Interview: "Für die Immobilienbranche gibt es keine Politik - nur Krisenmanagement!"

Valeri Spady kritisiert Wirtschaftsminister Robert Habeck, bemängelt lange Genehmigungsverfahren und zeigt Lösungen auf.

In Deutschland fehlen aktuell 700.000 Wohnungen. Von den durch die Bundesregierung angepeilten 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr sind 2022 lediglich 280.000 gebaut worden. Für 2023 zeichnet sich ein noch schlechteres Ergebnis ab. Dazu brechen die Zahlen bei den Baugenehmigungen drastisch ein. Immobilienunternehmer Valeri Spady, Gründer und Vorstandsvorsitzender der DFK Gruppe, nimmt im Interview Stellung zur aktuellen Politik im Bereich Wohnwirtschaft. Dabei bewertet er, was die Lage für aktuelle und zukünftige Immobilieneigentümer bedeutet, und zeigt Lösungsansätze auf.

Herr Spady, wie bewerten Sie aktuell die Politik der Bundesregierung im Hinblick auf den dringend benötigten Neubau von Wohnimmobilien?

Es gibt keine Politik. Was von der Politik kommt, ist Krisenmanagement. Oft scheinen die Politiker gar nicht zu wissen, welche Auswirkungen ihre Entscheidungen haben. Völlig unverständlich ist für mich, wie man Robert Habeck zum Wirtschaftsminister machen konnte. Er zeigt immer wieder, vor allem in Interviews, dass er offenbar wenig Ahnung von seinem Ressort hat. Hier sehe ich viel grünen Populismus. Umweltschutz ist gut und richtig. Aber zur Wahrheit gehört auch, dass dadurch Existenzen zerstört werden. Während einerseits Dinge geschützt oder gerettet werden, werden dafür andererseits Milliarden ausgegeben, die an anderer Stelle Existenzgrundlagen gesichert hätten. Ein Beispiel: Das Verbot für Heizungen mit Verbrennung. Hier werden Technologien, die über Jahrzehnte entwickelt wurden, einfach weggewischt. Daran werden Unternehmen zu Grunde gehen. Mit welchem Recht kommt ein Herr Habeck und entzieht einem ganzen Wirtschaftszweig die Existenzgrundlage? Hier muss ein gesunder Mittelweg gefunden werden. Herr Habeck boxt einfach alles durch, was in den Koalitionsvertrag geschrieben wurde – ohne weitere Rücksicht. Und sogar die FDP nickt das ab. Unser Wirtschaftsminister meint offensichtlich, alles in Rekordzeit aufholen zu müssen, was Vorgängerregierungen ohne Frage verschlafen haben. So einfach geht das aber nicht.

Was wären geeignete Maßnahmen, um das Bauen, insbesondere für die Bauträger, wieder attraktiver zu machen?

Als allererstes würde ich den Kommunen die Genehmigungsverfahren wegnehmen. Denn viele Gemeinden, Städte und Landkreise sind sehr schlecht aufgestellt. Dort gibt es zu wenig Sachbearbeiter, die dazu aufgrund von Krankheit oder Homeoffice sehr eingeschränkt erreichbar sind. Bei vielen scheint, zumindest im Kopf, immer noch die Corona-Pandemie zu herrschen. Wir reichen Bauanträge ein und es dauert mitunter Wochen, bis wir eine erste Reaktion darauf bekommen. Es existieren zwar Fristen, in denen ein Antrag bearbeitet werden muss, diese beginnen aber erst zu laufen, wenn es keine Nachfragen bzw. Nachforderungen mehr gibt und alle Stellungnahmen vorliegen. Was passiert also, wenn der Sachbearbeiter vor einem Berg von Anträgen sitzt? Es kommen teils sehr merkwürdige Nachforderungen, so dass man den Eindruck bekommt, dass diese nur gestellt werden, damit die Frist nicht beginnt. Wir selbst können also noch so gut aufgestellt und willig sein, aber kommen aufgrund der trägen Behörden nicht voran. Teilweise kommen wir uns bei einigen Kommunen wie Bettler vor. Wir haben schon häufiger Mitarbeiter direkt zu den Kommunen geschickt, um vor Ort den Sachbearbeiter zumindest dazu zu bewegen, unsere Briefe zu lesen.

Das eine sind die Baugenehmigungen, das andere sind die Ausweisungen von neuem Bauland. Auch hier haben die Kommunen die Zügel in der Hand. Wie sehen Sie dieses Thema?

Hier sind die Unterschiede enorm. Mal treffen wir auf Kommunen, in denen die Entscheidungsträger willig sind. Meistens treffen wir aber auf Kommunen, die sehr zögerlich agieren. Es kommt ganz entscheidend auf die Menschen vor Ort an. Es muss jemanden geben, der die Initiative ergreift. Dann muss es Entscheidungsträger geben, die das befürworten und zu guter Letzt müssen dann noch die Behörde und im Zweifelsfall die Bürger zustimmen. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass Jahre vergehen können, bis ein Grundstück Bauland wird.

Was machen Kommunen, in denen das besser läuft?

