Die Preise waren einfach maßlos überzogen!

Immobilien-Unternehmer Valeri Spady über die Gier der Grundstücksbesitzer und seine Prognose zur Entwicklung der Immobilienpreise.

Das statistische Bundesamt hat ermittelt, dass die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im 2. Quartal 2023 um durchschnittlich 9,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken sind. Damit ist der Häuserpreisindex stärker gefallen als je zuvor seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Allerdings war im 2. Quartal 2022 der Höchststand verzeichnet worden. Seitdem fallen die Preise stetig. Als Auslöser werden eine gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten sowie die anhaltend hohen Inflation genannt. Immobilien-Unternehmer Valeri Spady, Gründer und Vorstandsvorsitzender der DFK Gruppe, analysiert im Interview die Situation und begründet, warum er für die Zukunft eine positive Entwicklung prognostiziert.

Herr Spady, ist die Zeit steigender Immobilienpreise vorbei?

Nein, das würde ich nicht sagen. Wir haben aktuell außergewöhnliche Sondereffekte. Man kann die Jahre 2021 und 2022 nicht als Messlatte nehmen, um eine Zukunftsprognose abzugeben. In diesen Jahren war der Preisanstieg in einigen Regionen schon fast „frech“. So konnte es nicht weitergehen. Jetzt konsolidieren sich die Preise lediglich auf ein realistisches Maß. Außerdem ist die Preisentwicklung ganz stark abhängig vom Standort. Das bedeutet, dass die Preise mancherorts fallen und anderswo weiter steigen. 

Wie sind Ihre praktischen Erfahrungen in Bezug auf die Preisentwicklung?

Uns wurde in den Vorjahren zum Beispiel in Projekt für zwölf Millionen Euro angeboten. Heute würden wir es für acht Millionen bekommen. Die Preise waren in den vergangenen Jahren zum Teil maßlos überzogen. In der Statistik ist der Preis gefallen, ich sage aber: Die Gier ist kleiner geworden. Das ist aber auch gut. Denn so werden die Preise wieder realistischer. Vor allem die Grundstücksbesitzer haben die Preise in der Vergangenheit stark angetrieben. So habe ich mein erstes Grundstück in Kaltenkirchen noch für 150 Euro pro Quadratmeter gekauft. Drei Jahre später habe ich schon 300 Euro bezahlt. Und im vergangenen Jahr erzählte mir ein befreundeter Makler, dass er erstmals ein Grundstück für einen Quadratmeterpreis von 1.000 Euro in Kaltenkirchen verkauft hat. Das ist nicht realistisch, das ist einfach die Gier der Grundstückseigentümer.

Wie ist Ihre Prognose für die Zukunft?

Ich denke, dass die Preise bald wieder moderat steigen. Sobald die Zinsen fallen, womit über kurz oder lang zu rechnen ist, erhöht sich die Nachfrage wieder und damit auch der Immobilienpreis. Selbst der Gesetzgeber hat erkannt, dass die Preise über kurz oder lang wieder steigen oder zumindest stabil bleiben. Denn als Voraussetzung für bestimmte Förderungen lässt er schon Kaufpreise oder Baukosten von bis zu 4.500 pro Quadratmeter zu. Und soviel kostet eine Immobilie tatsächlich.

Welche Gründe sprechen für weitere Preisanstiege?

Das sind einige. Heutzutage fordern die Gewerkschaften zehn Prozent mehr Lohn. Strom und Heizenergie haben sich rapide verteuert. Hinzu kommen die teuren Baustoffe. Das sind alles Bereiche, welche die Preise im Neubau nach oben treiben. Wenn der Neubau also immer mehr kostet, bedeutet dies, dass Bestandsimmobilien als Alternative dazu ebenfalls im Preis steigen. Der Bestand ist immer das Spiegelbild des Neubaus – allerdings zehn bis 20 Prozent günstiger. Ich denke also, dass sich aktuelle Immobilienbesitzer über die Wertentwicklung ihrer Wohnungen und Häuser keine Gedanken machen müssen.

Und was ist mit der Inflation?

Diese hat aus meiner Sicht ebenfalls keine negativen Auswirkungen. Die Inflation ist, über einen längeren Zeitraum betrachtet, gar nicht so hoch. Wir erleben im Augenblick lediglich einen Aufholeffekt. Denn vorher gab es über viele Jahre im Grunde keine Verteuerung. Teilen wir die gesamte Inflation der vergangenen fünf Jahre durch diesen Zeitraum, dann liegen wir durchschnittlich pro Jahr bei rund drei Prozent. Und genau da wollten doch Banken und Politik hin. Sicher muss man jetzt aufpassen, dass wir im kommenden Jahr nicht wieder bei zehn Prozent liegen. Aber die Unternehmen mussten die Preise erhöhen. In der Pandemie ist die Industrie eingeschlafen und hat ihren ganzen „Speck“ der guten Vorjahre aufgebraucht. Jetzt wird versucht, das aufzuholen, was in dieser Zeit verloren gegangen ist. Denn die Unternehmen haben quasi zwei Jahre lang „gehungert“. Da musste jetzt etwas passieren. Die DFK hat es übrigens geschafft, bei dieser Preisspirale nicht mitzumachen. Wir haben immer zu den vorab kalkulierten Preisen verkauft. Es ist für uns auch nicht notwendig, bis auf den letzten Cent alles herauszuholen. Sicher sind wir nicht so stark in 1A-Lagen unterwegs. Wir haben zwar auch ein Top-Objekt in Hamburg, bei dem wir Quadratmeterpreise jenseits der 5.000 Euro erzielen. Aber im Allgemeinen bewegen sich unsere Objekte zwischen 4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter im Neubau und zwischen 2.500 und 3.500 Euro im Bestand.

Vielen Dank für das Gespräch!