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14. Mai 2024|

Tipps & Tricks

Kapitalanlage in Immobilien: Mikroapartments oder Wohnungen?

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Vergleich: Mikroapartments vs. traditionelle Wohnungen als Kapitalanlage

Eine Wohnung als Kapitalanlage ist eine von vielen Formen, Geld gewinnbringend anzulegen. Die Idee dahinter ist, eine Immobilie zu erwerben und diese anschließend zu vermieten. Dabei ist der Erfolg einer solchen Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage vor allem davon abhängig, inwieweit eine Wohnung den Anforderungen von heutigen und zukünftigen Mietern entspricht. In diesem Zusammenhang hat sich in den vergangenen Jahren ein wichtiger Trend entwickelt: Die Anzahl der Einpersonenhaushalte ist stark gestiegen, so dass insbesondere in Städten die Nachfrage nach kleinen Wohnungen – sogenannten Mikroapartments – größer geworden ist.

Nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes ist der Anteil von Einpersonenhaushalten an der Gesamtzahl der Haushalte von 19 Prozent im Jahr 1950 auf 42 Prozent im Jahr 2022 geklettert – Tendenz steigend. Daraus ergibt sich pro Haushalt ein geringerer Bedarf an Wohnfläche und Zimmern. Auch die stark gestiegenen Mieten haben dazu beigetragen, dass Mieter eher kleine Wohnungen suchen. Was dies für Ihr Investment in eine Immobilie bedeutet, erfahren Sie in diesem Beitrag. Dazu vergleichen wir Mikroapartments mit traditionellen Wohnungen.

Mikroapartments: Merkmale, Vor- und Nachteile

Eine klare Definition, was genau ein Mikroapartment ausmacht, existiert nicht. Allerdings haben sich Merkmale herauskristallisiert, mit denen sich ein Mikroapartment identifizieren lässt:

1. Zwischen 20 und 30 Quadratmeter Wohnfläche

2. Maximal zwei Räume

3. Oft zentrumsnah

4. Meistens voll möbliert mit multifunktionalen Möbeln

5. In einigen Fällen Vermietung zum Pauschalpreis inklusive Strom, Internet usw.

Zielgruppe

Die Hauptzielgruppe von Mikroapartments sind Singles im Alter von unter 30 Jahren, die eine günstige Wohnung in der Nähe eines Stadtzentrums suchen. Dazu zählen zu einem großen Teil Studenten, aber auch Berufseinsteiger oder Auszubildende. Hinzu kommen Pendler, die zum Beispiel unter der Woche in der Nähe des Jobs leben und am Wochenende außerhalb oder an einem anderen Ort bei ihren Familien. Diese nutzen die kleinen Wohnungen als Zweitwohnsitz. In letzter Zeit entdecken auch ältere Menschen die Mikroapartments für sich. Denn dieWohnungen befinden sich oft in großen Häusern mit vielen Einheiten und Gemeinschaftsräumen, was die Möglichkeit für soziale Kontakte eröffnet.

Vorteile Mieter: Bestlage und günstiger Gesamtmietpreis

Für Mieter ist ein Mikroapartment in vielerlei Hinsicht von Vorteil. Denn es handelt sich in der Regel um Wohnungen in Bestlage, die zu einem geringen Gesamtmietpreis angeboten werden. Meist sind in einer sogenannten „All-Inklusive-Miete“ Nebenkosten wie Strom und Internet sowie Extras wie Reinigung und Hausmeisterservice enthalten. Dazu sind die meisten Wohnungen im Kleinformat komplett möbliert. Das spart Kosten, da keine eigenen Möbel oder gar eine Küche angeschafft werden müssen. Durch Gemeinschaftsräume und das „eigene Reich“ bieten Miniapartments eine bessere Rückzugsmöglichkeit als zum Beispiel Wohngemeinschaften und zugleich die Chance, soziale Kontakte zu finden.

Vorteile Investment: Geringer Gesamtkaufpreis und hohe Mieten pro Quadratmeter

Aber auch für Investoren in eine Immobilie als Kapitalanlage haben die Kleinstwohnungen ihren Reiz. Besonders bei kleinem Grundbudget sind die Wohnungen als Investment erschwinglich. Denn durch die geringe Quadratmeterzahl werden die Objekte teils für unter 200.000 Euro angeboten. Zugleich lassen sich damit sehr hohe Mietpreise pro Quadratmeter erzielen – oft deutlich über 20 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage ist hoch und dementsprechend eine dauerhafte Vermietung sehr wahrscheinlich. Eine gute Voraussetzung für ein Investment in eine Immobilie als Kapitalanlage. Außerdem befinden sich die Wohnungen in großen Wohnkomplexen, die insgesamt durch eine Verwaltung betreut werden, so dass sich Vermieter oft nicht selbst um die Kapitalanlage kümmern müssen.

Nachteile Mieter: Wenig Raum für viel Geld

Die Nachteile von Mikroapartments für Mieter liegen auf der Hand: Sie bieten extrem kleine Grundflächen und eignen sich nahezu ausschließlich für Einzelpersonen. Die Preise pro Quadratmeter übersteigen den Durchschnitt oft deutlich, so dass es weniger Raum für das Geld gibt.

Nachteile Investment: Eingeschränkte Zielgruppe und pro Quadratmeter recht teuer

Für Vermieter bzw. Investoren in eine Immobilie als Kapitalanlage kann es von Nachteil sein, dass die Zielgruppe bei Mikroapartments deutlich eingeschränkt ist. Weil in den Wohnungen nur eine Person Platz findet, fallen Paare und Familien als Zielgruppe aus. In der Regel sind die Mini-Wohnungen in Sachen Kaufpreis, gerechnet auf den Quadratmeter, außerdem recht teuer. Darüber hinaus ist das Angebot an Miniapartments aktuell sehr gering, was die Kaufpreise eher nach oben treibt. Hier gilt es, genau zu kalkulieren, damit die Kapitalanlage funktioniert.

Auf einen Blick: Vor- und Nachteile bei Mikroapartments für Investoren

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Traditionelle Wohnungen: Merkmale, Vor- und Nachteile

Die Abgrenzung einer „traditionellen“ Wohnung gegenüber eines Mikroapartments ergibt sich im Grunde aus der Definition der Mini-Wohnungen. Dementsprechend zeichnen sich traditionelle Wohnungen durch folgende Merkmale aus:

  • Größer als 30 Quadratmeter
  • Zwei oder mehr Zimmer
  • Selten möbliert

Zielgruppe

Die Zielgruppe für traditionelle Wohnungen ist breit gefächert. Je nach Größe lassen sich damit Singles, Paare und Familien ansprechen. Oft eignen sich die Objekte für alle Zielgruppen. Auch in Sachen Generationen gibt es keine Einschränkung, denn die meisten traditionellen Wohnungen eignen sich für Mieter jeden Alters. Insbesondere an attraktiven Standorten mit hohen Mieten sprechen die meist recht großen Wohnungen eine Mieterklientel an, die über das nötige Einkommen verfügt, um sich eine hochpreisige Wohnung leisten zu können. Dies spricht für eine attraktive Rendite, mit der sich die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage schnell auszahlt.

Vorteile Mieter: Viel Raum zur Selbstentfaltung und mehr Platz für‘s Geld

Traditionelle Wohnungen bieten in der Regel viel Platz und damit Raum zur Selbstentfaltung sowie zur Gestaltung. Durch im Vergleich zu Mikroapartments meist geringere Mieten pro Quadratmeter erhalten Mieter hier mehr Fläche für ihr Geld. Für Familien liegt der Vorteil in der höheren Anzahl an Zimmern, so dass alle Familienmitglieder die Möglichkeit haben, sich zurückzuziehen.

Vorteile Investment: Größere Auswahl und weniger standortabhängig

Für die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage bietet eine traditionelle Wohnung ebenfalls Vorteile. Dies beginnt schon beim Kauf. Denn Wohnungen in normaler Größe sind auf den Quadratmeter gerechnet in den meisten Fällen deutlich günstiger als Mikroapartments. Durch das größere Angebot – Mikroapartments machen lediglich zehn Prozent aller Wohnungen in Deutschland aus – ist die Auswahl grundsätzlich größer. Darüber hinaus spielt der Standort eine kleinere Rolle als bei Mikroapartments. Während die Nachfrage nach kleinen Wohnungen rapide abnimmt, je weiter diese vom Stadtkern entfernt liegen, bleibt die Nachfrage nach größeren Wohnungen bis in die Speckgürtel von Metropolen stabil. Was Sie darüber hinaus über Standorte für Immobilien als Kapitalanlage wissen müssen, erfahren Sie im Beitrag „Immobilie als Geldanlage – Standortentscheidung als Erfolgsfaktor“.

Nachteile Mieter: Höhere Gesamtmiete und unmöbliert

Obwohl größere Wohnungen auf den Quadratmeter gerechnet meistens günstiger sind als ihre Mini-Pendants, ist der Gesamtpreis deutlich höher. Da die Wohnungen in der Regel nicht möbliert sind, ergeben sich vor allem für die erste Wohnung Anschaffungskosten für Möbel und ggf. sogar eine Küche. Da eigene Möbel immer mitgenommen werden müssen, bedeutet dies weniger Flexibilität, wenn ein Wohnungswechsel ansteht.

Nachteile Investment: Geringere Mieten pro Quadratmeter und höhere Kosten durch mehr Fläche

Bei einer traditionellen Wohnung liegen die erzielbaren Mieten pro Quadratmeter normalerweise unter denen von Miniapartments. Dies kann sich je nach Kaufpreis negativ auf die Rendite der Kapitalanlage in eine Immobilie auswirken. Außerdem verursacht eine größere Wohnung durch das Mehr an Flächen im Laufe der Zeit höhere Kosten für Renovierung und Sanierung. Zuletzt liegt die Verwaltung der Immobilie in der Regel in der Hand des Vermieters, so dass sich Investoren bei dieser Kapitalanlage um viele Dinge selbst kümmern müssen. Hier bilden die Immobilien der DFK Group dank des Sorglos-Konzepts eine Ausnahme.

Auf einen Blick: Vor- und Nachteile bei traditionellen Wohnungen für Investoren

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Fazit und Investitionsempfehlungen

Die Gegenüberstellung zeigt: Mikroapartments und traditionelle Wohnungen bieten jeweils ihre Vor- und Nachteile. Damit sprechen sie unterschiedliche Investorengruppen für die Kapitalanlage in eine Immobilie an. Während Mikroapartments eher für kleinere Budgets geeignet sind, eignen sich große Wohnungen eher für Kapitalanleger, die über größere Summen für das Investment verfügen. Durch die unterschiedlich hohen erzielbaren Mieten pro Quadratmeter gehen wir bei der DFK Group davon aus, dass beide Varianten trotz unterschiedlicher Voraussetzungen ähnliche Renditen erzielen. Dementsprechend sind beide Varianten für die Kapitalanlage in eine Immobilie geeignet.

Eine große Einschränkung für die Immobilie als Kapitalanlage in Form eines Miniapartments ist das sehr geringe Angebot. Dieser Fakt gilt zwar grundsätzlich auch für traditionelle Wohnungen, aber Mikroapartments sind aktuell kaum zu finden, da der Neubau in Deutschland brach liegt. Das geringe Angebot gepaart mit einer nach wie vor stabilen Nachfrage sorgen dafür, dass die Preise bei Miniapartments pro Quadratmeter deutlich über denen für traditionelle Wohnungen liegen. Deshalb gilt es hier, genau zu rechnen, ob sich ein Investment als Kapitalanlage lohnt.

Hinzu kommt, dass einige Vorteile eines Miniapartments bei uns ebenfalls für traditionelle Wohnungen gelten. So wird jede unserer Wohnungen mit einer vollständigen Küche und einem komplett eingerichteten Bad an die neuen Eigentümer und Mieter übergeben. Außerdem müssen sich Vermieter bei uns um nichts kümmern. Denn unser Verwaltungsunternehmen, die MIAG GmbH, bietet ein Sorglos-Konzept an, bei dem wir Ihre Immobilie als Kapitalanlage für mindestens zehn Jahre anmieten. In dieser Zeit kümmern wir uns um alles, von Mieterwechseln über die komplette Kommunikation bis zu Reparaturen und Renovierungen. Unser aktuelles Immobilienangebot finden Sie hier.

Sie möchten unser Konzept persönlich kennenlernen? Dann vereinbaren Sie gleich einen unverbindlichen Beratungstermin. Ob an einem unserer Standorte im gesamten Bundesgebiet oder online, wir sind für Sie da und freuen uns auf Sie!

Kontaktieren Sie uns!

Ihr DFK-Team

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