Ein positives Beispiel ist Kaltenkirchen. Hier wurde eine gute Entscheidung getroffen. Dadurch floriert der Neubau. Denn die Stadt hat beschlossen, eine Neubebauung mit bis zu vier Vollgeschossen zu erlauben. Hier können also kleine, ältere Gebäude durch Neubauten mit mehr Wohnungen und insgesamt mehr Wohnfläche ersetzt werden. Das macht es interessant für Bauträger, weil es wirtschaftlich ist.

Wie könnten Kommunen dazu gebracht werden, mehr Bauland zu schaffen?

Ich denke nur durch Zwang. Nehmen wir das Beispiel Flüchtlinge. Hier werden die Kommunen auch nicht gefragt. Es wird eine Quote bestimmt und eine Kommune bekommt dann 100 Flüchtlinge und muss diese unterbringen. Und plötzlich funktioniert es. Wenn die Kommunen von der Regierung zum Beispiel die Aufgabe bekämen: Ihr müsst in den kommenden Jahren den Raum für 1.000 Wohnungen in eurem Bereich schaffen, dann würde das auch umgesetzt werden.

Welche Sicherheiten müsste die Politik bieten, damit Menschen zukünftig in Immobilien investieren können?

Die Finanzierung der Wohnwirtschaft sollte viel stärker durch den Staat geregelt werden. Die Bearbeitung und Einschätzung der Kreditanträge können gern weiterhin bei den Banken bleiben, wie es jetzt schon bei KfW-Darlehen läuft. Aber die Immobilienfinanzierung muss unabhängig vom Marktzins sein. Eine Idee wäre, dass die Bundesregierung Anleihen aufsetzt. Diese Verschuldung, sagen wir in Höhe von 100 Milliarden Euro, nimmt der Staat für zwei Prozent Zinsen auf. Als Sicherheit dienen die Grundstücke der Häuslebauer. Damit wird die Anleihe sehr werthaltig. Somit erhielten Familien die Möglichkeit, für zwei Prozent Zinsen mehrere hunderttausend Euro Darlehen aufzunehmen. Was passiert dadurch? Der Staat verschuldet sich bei Bürgern, die Geld haben, und kann den Bürgern günstige Darlehen geben, die das Geld zum Bauen oder Sanieren brauchen. Eine Gruppe zahlt zwei Prozent, die andere Gruppe erhält zwei Prozent Zinsen. Der Staat ist dazwischen und kann steuern, dass dies funktioniert. Dadurch ließe sich die Eigentümerquote erhöhen. Gleichzeitig wird die Bauwirtschaft im Land gestärkt. Letztendlich entstehen mehr Stabilität und eine größere Planungssicherheit.

Was bedeutet die aktuelle Situation für Immobilieneigentümer, die jetzt bereits eine Immobilie besitzen?

Wenn die Politik nicht drastisch etwas ändert, profitieren die aktuellen Immobilieneigentümer enorm. Das merken wir selbst. Denn unser Verwalter, die MIAG GmbH, kann für unsere Immobilien-Kunden hohe Mieten generieren, weil die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot weit übersteigt. Schafft die Politik hier nicht den Turn-Around, wird sich diese Situation weiter verschärfen. Zugleich werden voraussichtlich die Kaufpreise für Immobilien wieder steigen. Denn es werden kaum neue Immobilien geschaffen, so dass auch hier die Nachfrage das Angebot übersteigt. Davon profitieren wieder die aktuellen Immobilieneigentümer.

Und wie steht es mit den Menschen, die in Zukunft eine Immobilie erwerben möchten?

Da sehe ich die Lage recht düster. Denn hier haben wir neben dem geringen Angebot zwei weitere negative Spiralen: Die Baukosten steigen und zugleich steigen die Zinsen. Das führt dazu, dass sich circa 90 Prozent der Menschen, die sich 2021 noch eine Immobilie leisten konnten, dies heute nicht mehr können.

Was bedeutet das konkret?

Machen wir ein Beispiel: Heute gibt es im Grunde nirgendwo die Möglichkeit, ein Haus für unter 500.000 Euro zu kaufen oder zu bauen. Sicherlich lässt sich für 350.000 Euro ein Häuschen auf dem Dorf finden. Mit Nebenkosten kostet dieses dann circa 400.000 Euro. Dann muss in der Regel komplett saniert werden, denn das Haus wird für den Preis eher verwohnt und alt sein. Spätestens dann liegt der Gesamtaufwand bei über 500.000 Euro. Wenn Eigenkapital vorhanden ist, gibt es die Finanzierung mit Glück für vier bis fünf Prozent Zinsen. Plus zwei Prozent Tilgung beträgt die Annuität pro Jahr dann mindestens 30.000 Euro. Das bedeutet eine monatliche Belastung von 2.500 Euro. Inklusive Nebenkosten macht das 3.300 Euro pro Monat nur für Wohnen. Es muss also schon mal einen Hauptverdiener geben mit sagen wir 5.000 Euro brutto. Und dessen Gehalt geht komplett für das Haus drauf.

Eigentlich wollte die Regierung die Eigentümerquote erhöhen. Stattdessen ist die eigene Immobilie aktuell wieder ein für viele unerschwinglicher Luxus geworden. 

Vielen Dank für das Gespräch!