Kaufpreis noch weiter Kosten zu. Dies gilt sowohl für den Erwerb als auch für die Zeit danach.

Nebenkosten beim Kauf

Wenn in Deutschland eine Immobilie gekauft wird, erhebt das Bundesland, in dem sich das Haus oder die Wohnung befinden, eine Steuer. Die Höhe dieser sogenannten Grunderwerberbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen für Sie als Käufer beim Erwerb die Kosten für den Notar sowie gegebenenfalls für einen Makler. Bei der DFK Gruppe entfallen die Maklerkosten, da Sie hier Ihre Immobilie direkt vom Eigentümer erwerben.

Weiter Kosten

Nach dem Kauf Ihrer Wunschimmobilie entstehen weiter Kosten –egal, ob Sie die Wohnung oder das Haus selbst bewohnen oder vermieten. Bei der Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage haben Sie allerdings den Vorteil, dass Sie als Vermieter die meisten Nebenkosten an den Mieter weitergeben können. Dazu gehören zum Beispiel die Grundsteuer, Wartungskosten, die Pflege der Gärten und Wege sowie allgemeine Stromkosten. Andere Kosten, wie zum Beispiel für eine Hausverwaltung, sind von Ihnen als Investor zu tragen.

Hausverwaltung

Hausverwaltung ist ein gutes Stichwort bei der Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage. Wenn Sie bei der DFK Gruppe eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben, müssen Sie sich auch als Ausländer um die Verwaltung und Pflege Ihrer Immobilie keine Sorgen machen. Denn zur DFK Gruppe gehört mit der MIAG GmbH eine eigene Hausverwaltung. Diese mietet Ihre Immobilie für mindestens zehn Jahre an und kümmert sich um alles.

So spielt es für Sie als Investor keine Rolle, ob tatsächlich jemand Ihre Immobilie bewohnt, denn Sie erhalten Ihre monatliche Miete auf jeden Fall von der MIAG. Dazu kümmern sich die Experten der MIAG um die Pflege Ihrer Immobilie, übernehmen kleinere Reparaturen, organisieren Mieterwechsel und erstellen die jährliche Nebenkostenabrechnung für Ihre Mieter. Mit diesem Full-Service sind Sie völlig unabhängig und gut abgesichert, selbst wenn Sie Deutschland irgendwann wieder verlassen sollten. Ihre Kapitalanlage bleibt in guten Händen.

Fazit

Es zeigt sich, dass die Investition in eine Immobilie für Ausländer aus Drittstaaten in Deutschland ohne weiteres möglich ist – sowohl für Eigennutzer als auch als Kapitalanlage. Dabei vereinfacht es die Sache, wenn Sie Inhaber einer Blauen Karte EU sind. Denn dieser Aufenthaltstitel verschafft Ihnen Vorteile beim Erwerb einer Immobilie und insbesondere bei der Finanzierung.

Wichtig ist, dass Sie als Ausländer gründlich Recherchieren und bei erfahrenen Experten eine professionelle Beratung zur Investition in eine Immobilie in Anspruch nehmen. Die DFK Gruppe verfügt über mehrere Standorte im Bundesgebiet. Hier finden Sie Berater mit viel Erfahrung und einem geprüften Fachwissen. Die DFK hat bereits einige Erfahrung beim Erwerb von Immobilien durch Ausländer und insbesondere durch Inhaber einer Blauen Karte EU gesammelt. Nutzen Sie diese Erfahrung, nehmen Sie gleich Kontakt zu uns auf und testen Sie unsere kostenlose Beratung. Füllen Sie dazu das kurze Formular unter diesem Text aus und starten Sie damit Ihren Weg zum Erwerb Ihrer Immobilie zur in Deutschland – egal, ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage.